近二十年來(lái)，國際上金融危機的爆發(fā)，無(wú)不與房地產(chǎn)泡沫破滅導致的信貸風(fēng)險有關(guān)。當前中國的情況應該比以往任何國家的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險都要大。不過(guò)，國內銀行體系面臨著(zhù)更大的風(fēng)險是一些金融機構、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等否認其巨大風(fēng)險存在。
　　比如說(shuō)，當前銀行根據不良貸款余額及不良貸款率都在下降，認為銀行信貸風(fēng)險是在可控制的范圍內；而政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此，這些貸款不僅沒(méi)有問(wèn)題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。
　　又比如，四大國有銀行的管理層都出來(lái)說(shuō)，對于個(gè)人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此，個(gè)人住房貸款的質(zhì)量良好，根本就不存在風(fēng)險。更為好玩的是，根據銀監會(huì )對住房貸款的壓力測試，房?jì)r(jià)下跌50%對國內商業(yè)銀行影響也不會(huì )太大或國內商業(yè)銀行在房?jì)r(jià)下跌50%的情況下可以承擔其風(fēng)險等。
　　但是，上述這些分析是建立在兩個(gè)假定條件之上：
　　一是房?jì)r(jià)只漲不跌。這種假定是不成立的。即使政府繼續托市(比如現在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房地產(chǎn)泡沫也可能繼續吹大。當前這些沒(méi)有體驗過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格出現周期性調整的人根本就無(wú)法想象到房地產(chǎn)泡沫破滅將會(huì )發(fā)生什么。當然就認為當前銀行信貸沒(méi)有風(fēng)險了。
　　二是假定政府公布的統計數據或他們所看到的統計反映市場(chǎng)的實(shí)際情況。比如當前住房按揭貸款自住率的比例，如果真如四大國有銀行管理者所說(shuō)，占95%以上，在政府統計報表中每年的房?jì)r(jià)又上漲不多，那么房地產(chǎn)調控真是多此一舉。實(shí)際上，這個(gè)95%其實(shí)就是當前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個(gè)住房投機炒作者，如果簡(jiǎn)單證明自己是購買(mǎi)第一套而可享受種種優(yōu)惠條件，他為何要說(shuō)自己購買(mǎi)第二套而增加其購買(mǎi)住房的成本呢？
　　可以說(shuō)，近十年來(lái)國內房?jì)r(jià)飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動(dòng)的，特別是2009年至2010年更是明顯。既然是銀行信貸推高的，那么房地產(chǎn)泡沫破滅豈能不帶來(lái)巨大的風(fēng)險。特別是到2011年6月末，全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額10.26萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額6.26萬(wàn)億元。其兩個(gè)指標都比2008年底增長(cháng)了一倍。
　　更為嚴重的是，據估算，現在的55萬(wàn)億元左右的銀行信貸中，其60%至70%的貸款都是與房地產(chǎn)有關(guān)。無(wú)論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。房?jì)r(jià)上漲時(shí)，這些貸款風(fēng)險自然隱蔽起來(lái)，但是如果房?jì)r(jià)下跌，其風(fēng)險有多高難以測算。如果某個(gè)資金鏈環(huán)節斷裂，就會(huì )導致金融市場(chǎng)的系統性風(fēng)險爆發(fā)。我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險應該做足夠的估計。