今年中秋節，熱點(diǎn)城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地樓市的假期樓市也堪稱(chēng)慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴重不足。樓市調控效應是否出現“拐點(diǎn)”？
停漲：降價(jià)是否尾隨而至
在中秋節以前，過(guò)去“屢調屢漲”的房?jì)r(jià)已呈現少見(jiàn)的調整跡象。
上海、深圳等十大城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%，這是一年來(lái)首次下降。從最近幾個(gè)月走勢來(lái)看，北京新建普通住房?jì)r(jià)格呈現“穩中有降”趨勢。
“部分熱點(diǎn)城市是樓市‘風(fēng)向標’，也是調控和限購最嚴厲的地區。這些城市房?jì)r(jià)受到遏制，將有利于引導市場(chǎng)預期�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟說(shuō)。
房?jì)r(jià)受抑背后，是市場(chǎng)的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實(shí)現凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績(jì)有不同程度下降。這些企業(yè)債務(wù)總額達1.01萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負債率出現上升。
“以前，什么企業(yè)都往房地產(chǎn)行業(yè)擠，現在則是不少企業(yè)在賣(mài)房產(chǎn)項目�！奔稳A(中國)投資有限公司副董事谷文勝說(shuō)，“調控讓房地產(chǎn)面臨整合，人們終于看到，樓市不再是一個(gè)人人能賺錢(qián)的行業(yè)�！弊匀ツ瓿醺偟靡环≌貕K以來(lái)，嘉華公司至今沒(méi)在上海拿地，“根據目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”。
“停漲”之后，進(jìn)一步的降價(jià)是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱(chēng)，由于一些開(kāi)發(fā)商此前對今年宏觀(guān)調控政策的預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)，導致年初制定的銷(xiāo)售目標過(guò)高；為完成業(yè)績(jì)考核，開(kāi)發(fā)商會(huì )在三四季度想辦法增加銷(xiāo)量，降價(jià)會(huì )更明顯。
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志表示，如果今后堅持房地產(chǎn)調控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，預計未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。
僵持：房企具有“耐藥性”調控力度不能減
“只要不是資金特別緊急，房東還是會(huì )選擇繼續觀(guān)望�！鄙虾７慨a(chǎn)中介“合富輝煌”一位門(mén)店業(yè)務(wù)員說(shuō)，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半�！�
種種跡象顯示，小范圍的房?jì)r(jià)調整尚未帶動(dòng)量的釋放，不可對調控效果盲目樂(lè )觀(guān)。
成交量持續“深跌”，市場(chǎng)博弈加劇。在北京，8月份成交商品住宅套數環(huán)比下降22.9%，這是2009年來(lái)的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng )下2005年以來(lái)的新低。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，如果高房?jì)r(jià)的“大壩”難有松動(dòng)，成交量很難有起色，預計今后幾個(gè)月成交低落的行情會(huì )延續。
不可否認，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮”“抄底”等，實(shí)際上有意無(wú)意夸大了市場(chǎng)的實(shí)際情況。上海同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商故意把“吹風(fēng)價(jià)”定得遠遠高于最終銷(xiāo)售價(jià)，給外界造成“大幅降價(jià)”的假象。
上海復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰還提醒，一些地區配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會(huì )拉低統計上的“均價(jià)”，對此應有辨別。
谷文勝說(shuō)，有人曾預測，開(kāi)發(fā)商會(huì )因為調控壓力而大幅促銷(xiāo)，使商品房?jì)r(jià)下降達40%以上。但這種情況目前并未發(fā)生。經(jīng)過(guò)幾輪調控，大型房企已有“心理準備”和“耐藥性”，在沒(méi)有生存危機的情況下，降價(jià)動(dòng)力不大。
“為應對調控，不少上市房企正調整債務(wù)結構，大幅提高長(cháng)期借款比重�！标愱傻葘�(zhuān)家表示，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長(cháng)，一定程度上沖抵了國內銀行住房貸款的收緊。
有關(guān)專(zhuān)家據此認為，簡(jiǎn)單依據熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)一時(shí)“停漲”或“微降”，就認為已達到調控效果，是短視的�？梢灶A見(jiàn)，如果“限購令”等強力措施不能延續和擴面，房?jì)r(jià)必然出現強力反彈。
破局：抓住“窗口期”施“治本”之策
國家發(fā)改委主任張平近期表示，將不折不扣地將各項房地產(chǎn)調控政策落到實(shí)處。國家近期也重申了限購、增加供應、推進(jìn)保障房建設、督促檢查等一系列調控措施。
“調控政策的延續已經(jīng)很明確，而且有從緊趨勢，市場(chǎng)預期將進(jìn)一步向既定方向轉變，開(kāi)發(fā)商‘降價(jià)換量’將是必然選擇�！标愱烧f(shuō)。
問(wèn)題關(guān)鍵是，目前部分地區樓市價(jià)格某種程度上是一個(gè)“虛假價(jià)格”，因為政府“限需求”和開(kāi)發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價(jià)格信號。如果不從根本上解決樓市有效供應不足、投資屬性過(guò)重等問(wèn)題，就難以從根本上打破僵局。
樓市“治本”，其一在規范“房貸”監管制度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一等專(zhuān)家認為，當前應從“開(kāi)發(fā)端”和“銷(xiāo)售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機性資金流入樓市的渠道，并注意“區別用力”，保護保障房開(kāi)發(fā)和自住及改善型購房的資金需求。
其次是保障房建設真正“提速”。陳杰等專(zhuān)家表示，保障房的推進(jìn)不能因調控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設、分配等各環(huán)節形成制度體系，真正使樓市從市場(chǎng)“單腿跳”轉為市場(chǎng)、保障“雙輪驅動(dòng)”。
從長(cháng)遠來(lái)看，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專(zhuān)家呼吁，破除地方政府對房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)，必須從房地產(chǎn)稅制、財政體制等方面進(jìn)行系統性改革，國家應在條件成熟的地區盡快擴大試點(diǎn)范圍。
