二三線(xiàn)城市限購升級，正在演變成了一場(chǎng) “馬拉松”。但聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。自7月12日國務(wù)院會(huì )議明確要求以來(lái)，已近兩月，除了浙江臺州于8月下旬率先站出來(lái)，并無(wú)其他城市勇敢地加入限購陣營(yíng)。
　　近段時(shí)間以來(lái)，河北香河、廊坊、秦皇島，山東煙臺，廣東從化等二三線(xiàn)城市已經(jīng)或者準備推出限制房?jì)r(jià)措施。最有代表性的是，韶關(guān)近日公布 《關(guān)于采取措施穩定新建住房?jì)r(jià)格的通知》，其中壓根沒(méi)提限購，重點(diǎn)卻是：首次申請預售許可證的商品房項目，申請預售商品住房備案均價(jià)高于周邊同類(lèi)樓盤(pán)半年內實(shí)際成交均價(jià)10%的；在售項目申請預售許可證的，申請預售商品住房備案均價(jià)高于本樓盤(pán)同類(lèi)房型半年內實(shí)際成交均價(jià)5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。
　　政策講得明白，直接干預開(kāi)發(fā)商新推房源的價(jià)格，控制漲幅（5%-10%）。今年以來(lái)，這些城市的房?jì)r(jià)漲幅靠前，若按住建部制定的五項標準，是應該實(shí)行限購的。那么，地方政府為何偏愛(ài)限價(jià)，不逼自出，而卻對限購“敬而遠之”？
　　不妨比較一下二者的作用機制。限購，直接壓制需求，如果市場(chǎng)需求萎縮，當然是商品住宅成交量大降，進(jìn)而導致土地市場(chǎng)低迷，其結果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節的稅收都會(huì )大幅下滑。限價(jià)，直接干預價(jià)格，侵害開(kāi)發(fā)商利益，卻并未影響需求；反倒是，如果新房定價(jià)不能明顯上漲，部分購房人更愿意入市；其結果是，成交量并不一定下滑，房地產(chǎn)稅收也就有了保證，土地出讓金也不會(huì )顯著(zhù)減少。
　　由此可見(jiàn)，地方政府最關(guān)心的是樓市成交量，保住成交量，也就保住了市場(chǎng)信心，保住了財稅收入，保住了GDP。今年上半年，北京市GDP增幅只有8%，在全國31個(gè)省份中排名墊底，其中樓市、車(chē)市成交低迷是重要因素。至于房?jì)r(jià)，并非地方政府的“心頭肉”，在今年這種房地產(chǎn)形勢下，能夠實(shí)現“以?xún)r(jià)換量”，政府還是愿意看到的。
　　住建部督促限購，地方政府避重就輕，棄限購、取限價(jià)，難道就不怕中央怪罪嗎？
　　業(yè)內外有很多人，對這一點(diǎn)感到迷惑不解。其實(shí)，根子在于限購只是手段，目標則是抑制房?jì)r(jià)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方有兩項工作是列入問(wèn)責范疇的：保障房和房?jì)r(jià)。今年全國保障房新開(kāi)工指標是1000萬(wàn)套，分解到各地，至7月已完成72%，11月底之前須全部完成，這是各地長(cháng)官最頭痛、最操心的事。
　　而抑制房?jì)r(jià)的考核標準，就是今年3月底各地公布的年度住宅價(jià)格控制目標。遺撼的是，全國600多個(gè)城市，絕大部分的房?jì)r(jià)控制目標為：漲幅不超過(guò)GDP或人均收入增幅。這分明是一個(gè)“控漲”指標，而非“促跌”指標。地方政府的心思昭然。
　　對地方政府有利的是，今年全國樓市持續降溫，按今年前8個(gè)月的房?jì)r(jià)變化情況，多數地方只要保持現有態(tài)勢，就能確保完成全年房?jì)r(jià)控制目標。邏輯很簡(jiǎn)單，既然目標無(wú)憂(yōu)，干嘛必須搬出限購“重刑”？凡是敢于拍著(zhù)胸脯，向住建部及國務(wù)院保證，能完成全年房?jì)r(jià)控制目標的，上面也很難找到充足的理由硬讓其實(shí)行限購。
　　這就是為何上面急吼吼，下面磨嘰嘰，號稱(chēng)限購“一大批”的二三線(xiàn)城市，始終沒(méi)有成批露面的原因。如果上面催得緊，那么像廊坊、韶關(guān)這類(lèi)城市，就先行推出看似嚴厲的限價(jià)政策，以顯示其調控房?jì)r(jià)的積極姿態(tài)。筆者估計，最終只有少數三四線(xiàn)城市，主要分布于大都市圈周邊的，才有可能真正實(shí)施限購。
　　不過(guò)，細察已限購的臺州，只限新房、不限二手房，只限市區、不限郊縣，實(shí)屬從輕發(fā)落，對市場(chǎng)的影響力有限。限購政策，強弩之末；樓市調控，政策近底。購房者不宜過(guò)度看空市場(chǎng)。