作為下半年乃至整個(gè)“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲，保障房無(wú)疑承載著(zhù)太多社會(huì )期許，比如平衡產(chǎn)業(yè)投資需求、緩解社會(huì )居住矛盾等。未來(lái)五年，我國計劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，今年則計劃完成1000萬(wàn)套的保障房開(kāi)工任務(wù)。保障房建設的進(jìn)程，牽動(dòng)著(zhù)各方關(guān)注的目光。
近期，上海證券報將持續關(guān)注各地保障房建設進(jìn)展，希望通過(guò)解剖個(gè)案、分析問(wèn)題、介紹經(jīng)驗，為讀者展現保障房建設的真實(shí)情況。
本期調查關(guān)注的是由廣州引起的經(jīng)濟適用房停建話(huà)題。根據本報記者深入調查，除廣州外，上海、重慶等地均在反思經(jīng)濟適用房模式的弊端，并有可能在未來(lái)淡出經(jīng)適房建設。如果這一趨勢繼續擴大，勢必在全國范圍內產(chǎn)生一定影響�！笆濉逼陂g計劃的3600萬(wàn)套保障房中，數百萬(wàn)套的經(jīng)濟適用房建設計劃是否會(huì )因此生變？經(jīng)適房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的過(guò)渡？如何建設和完善保障房的長(cháng)效管理機制？我們試圖在本期的調查中回答這些問(wèn)題。
一線(xiàn)城市率先反思經(jīng)適房
近日，廣州一場(chǎng)關(guān)于是否應該停建經(jīng)濟適用房的討論在政府和民間進(jìn)行。根據當事人廣州新城市集團總裁曹志偉(微博)介紹，廣州市住房保障辦已經(jīng)表態(tài)，未來(lái)將逐步降低經(jīng)適房、限價(jià)房所占比例。業(yè)內解讀稱(chēng)，未來(lái)廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設，停建經(jīng)濟適用房和限價(jià)房。
作為廣州政協(xié)委員，曹志偉在年初的廣州市兩會(huì )上提出了應該全面停建、停售財政投資的經(jīng)適房和限價(jià)房，并嚴格限制其轉手交易的建議。曹志偉認為，由于經(jīng)適房和限價(jià)房可交易的屬性，謀利者千方百計地希望進(jìn)入該領(lǐng)域，這可能導致本不屬于被保障范圍的人占據寶貴的保障房資源，令其保障性質(zhì)成為空談。
近日，廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點(diǎn)回復。在談到經(jīng)適房問(wèn)題時(shí)，住房保障辦稱(chēng)，現在廣州已經(jīng)逐步降低經(jīng)適房、限價(jià)房所占的比例，并正在研究進(jìn)一步嚴格管理已售經(jīng)適房和限價(jià)房的轉手交易。在必要時(shí)，政府將運用有優(yōu)先認購權回購轉手交易的經(jīng)適房和限價(jià)房，以便循環(huán)使用�！拔蚁嘈沤�(jīng)適房和限價(jià)房離退出歷史舞臺的時(shí)間不會(huì )太遠了�！辈苤緜シQ(chēng)。
實(shí)際上，反思經(jīng)適房并考慮逐步淡出這一市場(chǎng)的還有其他一線(xiàn)城市，比如上海、北京、重慶等地。上海一家參與保障房建設的大型房企內部人士告訴記者，明年開(kāi)始上海將增加公租房比例。而對于開(kāi)發(fā)商未來(lái)大量參建公租房的操作模式，有關(guān)人士私下的分析是：開(kāi)發(fā)商持有十年，十年后按商品房銷(xiāo)售。
那么，上海經(jīng)濟適用房為什么也在考慮淡出呢？“除了管理上可能出現的問(wèn)題外，上海經(jīng)濟適用房的問(wèn)題主要出在可售人群的數量上�！痹撊耸糠Q(chēng)。
根據上海市房管部門(mén)的介紹，目前上海第一批經(jīng)濟適用房申請受理工作已經(jīng)完成，正式受理3.3萬(wàn)戶(hù)家庭。為了讓更多家庭進(jìn)入購買(mǎi)范圍，上海已經(jīng)在今年3月，將收入指標由第一批的人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬(wàn)元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬(wàn)元以下。實(shí)施范圍從原來(lái)的13個(gè)區擴大到全市所有區(縣)。但是，根據業(yè)內人士的說(shuō)法，幾次變動(dòng)中，另外兩條紅線(xiàn)一直沒(méi)有改變，一是人均面積15平方米以下，二是具有上海戶(hù)籍。在業(yè)內人士看來(lái)，經(jīng)濟適用房面積本身并不大，如果再大幅提高人均居住面積的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一個(gè)原有60平方米住房的三口之家購置經(jīng)濟適用房的必要性就變得牽強。
在這種情況下，如果經(jīng)適房項目位置遠一些、價(jià)格高一些，就可能導致更多的空置現象發(fā)生。此前，有媒體探訪(fǎng)上海已經(jīng)入住的三個(gè)經(jīng)濟適用房小區，發(fā)現交房5個(gè)月后，其真實(shí)入住率僅三成。
數據顯示，2011年度，上海市保障性安居工程計劃建設和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米(約22萬(wàn)套)。其中：經(jīng)濟適用住房開(kāi)工500萬(wàn)平方米(約8萬(wàn)套)；動(dòng)遷安置房(限價(jià)商品住房)開(kāi)工800萬(wàn)平方米(約10萬(wàn)套)；公共租賃住房建設和籌措200萬(wàn)平方米(約4萬(wàn)套)。
也就是說(shuō)，對比13個(gè)區3.3萬(wàn)戶(hù)可購家庭數量和8萬(wàn)套的2011年新開(kāi)工量，經(jīng)適房的供應計劃與實(shí)際購買(mǎi)人群的數量差已經(jīng)顯現。
另外，深圳、北京、重慶等地業(yè)內人士均表示，經(jīng)濟適用房的可操作性和可持續性一直是地方政府考慮的內容。去年開(kāi)始，重慶在萬(wàn)佳苑等經(jīng)濟適用房屢出問(wèn)題后痛定思痛，率先于全國形成了較完整的公租房方案。目前，重慶成為全國為數很少的已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)公租房招租的城市之一，受到市場(chǎng)廣泛肯定。
經(jīng)適房悄然變身
“我們的項目是上海近20個(gè)經(jīng)濟適用房在建項目之一。目前建設沒(méi)有任何問(wèn)題。首批交房時(shí)間在明年3月。應該說(shuō)因為是保障房項目，在前期開(kāi)工流程上走得很快。體現了政府對保障房的大力支持。但是未來(lái)項目用途是否有變化，我們不清楚。不過(guò)建還是正常建的�！币患医�(jīng)適房開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
該人士的擔憂(yōu)并非沒(méi)有由頭。根據記者了解，考慮到經(jīng)適房可能供給過(guò)量，上海不排除考慮經(jīng)適房用途變更的可能性�！坝猛咀兏袃煞N可能：一是轉公租房，成為政府資源；二是改為市政工程的配套商品房�！庇嘘P(guān)專(zhuān)家表示。
據介紹，上海近20個(gè)經(jīng)適房項目分布在包括周浦、航頭、三林、浦江、顧村等10個(gè)基地。每個(gè)基地除經(jīng)適房項目外，還有其他類(lèi)別的保障房項目，由一個(gè)或多個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)�！澳壳敖�(jīng)適房建設的一般模式是，土地由政府劃撥，開(kāi)發(fā)商出資開(kāi)發(fā)。其收益由兩種方式體現：一是正常的配售；二是如果在取得大產(chǎn)證一年后仍未銷(xiāo)售完，剩余部分根據結算成本，由政府直接回購。兩種方式中開(kāi)發(fā)商的利潤均基本鎖定在3%�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商介紹。
如果說(shuō)部分新的經(jīng)適房項目有望轉成其他類(lèi)保障房，大量已建和在建經(jīng)適房項目仍有待銷(xiāo)售。為解決經(jīng)適房受益人群有限的問(wèn)題，目前上海正弱化經(jīng)適房概念，降低準入門(mén)檻，讓更多人進(jìn)入其中。其推出的新概念即“共有產(chǎn)權房”。
據了解，目前上海眾多經(jīng)適房項目采取共有產(chǎn)權方式，這樣一方面可以提高受益面，另外還可以通過(guò)后期再出售解決資金回籠問(wèn)題�！拔恢迷胶�、成本越高的項目，政府持有的產(chǎn)權比例越高。比如現在三林等地一些項目政府和購房人所持有的產(chǎn)權比例分別為40%和60%，早期的項目雙方所持產(chǎn)權比例多為30%和70%。5年后經(jīng)適房上市，政府與購房人按持有的產(chǎn)權比例分享收益�！睒I(yè)內人士介紹。
這一過(guò)渡性嘗試正受到其他城市的認可�！吧虾５墓灿挟a(chǎn)權房模式已經(jīng)受到北京等地的關(guān)注，并有可能得到推廣�！北本┠车禺a(chǎn)商向記者表示。
保障房長(cháng)效機制待解
實(shí)際上，最近一、兩年，經(jīng)濟適用房的規劃、立項、建設、配售和去化，已經(jīng)經(jīng)歷了很多變化。這也從側面反映出保障房長(cháng)效規劃和管理機制的缺位。
房地產(chǎn)專(zhuān)家李戰軍認為，目前保障房建設計劃仍實(shí)行從上而下的任務(wù)分配模式，缺乏從各地基礎市場(chǎng)調研來(lái)的真實(shí)需求做支撐�？茖W(xué)合理的規劃方式應該從保障房產(chǎn)品特征、實(shí)際需求出發(fā)，匯總每個(gè)地區的應建數量、模式，最后形成全國性的規劃。
而因為規劃變更引起的潛在尋租風(fēng)險也已開(kāi)始顯現�！耙驗轭A期政府規劃可能會(huì )有這樣那樣的變化，開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力去占據保障房項目資源。一旦保障房建設風(fēng)頭淡去，已經(jīng)立項開(kāi)工的項目變更成其他性質(zhì)就會(huì )比較容易�！币晃环康禺a(chǎn)界人士稱(chēng)。
另外，保障房市場(chǎng)的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量數據外，市場(chǎng)很難從公開(kāi)渠道了解具體保障房項目的真實(shí)進(jìn)展。
記者在采訪(fǎng)中還發(fā)現，上海標桿性保障房項目馨寧公寓存在隨意變更為商品房銷(xiāo)售的行為。一位購房人告訴記者，他在項目開(kāi)工之初即以1.4萬(wàn)—1.6萬(wàn)元的單價(jià)，以商品房性質(zhì)購買(mǎi)了該小區某套住房。目前已經(jīng)和一些配套商品房業(yè)主一起拿到了首期交房�！奥�(tīng)說(shuō)當初政府和開(kāi)發(fā)商是有協(xié)議的，為了彌補開(kāi)發(fā)商建保障房的收益，特批部分房源用于商品房銷(xiāo)售�！痹摌I(yè)主稱(chēng)。
不過(guò)，令人疑惑的是，該業(yè)主反映的房源在網(wǎng)上房地產(chǎn)上標明為已售，性質(zhì)仍為配套商品房。業(yè)內人士認為，保障房項目劃撥出部分房源用于商品房銷(xiāo)售是可以理解的，但商品房房源仍計入保障房統計數據就有“注水”的嫌疑。