“房?jì)r(jià)跌了嗎？”手握多套房產(chǎn)、曾經(jīng)躊躇滿(mǎn)志的炒房客，如今也開(kāi)始頻繁出入房產(chǎn)經(jīng)紀公司的“大戶(hù)室”，打探區域房?jì)r(jià)的最新走勢。信心，猶如陽(yáng)光照射下的肥皂泡，經(jīng)歷過(guò)度膨脹后，色彩斑斕的表面逐漸顯出恐懼的陰影。
從溫州來(lái)京多年的宋先生一周前決定將名下6套住宅出清，單套報價(jià)低于同類(lèi)房源約3%�！胺�?jì)r(jià)的下行趨勢很明顯，繼續把資金壓在樓市，風(fēng)險大過(guò)收益�！迸c宋先生一樣，一位國際投行中國區的高管日前也出售了其位于上海的兩套投資性住房。
業(yè)內專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)預期正在逐步兌現。四季度開(kāi)始，新盤(pán)供應量和二手房賣(mài)盤(pán)都將明顯增加，降價(jià)現象很可能進(jìn)一步蔓延，一線(xiàn)城市高房?jì)r(jià)已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調整的上半場(chǎng)，那么，目前一線(xiàn)城市正在步入以房?jì)r(jià)調整為主的下半場(chǎng)。
從連續跳價(jià)到無(wú)人應價(jià)
在央企工作的肖女士近兩周很郁悶，她打算將位于北京東二環(huán)內“上舍”小區的一套一居室出售，但經(jīng)過(guò)數次下調價(jià)格，房源依然無(wú)人問(wèn)津。
“今年4月，有買(mǎi)家愿意出價(jià)280萬(wàn)元，那時(shí)我猶豫了�，F在價(jià)格又回到年初水平�！苯衲甏汗澢�，擁有3套住宅的肖女士見(jiàn)調控逐步升級，便考慮將一套74平方米的一居室出手。當她以260萬(wàn)元掛牌時(shí)，看房人絡(luò )繹不絕，并隨即有人應價(jià)。肖女士便見(jiàn)勢跳價(jià)，報價(jià)一路上漲，直至285萬(wàn)元。但2月16日北京出臺“最嚴限購令”后，看房者頓時(shí)門(mén)可羅雀�！艾F在只能掛著(zhù)了�！彼裏o(wú)奈地說(shuō)。
與肖女士不同，不少急于將房源脫手的投資客更愿意選擇小幅降價(jià)。日前，溫州商人宋先生的6套住宅已脫手4套，均以低于掛牌價(jià)成交�！芭c同品質(zhì)房源相比，宋先生的報價(jià)已有優(yōu)惠，不過(guò)經(jīng)過(guò)與買(mǎi)家協(xié)商，宋先生選擇再次讓利�！北本┲性禺a(chǎn)近日代理了宋先生在“萬(wàn)泉新新家園”的一套住宅，該小區地處西三環(huán)與西四環(huán)之間，均價(jià)在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交價(jià)不到每平方米43000元。
據中國證券報記者實(shí)地調研，目前北京樓市的降價(jià)現象已從郊區擴散到二環(huán)以?xún)�，西城廣安門(mén)區域個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格一月間下降近每平方米3000元。
“現在購房者的議價(jià)空間比以前明顯增大，一般一套房源的議價(jià)幅度在5%以上�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)一位門(mén)店經(jīng)理坦言。在上海，二手住宅最高議價(jià)幅度達15%，降價(jià)趨勢正在蔓延。一家全國性房產(chǎn)經(jīng)紀公司的最新抽樣調查顯示，受未來(lái)獲利空間或將縮小預期影響，8月以來(lái)，上海樓盤(pán)的二手房賣(mài)家普遍可接受5%-15%的議價(jià)，不少業(yè)主希望盡快抽身離市。
在廣州、深圳投資房產(chǎn)的紀先生最近日子更不好過(guò)�！爸槿菢鞘械氖袌�(chǎng)化程度比京滬更高，房?jì)r(jià)變動(dòng)更敏感。調控后，手頭的房子很難出掉�！�2004年開(kāi)始炒房的紀先生經(jīng)歷過(guò)當地樓市的數次起伏，“像坐過(guò)山車(chē)一樣，最好的年份是2007年和2009年�！彼f(shuō)，那時(shí)房子買(mǎi)入后一兩個(gè)月內就能出貨，賺得也不少。但現在紀先生仍在糾結如何處理廣州、深圳的多套毛坯房。
從搶購到維權
“新房比二手房?jì)r(jià)格低，后開(kāi)樓盤(pán)比先開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格低，這種價(jià)格倒掛現象讓購房人無(wú)所適從。部分項目已出現退房和維權跡象�！辟徺I(mǎi)北京通州華業(yè)東方玫瑰的業(yè)主馬菁菁近期加入了維權隊伍。
馬菁菁說(shuō)，他們購買(mǎi)的是華業(yè)東方玫瑰一期A(yíng)4號樓，該樓今年4月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)為每平方米17000元至19000元�！爱敃r(shí)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，項目后期價(jià)格肯定會(huì )漲。我們還是排隊認購的�！�
但到了8月初，二期A(yíng)9號樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米14500元至15500元。與4月價(jià)格相比，降幅達10%以上�！白罱黉N(xiāo)的A9樓里，戶(hù)型最好的房源也以每平方米14500元出售。我買(mǎi)了一套同樣面積的房子，多花將近50萬(wàn)元�！瘪R菁菁憤憤不平。
現在該項目的開(kāi)發(fā)商已拿出一套令前期業(yè)主較為滿(mǎn)意的補償方案。不過(guò)，業(yè)內人士指出，這種“價(jià)格倒掛”預示著(zhù)房?jì)r(jià)下跌已“山雨欲來(lái)”，今后因房?jì)r(jià)下跌產(chǎn)生的民事糾紛或日益增多。
今年5月，首開(kāi)常青藤通過(guò)折扣等優(yōu)惠將價(jià)格暗降10%，曾導致數十位前期業(yè)主抱團要求開(kāi)發(fā)商補償損失。據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開(kāi)信息，遠洋一方潤園從預售均價(jià)每平方米24345元降價(jià)至20500元；中海九號院從每平方米41234元降至36728元。開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略正在明顯變化，打折降價(jià)促銷(xiāo)戰愈演愈烈。
在深圳，房?jì)r(jià)倒掛現象早在今年1月就已出現，到五六月最嚴重時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。由于深圳從5月實(shí)施樓市限購政策，房?jì)r(jià)倒掛現象日趨明顯。世聯(lián)地產(chǎn)數據顯示，5月以來(lái)，深圳新入市樓盤(pán)價(jià)格分別下調10%至15%。5月初，中海地產(chǎn)打出“新房八折”的銷(xiāo)售優(yōu)惠。而6月開(kāi)盤(pán)的深圳招商觀(guān)園開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米12000元，低于周邊項目均價(jià)約2000元。
一線(xiàn)城市中的北京、上海及廣州同樣出現房?jì)r(jià)倒掛現象。根據亞豪機構數據統計，8月北京樓市有近30宗項目入市，其中超過(guò)20宗項目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%至15%。
從整體均價(jià)看，今年以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)都有不同程度回落，其中京滬基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和廣州則已回落至去年下半年水平。
從炒房到炒礦
位于太原市中心的迎澤賓館一直是山西煤老板宴請賓朋、洽談生意、打探信息以及拓展政府關(guān)系的重要場(chǎng)所，也是房地產(chǎn)商赴山西發(fā)展客戶(hù)的重要據點(diǎn)。曾跟隨SOHO中國的銷(xiāo)售團隊入晉推銷(xiāo)房產(chǎn)的王女士坦言，現在想忽悠煤老板到北京買(mǎi)房已經(jīng)沒(méi)那么容易。
“幾年前，我們跟著(zhù)營(yíng)銷(xiāo)總監到太原，只要在迎澤賓館搭個(gè)展臺，再通過(guò)酒店客房部套取一些煤老板資料，打打電話(huà)，項目很快就賣(mài)光了�！蓖跖拷榻B，煤老板只問(wèn)項目離天安門(mén)有多遠，再估算一下每平方米大約值幾噸煤，然后就下單了。
“但今年不一樣了，做房地產(chǎn)銷(xiāo)售成了一件很糟心的事�！币环矫媸芟拶徲绊�，另一方面，煤老板的資金開(kāi)始轉向其他領(lǐng)域。據王女士了解，很多煤老板對投資一線(xiàn)城市的住宅已經(jīng)興趣不大，他們的目光開(kāi)始聚焦于礦產(chǎn)資源。
來(lái)自晉中的白寶權從上世紀90年代起靠承包小煤窯發(fā)家，2006年至2009年在北京等地購入數十套住宅和商鋪。今年，他把在京的住宅和部分商鋪全部出售，所得資金又干回了老本行。今年5月，白寶權斥資上億元在內蒙古赤峰購買(mǎi)了一座中型煤礦。
高和投資董事長(cháng)蘇鑫指出，山西、陜北、內蒙古以及溫州等地的民資已不再盲目押寶住宅，資源類(lèi)產(chǎn)業(yè)日益受到追捧。即使投資房地產(chǎn)，民間資本也趨向于投商業(yè)地產(chǎn)。另外，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢，如參與房地產(chǎn)信托，或者以私募股權基金、REITs等途徑參與其中。這勢必弱化民間資本對住宅的需求，從而給住宅市場(chǎng)降溫。