美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融危機的“風(fēng)暴中心”。金融危機過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍萎靡不振。目前，美國政府的各項經(jīng)濟措施都未能有效刺激房產(chǎn)市場(chǎng)復蘇。加上經(jīng)濟衰退陰霾不散，消費者信心減退，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內仍難改頹勢。
房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振
2010年年初，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度顯示出復蘇跡象，部分市場(chǎng)住房?jì)r(jià)格跌勢趨緩。但這主要是受到美國政府給予新購房者8000美元稅收減免政策的刺激。隨著(zhù)這一稅收減免措施于去年4月底到期，住房銷(xiāo)售又再度萎縮。
與此同時(shí)，許多市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始加速下跌，其中一個(gè)重要原因是此前被收回的抵押貸款住房被以更低的價(jià)格出售，而這又迫使其他賣(mài)家也不得不壓低價(jià)格。
目前，美國房地產(chǎn)價(jià)格甚至觸及金融危機以來(lái)的最低點(diǎn)。與此同時(shí)，壓低的價(jià)格并沒(méi)有刺激房屋銷(xiāo)售。根據美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )最新數據，今年7月份舊房銷(xiāo)量環(huán)比減少3.5%；同時(shí)，當月二手房簽約銷(xiāo)售指數環(huán)比下降1.3%，為3個(gè)月來(lái)首次下降。
另?yè)绹虅?wù)部公布的最新數據，7月份美國建筑開(kāi)支環(huán)比下降1.3%，顯示其房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇依然動(dòng)力不足。
刺激政策未能對癥下藥
金融危機爆發(fā)以來(lái)，美國聯(lián)邦儲備委員會(huì )或美國財政部一系列救市措施及刺激政策均未能挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而近期的調控政策又將著(zhù)眼點(diǎn)放在了就業(yè)市場(chǎng)方面。此外，美國監管部門(mén)最近對擁有大量抵押資產(chǎn)的銀行業(yè)的調查恐又將進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)人士認為，政策方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)難有正面提振。
首先，第二輪量化寬松政策到期后，美聯(lián)儲將出臺何種刺激政策引人關(guān)注。華爾街人士普遍預計，美聯(lián)儲很可能會(huì )在保持資產(chǎn)負債表平衡的同時(shí)，賣(mài)出短期國債，買(mǎi)入長(cháng)期國債，以激活再融資和房屋銷(xiāo)售。
然而，不少市場(chǎng)人士認為這種方式恐怕難以見(jiàn)效。原因是，美聯(lián)儲實(shí)行了兩輪量化寬松政策后，住房抵押貸款利率已處于很低水平，但各項數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍未見(jiàn)強烈的購房和貸款需求。
另外，最近美國監管部門(mén)針對金融機構的調查可能會(huì )削弱擁有大量抵押貸款的銀行機構的實(shí)力，這也加劇了投資者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔憂(yōu)。本月初，美國聯(lián)邦住房金融局對17家金融機構提起訴訟，要求它們賠償以欺詐方式給“兩房”(房地美和房利美)出售住房抵押貸款證券而給后者造成的損失。這17家金融機構包括美國銀行、花旗集團、摩根大通等。投資者擔心如果這些擁有大量抵押貸款的銀行最終被監管部門(mén)課以上億乃至數十億美元的重罰后，原本資本金就不足的銀行業(yè)將會(huì )面臨更大的危機。隨著(zhù)損失的擴大，這些銀行發(fā)放房貸的行為無(wú)疑將受到限制，從而進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)年內難見(jiàn)改觀(guān)
分析人士認為，除了政策方面無(wú)法提振房地產(chǎn)之外，美國目前的經(jīng)濟形勢也無(wú)法給予房地產(chǎn)市場(chǎng)以正面支持，短期來(lái)看，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇仍然無(wú)望。
美國商務(wù)部最新數據顯示，今年第二季度美國國內生產(chǎn)總值第二次預估值按年率增長(cháng)1.0%，增幅低于首次預估值1.3%。美聯(lián)儲則認為，在接下來(lái)幾個(gè)季度中美國經(jīng)濟仍將面臨多重挑戰。
而美國經(jīng)濟面臨的最大挑戰就是就業(yè)市場(chǎng)嚴重低迷。美國勞工部本月初的一份報告顯示，8月份美非農業(yè)部門(mén)失業(yè)率仍保持在9.1%的高位；同時(shí)，當月新增就業(yè)崗位為零。此外，在就業(yè)環(huán)境未現改善，工資增長(cháng)停滯，食品和汽油等價(jià)格不斷上漲的情況下，美國國內個(gè)人消費也受到限制。
密歇根大學(xué)和路透社8月底聯(lián)合宣布，8月份美國消費者信心指數終值為55.7，低于此前市場(chǎng)平均預期的56.0。美國行業(yè)研究機構世界大型企業(yè)聯(lián)合會(huì )發(fā)布的最新數據也顯示，8月份美國消費者信心指數從前一個(gè)月修正后的59.2降至44.5，為2009年4月以來(lái)的最低水平，同時(shí)這也是該指數2008年10月以來(lái)的最大單月降幅，顯示美國消費者信心仍十分不足。
分析人士認為，只有在經(jīng)濟復蘇跡象足夠明顯，消費者信心大幅增強的情況下，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)才能吸引更多的購買(mǎi)者。
