市場(chǎng)擔憂(yōu)情緒遠未隨著(zhù)綠城集團上周的回應而完全消除，房地產(chǎn)行業(yè)緊繃的資金鏈再一次備受關(guān)注。事實(shí)上，在政策持續收緊、融資成本攀高的形勢下，上市房企已債臺高筑。中報統計顯示，上半年我國房企平均資產(chǎn)負債率創(chuàng )下五年來(lái)新高。
分析人士認為，在銷(xiāo)售仍難有較大起色的情況下，開(kāi)發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步增加，因此，加大打折降價(jià)和推盤(pán)的力度才是理性選擇。更有機構認為，購房的時(shí)機已經(jīng)來(lái)臨。
政策 金融緊縮效應明顯
深陷“調查門(mén)”的綠城集團于9月23日上午就“銀監會(huì )發(fā)文調查綠城集團房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”事件在杭州召開(kāi)了媒體溝通會(huì )，面對市場(chǎng)的質(zhì)疑，綠城建設總經(jīng)理曹舟南強調“每筆信托產(chǎn)品皆合法合規”，但他也坦言，在未來(lái)發(fā)展問(wèn)題上資金確實(shí)是阻礙綠城發(fā)展的根本因素。曹舟南稱(chēng)，“即使所有房企都倒下了，綠城還有兩條路可走，第一是代建，第二是保障房�！睋�，綠城至今與政府簽訂的保障房合同超過(guò)500萬(wàn)平方米。
盡管綠城集團做出了回應，但該事件依然再次引爆市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的擔憂(yōu)，以及股市、評級機構的連鎖負面反應。9月22日，標準普爾評級宣布，將中資地產(chǎn)商合生創(chuàng )展集團有限公司的評級展望由“穩定”調整為“負面”，并且，還將合生創(chuàng )展的大中華區信用體系評級由“cnBB”下調至“cnBB-”，債務(wù)評級由“cnBB-”下調至“cnB+”。
申銀萬(wàn)國房地產(chǎn)業(yè)分析師李紅對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“由于到期的信托產(chǎn)品需要開(kāi)發(fā)商還錢(qián)，而開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售極度不佳和銀行沒(méi)有房地產(chǎn)信貸額度的雙殺效應下顯得很差錢(qián)。對于綠城這類(lèi)高負債房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦通過(guò)項目公司進(jìn)行融資，如被算為股本投資，就有借此杠桿撬動(dòng)銀行信貸，引發(fā)系統性風(fēng)險的可能�！�
去年12月，銀監會(huì )下發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，對房地產(chǎn)信托拉響風(fēng)險預警。而今年以來(lái)，監管部門(mén)對房地產(chǎn)資金來(lái)源的調控力度更是空前。5月，銀監會(huì )要求信托公司每月上報《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監測表》，由此開(kāi)始逐個(gè)監測房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風(fēng)險控制措施。隨后7月1日起，銀監會(huì )又要求房地產(chǎn)信托項目開(kāi)始事前報備，改變了事后報備的流程窗口指導。
據了解，報備前置的政策施行兩個(gè)月以來(lái)，信托公司普遍反映房地產(chǎn)信托規模明顯受限，成立規模從7月的332.47億元降至8月的272.41億元，占比從48%降至43%；發(fā)行規模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元，占比從43%降至35%。
與此同時(shí)，銀監會(huì )還要求銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款予以縮減，近期發(fā)文強調金融機構需對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺(jué)，密切關(guān)注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。上半年，大多數上市銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸比重下降趨勢明顯。
除了金融機構的監管部門(mén)，各部委配合政府調控政策，對開(kāi)發(fā)商資金的渠道也在一道一道地關(guān)閉。8月12日，國家外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。市場(chǎng)分析認為，外管局此舉意在遏制房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“熱錢(qián)”，這導致房企海外發(fā)債融資進(jìn)一步受限。
資金 房企負債率創(chuàng )五年來(lái)新高
國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過(guò)高利貸融資成本高達近40%，中型房企的融資成本約達20%，小型房企更高�！�
在高成本融資的背后，房企負債率卻跟著(zhù)節節攀升。廣發(fā)證券根據2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jì)報告統計指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng )下近5年來(lái)的高點(diǎn)，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。龍頭房企“招保萬(wàn)金”4家公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元，占106家上市房企負債合計的41.58%。如剔除預收賬款，萬(wàn)科資產(chǎn)負債率高達62.4%，保利地產(chǎn)也達到了69.4%。由此，房企債臺高筑的局面可見(jiàn)一斑。
此外，從整體來(lái)看，我國房企資金杠桿率(本年資金來(lái)源/自籌資金)下降明顯。房地產(chǎn)資金杠桿率是衡量企業(yè)資金來(lái)源難易程度的標準之一，數值越高表明企業(yè)越容易獲得信貸支持以及銷(xiāo)售資金回籠。在爆發(fā)金融危機的2008年，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金杠桿率為2.53，而據中原地產(chǎn)數據最新統計，今年前8個(gè)月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng )下了近5年來(lái)新低。
業(yè)內分析人士認為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈越來(lái)越緊張與政策導向不無(wú)關(guān)系，在監管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸嚴格限制的情況下，房企不得不更加重視項目銷(xiāo)售帶來(lái)的資金回籠。但隨著(zhù)市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重，房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售難以獲得高增長(cháng)，這越發(fā)加重了房企資金壓力。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)統計數據指出，9月，全國樓市銷(xiāo)量再度出現顯著(zhù)下滑，具體來(lái)看，全國主要城市9月以來(lái)新房周均銷(xiāo)售量環(huán)比下降25%，其中，一線(xiàn)城市下降31%，二線(xiàn)城市下降22%，三線(xiàn)城市下降23%。同樣，上市的房企業(yè)績(jì)報告顯示，124家A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨量在2009年三季度以來(lái)不斷上升，截至今年二季度，這些房企的存貨合計已達12333.7億元，同比增長(cháng)逾四成。
“限購政策下，行業(yè)平均的去化速度(指某地區過(guò)去開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的剩余量和新開(kāi)盤(pán)的剩余量總和的售空速度)減慢24%，由此推算的存貨周期由33個(gè)月上升到42個(gè)月，已接近2008年低谷水平；區劃速度的減慢導致行業(yè)平均的財務(wù)安全底線(xiàn)從43%降至33%�！敝泻阶C券在近期一份房地產(chǎn)業(yè)策略報告中認為，“當前上市公司實(shí)際凈借貸資本比均值已從2010年末的41%上升到48%，突破了安全底線(xiàn)，行業(yè)整體面臨相當于凈資產(chǎn)15%、總資產(chǎn)6%的資金缺口，其中，10%的企業(yè)面臨短期資金缺口，40%的企業(yè)面臨中期資金缺口，30%的企業(yè)中期資金缺口較大�！�
選擇 部分大型房企競相打折促銷(xiāo)
國家統計局18日發(fā)布的8月份樓市統計數據顯示，在全國70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲，16個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。市場(chǎng)分析認為，從整體看房?jì)r(jià)漲幅正在進(jìn)一步收窄，樓市正朝著(zhù)調控預期的方向發(fā)展。多數專(zhuān)家指出，全國房?jì)r(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴(lài)于政策的持續和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關(guān)鍵點(diǎn)。
一手住宅方面，統計數據顯示，全國商品住宅成交量連續兩個(gè)月回升，8月銷(xiāo)售面積為6981萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)3.36%。在月度成交量增長(cháng)的同時(shí)，以中海、萬(wàn)科、恒大、世茂房、遠洋、碧桂園、金地等為代表的大開(kāi)發(fā)商在近幾個(gè)月掀起了一股打折降價(jià)的旋風(fēng)。
今年6月份以來(lái)，世聯(lián)研究持續跟蹤監測了24個(gè)城市一手房市場(chǎng)的打折降價(jià)情況，呈現出的特征包括：大開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)比中小開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)降價(jià)幅度更大、更動(dòng)真格。從降價(jià)樓盤(pán)的銷(xiāo)售表現來(lái)看，降價(jià)基本能促進(jìn)銷(xiāo)量，達10%以上的降價(jià)幅度，銷(xiāo)售速度很快，有的甚至成為 “日光盤(pán)”。
二手住宅方面，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市二手住宅成交量總體仍舊低迷。中原地產(chǎn)數據顯示，9月中旬(9月12日至9月18日)，北京二手住宅成交量連續兩周大幅跳水，環(huán)比前一周下跌約五成。稍早些的8月份，深圳二手成交創(chuàng )下了五年來(lái)的地量。美聯(lián)物業(yè)數據顯示，深圳8月二手住宅成交12.15萬(wàn)平方米，環(huán)比減少74.50%。業(yè)內人士表示，在成交頻頻走低的形勢之下，部分業(yè)主將逐漸調整價(jià)格預期，北京等地二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始面臨實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。
對于未來(lái)一段時(shí)間的房?jì)r(jià)走勢，美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的一份最新研究報告認為，8月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為101.12點(diǎn)，環(huán)比下跌0.37%。時(shí)隔3年，2011年10月或歷史重演，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數或步入100景氣值下方。
不過(guò)對于購房者來(lái)說(shuō)，年底前這段時(shí)間或是購房的一個(gè)時(shí)機。世聯(lián)研究認為，在需求受到限購政策抑制的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了贏(yíng)得競爭，會(huì )傾向于選擇優(yōu)惠促銷(xiāo)甚至打折降價(jià)的手段，以爭取更多的客戶(hù)。換而言之，下半年，購房者選擇的機會(huì )更多、得到的實(shí)惠更多，這或意味著(zhù)購房的好時(shí)機已經(jīng)來(lái)臨。
