即便是在樓市傳統的旺季，北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是面臨2008年以來(lái)最慘烈的十月。因為在國慶7天長(cháng)假所在月份中，北京樓市的預增庫存將創(chuàng )紀錄地達到1萬(wàn)套以上。
北京市住建委的數據顯示，截至2011年9月第三周，北京樓市庫存11.7萬(wàn)套，呈繼續上升趨勢。而根據中原地產(chǎn)研究機構的統計表明，2011年前8個(gè)月北京商品期房的“去化率”(即銷(xiāo)售率)約在30%左右。如果按照這一速度，10月過(guò)后，北京商品期房的實(shí)際庫存將超過(guò)12萬(wàn)套的水平。這與2008年樓市的“最壞年代”庫存水平基本持平。
十分微妙的是，在這1萬(wàn)套預增庫存中，約60%為純新盤(pán)項目。由于沒(méi)有前期業(yè)主的爭議與糾紛壓力，這些純新盤(pán)實(shí)施價(jià)格調整策略的空間更大。中原地產(chǎn)預計，目前在個(gè)別項目出現3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后，首先在城郊地區大規模出現。
預增1萬(wàn)套
“往年沒(méi)有這么多的開(kāi)發(fā)項目把申請的預售開(kāi)盤(pán)日期放在10月份�！�9月21日晚，北京市住建委市場(chǎng)處的一位人士向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者表示。在住建委內部，市場(chǎng)處是負責房地產(chǎn)預售行政許可的部門(mén)。
他所說(shuō)的“多”，是指已經(jīng)有30多個(gè)樓盤(pán)向住建委提出10月開(kāi)盤(pán)預售的申請，總計房源約1萬(wàn)套左右。而在2009年、2010年的同期樓市，提出開(kāi)盤(pán)預售申請的樓盤(pán)數，分別為19個(gè)和22個(gè)，總計房源也維持在7800套左右的水平。
中原地產(chǎn)研究機構于9月展開(kāi)的市場(chǎng)調研亦證實(shí)了這一情況。除此之外，該機構的市場(chǎng)調研還顯示，在申請10月預售開(kāi)盤(pán)的商品期房項目中，純新盤(pán)項目占到60%以上。這與2011年年初業(yè)界所預計的由于對市場(chǎng)前景無(wú)法準確判斷，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )推遲開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的預計已經(jīng)完全不同。
“現在大家都看得很清楚，嚴厲的限購政策之下，有購房資格的人數是一定的，短期內政策不能放開(kāi)，沒(méi)有新的購房資格的人補進(jìn)來(lái)，所以，越晚開(kāi)盤(pán)，房子越難賣(mài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也就越被動(dòng)�！比f(wàn)科執行副總裁毛大慶表示，他認為，這是10月預計開(kāi)盤(pán)量激增的主要原因所在。
“消化”難期待
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，對于10月預增的這1萬(wàn)多套庫存的“消化前景”，在當期的市場(chǎng)狀態(tài)下，不要抱太大的希望。因為從4月開(kāi)始，北京樓市的“去化率”(即銷(xiāo)售率)就一直呈現出下跌的狀態(tài)。
多家市場(chǎng)調研機構對樓市的監測數據均顯示，北京8月上市銷(xiāo)售的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率平均只有26.2%，上海、深圳的分別為32.4%、28.8%。而從目前9月份的數據看，北京的金九已經(jīng)明顯是四大一線(xiàn)城市中成色最差的一個(gè)。
這意味著(zhù)，按照這一逐步下降的消化速度，北京樓市10月預增的1萬(wàn)套庫存中，只有約2000多套能夠消化，“剩余7000多套，將直接轉化為北京樓市的實(shí)際庫存，這種情況恐怕是無(wú)法避免的�！北本┧姆铰�(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者。
北京市住建委日常對市場(chǎng)成交情況的監測也佐證了這一判斷。截至9月19日，北京樓市成交量在金九再創(chuàng )新低，前19天，商品房住宅簽約套數為2735套，二手房住宅簽約套數為4233套，均創(chuàng )造了最近三年來(lái)的最低，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度達到了73.4%。
萬(wàn)科、首創(chuàng )等一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多位項目負責人告訴記者，從目前市場(chǎng)上來(lái)看，相比限購之前半年，新項目需要的客戶(hù)蓄積量也發(fā)生了明顯的質(zhì)變，在限購前一個(gè)入市500套的項目基本客戶(hù)在1000組就可以達到當日售罄。但是在限購后基本需要到2000組左右才能簽約5成左右。而經(jīng)過(guò)7個(gè)月的市場(chǎng)消耗，目前不僅客戶(hù)很難達到目標蓄積量，30日平均簽約率更是不足3成。
張大偉認為，相比其他城市1年限購，北京5年限購使得新增的外地需求有限，而且在限購半年后，存量需求中大部分意向客戶(hù)已經(jīng)入市。時(shí)間越向后推移，這種銷(xiāo)售的難度也就越大。
降價(jià)大逃亡
“現在客戶(hù)的心態(tài)都是等著(zhù)折扣，認為你的折扣還會(huì )有更多，所以不愿意現在出手，我們遇到了很多這樣的情況，尤其是在城郊地區的項目上�！笔讋�(chuàng )置業(yè)的一位銷(xiāo)售負責人向記者表示。
9月的情況最能說(shuō)明問(wèn)題。北京市住建委的市場(chǎng)監測數據顯示，9月供應的住宅項目合計為16個(gè)，提供的住宅套數合計為5946套，而截至日前已經(jīng)簽約的套數為206套。記者了解到，9月當月的累積簽約率只有3.5%，創(chuàng )造了限購后的新低。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)對于降價(jià)一事始終諱莫如深，但張大偉向記者判斷，市場(chǎng)監測數據恰恰證明了“不降價(jià)，就難獲房票”。
根據中原地產(chǎn)的統計，北京10月預增的項目中，約60%以上系純新盤(pán)項目，約20個(gè)；而在這些項目中，位于城郊地區的項目也約有20個(gè)�！斑@些郊區項目可能成為最先大幅降價(jià)的樓盤(pán)�！睆埓髠フf(shuō)。
“畢竟如果純新盤(pán)多，開(kāi)發(fā)企業(yè)擔心前期業(yè)主對降價(jià)有爭議的擔心就會(huì )少，在銷(xiāo)售不力的情況下，向下調價(jià)也就更為直接�！睏钌黉h說(shuō)。
