一則監管機構清查綠城信托的消息，將這家過(guò)去幾年商業(yè)模式爭議不斷的房企，再次推向輿論風(fēng)暴的中心。
面臨當下資金和市場(chǎng)的雙重困境，宋衛平堅守的高負債、高端產(chǎn)品線(xiàn)的運行體系，受到前所未有的質(zhì)疑。低迷的去化率下，信托違規和退市傳言，令市場(chǎng)似乎聽(tīng)到這個(gè)龐然大物搖搖欲墜的聲音。幾日內，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數以百億計。
來(lái)自消息面的誤會(huì )隨后被澄清，綠城中國的常務(wù)副董事長(cháng)、執行主席壽柏年告訴本報，綠城資金鏈足以維系，當前的任務(wù)是“少買(mǎi)地多賣(mài)房，降低凈資產(chǎn)負債至100%以下”。
綠城高管也在過(guò)去一段時(shí)間里不斷釋放信號：將通過(guò)發(fā)展代建、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來(lái)改善綠城的業(yè)務(wù)結構和財務(wù)配比。
種種跡象表明，持續的高壓調控下，執拗的宋衛平已然在調整。其老伙伴壽柏年說(shuō)，今后綠城將轉變?yōu)橥顿Y開(kāi)發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運營(yíng)商，不再通過(guò)高負債發(fā)展。
由重轉輕，正是經(jīng)過(guò)三次調控后的宋衛平，給綠城的新定位。當然，這個(gè)轉型將帶來(lái)整個(gè)體系的變化，對于這輛一度曾逼近萬(wàn)科霸主地位的杭州戰車(chē)，此番面臨的挑戰不是小打小鬧。
信托風(fēng)波
9月，一些浙江開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還高利貸跑路，引起市場(chǎng)對房企資金鏈的聚焦。綠城當時(shí)凈資產(chǎn)負債率達到163%，在國內各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。
23日，一家外媒稱(chēng)，綠城的有關(guān)信托公司正受到銀監會(huì )的調查。這家堅持高負債運營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，再一次被推向風(fēng)口浪尖。
素來(lái)清高的綠城此次反應迅速。24日，綠城高管在杭州召開(kāi)發(fā)布會(huì )，綠城中國執行董事、執行總經(jīng)理曹舟南稱(chēng)：未接到通知；綠城的信托合法合規；公司運營(yíng)情況很穩健。
事實(shí)上，風(fēng)傳所指銀監會(huì )查的是與綠城有關(guān)的信托公司，而非綠城本身。綠城中國常務(wù)副董事長(cháng)、執行主席壽柏年28日在接受本報專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“據我們了解，一、這是銀監會(huì )對信托業(yè)務(wù)的正常調查，并不限于綠城，更不是因為對綠城債務(wù)的擔心進(jìn)行的針對性調查；二、最近房地產(chǎn)調控政策在原有基礎上也并沒(méi)有新的變化�！�
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對綠城的質(zhì)疑，28日一家國內媒體援引匿名人士稱(chēng)，綠城擬仿效復地從H股退市，以吸引戰略投資者進(jìn)入。一時(shí)內地香港房企股市大幅下挫，幾日風(fēng)波令A股房產(chǎn)板塊數百億市值蒸發(fā)。
“完全不存在，沒(méi)有這樣的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路�！眽郯啬暾J為，復地退市是由于其流通股主要在大陸，做進(jìn)一步融資安排需要通過(guò)中國證監會(huì )的審批，難度頗大，且其退市后便于大股東的支持�！斑@與綠城的情況有很大的不同�！�
壽柏年說(shuō)，公司確實(shí)做了一些信托，但這是正常融資渠道。其實(shí)今年綠城有銀行授信，但由于開(kāi)發(fā)貸規模(信貸指標)不夠，所以選擇信托。
另外，更有傳聞稱(chēng)，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款。壽柏年稱(chēng)，信托的成本比銀行成本高，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點(diǎn)。
本報統計了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行、信托、其他借款的資金總計達到129億元，其中信托籌款33.2億元，占到總融資來(lái)源的25%左右。
標準普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來(lái)籌集資金，但是這部分占據融資總額的比例并不算高。
符蓓說(shuō)，銷(xiāo)售額下降和國內外信貸緊縮是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力上升的主要原因，并給出了較低去化率將導致資金鏈緊張的6家開(kāi)發(fā)商，綠城赫然在列�！叭绻�2012年銷(xiāo)售額下降10%，這6家企業(yè)就會(huì )非常難受�！�
“資金緊是事實(shí)，但不至于過(guò)不去。房地產(chǎn)企業(yè)現在說(shuō)自己資金鏈寬裕，恐怕不正常�！眽郯啬暾f(shuō)，“如果我們倒下，一定有更多房地產(chǎn)公司先倒下�！�
壽柏年認為綠城還有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現金流困擾，其認為債務(wù)也不會(huì )影響到公司的維系�！熬G城這么多年沒(méi)有一筆債務(wù)逾期，這一點(diǎn)是可以保證的。也不排除今后繼續會(huì )通過(guò)多種方式來(lái)融資�！�
連續的風(fēng)波，綠城老板宋衛平亦坐不住了。27日，其在杭對記者撂下“狠話(huà)”：先促銷(xiāo)、再賣(mài)項目，如果再不奏效，就把價(jià)格降到底賣(mài)光，自此再不做房產(chǎn)。
宋衛平轉彎
圈里人熟知，宋衛平偏執。這個(gè)學(xué)歷史的開(kāi)發(fā)商，迷戀“品質(zhì)”，愛(ài)講“人文”，談“理想主義”，信“種瓜得瓜、種豆得豆”，并將這一個(gè)性植根于綠城。
2009年上半年，連環(huán)債務(wù)危機曾使綠城險遭滅頂之災，甚至面臨被收購的困境。但很快市場(chǎng)行情逆轉。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協(xié)議銷(xiāo)售額接近500億元，僅次于萬(wàn)科。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進(jìn)策略。宋衛平隨即提出千億目標，并在土地市場(chǎng)兇猛拿地。
在宋衛平的圈地邏輯中，“土地資產(chǎn)是否貶值是公司唯一風(fēng)險，而非高負債率�！痹谄淇磥�(lái)，只要有錢(qián)，就去買(mǎi)地，再轉化成好產(chǎn)品，就能實(shí)現快速變現，資金鏈由此無(wú)虞。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點(diǎn)：除了長(cháng)期看好土地的增值溢價(jià)性，更重要的是對綠城產(chǎn)品的絕對自信。作為業(yè)內公認的產(chǎn)品狂熱者，宋衛平強調房子及與城市文化的深度對接，令綠城獲得“豪宅制造專(zhuān)家”的盛贊，其產(chǎn)品具備公認的高溢價(jià)力。
理想主義者宋衛平大概沒(méi)有預測到調控者會(huì )祭出限購、限貸政策。他此前對人說(shuō)：綠城在過(guò)去買(mǎi)地，都是在不限購、不限貸的情況下，那時(shí)都是能賣(mài)得掉的，現在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了非常大的變化。如果當時(shí)知道政策發(fā)生變化，就會(huì )非常謹慎。
任志強說(shuō)，“限購令對企業(yè)的影響是有區別的，有的企業(yè)在非管控的城市，可能繼續擴大，有的企業(yè)可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問(wèn)題�！本G城可謂這輪調控中最大的不幸者。其產(chǎn)品定位高端，且項目集中在長(cháng)三角區域和京滬等一線(xiàn)城市，無(wú)論是產(chǎn)品線(xiàn)還是分布區域都是調控重災區。
宋衛平不得不妥協(xié)。經(jīng)歷了2005、2008、2010年三次調控，綠城開(kāi)始考慮高成本擴張和精品戰略之間的矛盾�！斑^(guò)去十七年綠城的高負債運行是正確的，但這一輪調控開(kāi)始，我們已根據行業(yè)趨勢對戰略進(jìn)行調整。今后三年綠城就是要降低資產(chǎn)負債率。如果市場(chǎng)非常旺，負債率偏高有效。反之，必然要把負債合理下降，不必要把公司推到風(fēng)險境地�！辈苤勰险f(shuō)。
除了土地沉淀了大量資金外，綠城精品策略導致了其在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中的成本亦居高不下。據不完全統計，綠城近年來(lái)的年度銷(xiāo)售利潤大約在9%—10%，在大型房企中并不顯優(yōu)勢�！熬G城的產(chǎn)品完全是成本支撐起來(lái)的，土地、建安、營(yíng)銷(xiāo)成本在國內開(kāi)發(fā)商中都是非常高的�！敝蟹啃�(微博)分析師薛建雄說(shuō)。
宋衛平將2011年定為綠城的成本控制年。一位接近綠城人士透露了這樣的細節，今年春天綠城在中高管間組織了一次內部集訓，集訓的規格和重視程度都極為罕見(jiàn)：參加者每天出勤上課，由授課者課后出題打分，最后按照分數進(jìn)行末位淘汰，高管們如臨大敵，沒(méi)有以往集訓就等于“慶功”的輕松氣氛。其中一個(gè)極為重要的論文課題是，如何讓綠城在保證高品質(zhì)的同時(shí)，將成本降低，可在二、三線(xiàn)城市落腳，卻又不失高品質(zhì)大旗。
綠城已經(jīng)不再執著(zhù)于高端高溢價(jià)的產(chǎn)品�！氨热缧碌拇I(yè)務(wù)，很多都在二、三線(xiàn)城市，談不上豪宅。比如保障房項目，我不可能再用頂級的材料�！眽郯啬暾f(shuō)。
不過(guò)，此前的存貨仍需要消化。在銀根、市場(chǎng)雙緊的境況下，綠城也早已開(kāi)始通過(guò)多種模式來(lái)降低風(fēng)險，其中重要一條是為項目找合作者。薛建雄認為，“綠城的高負債源于土地，但這些都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。資產(chǎn)周轉不匹配，萬(wàn)一傷筋動(dòng)骨，只要肯把有些項目拿出去，轉讓一部分股份就行了�！�
今年1—9月，綠城的銷(xiāo)售收入為270億元，僅為年初計劃的一半。壽柏年坦陳，“年初定下來(lái)540億的銷(xiāo)售額，現在看來(lái)完成有困難，但是已經(jīng)進(jìn)入第四季度，沒(méi)有必要再調低目標�！�
事實(shí)上，在持續政策高壓之下，在調整的絕非綠城，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始普遍降低預期，富力從年初400億銷(xiāo)售目標調低至320億元，與去年銷(xiāo)售完成量基本持平。而此前萬(wàn)科5年計劃是能達到3000億的規模，但王石(微博)近期的一些表態(tài)，似乎向市場(chǎng)暗示其已基本放棄上述目標。
高負債到輕資產(chǎn)
業(yè)內人真正擔心綠城倒下的或許并不多，大家更關(guān)注其如何應對后市�！艾F在的資金到年底沒(méi)問(wèn)題，我們更多的在考慮中長(cháng)期的問(wèn)題�！眽郯啬暾f(shuō)，“綠城今后一方面繼續做投資開(kāi)發(fā)，當然也需要降低負債；另一方面要通過(guò)代建、合作、房地產(chǎn)基金等形式，實(shí)現品牌和管理的輸出�！�
去年9月，宋衛平組建了綠城建設管理公司，并調集干將曹舟南主持新公司業(yè)務(wù)，曹同時(shí)升任綠城中國執行董事。
曹舟南日前對這一戰略有過(guò)闡釋?zhuān)盒袠I(yè)正從地產(chǎn)時(shí)代過(guò)渡到房產(chǎn)時(shí)代，對開(kāi)發(fā)商營(yíng)造能力的高要求，使得投資和開(kāi)發(fā)勢必分離�！熬G城的核心競爭能力不是投資能力，而是開(kāi)發(fā)�！�
曹介紹，綠城建設管理公司主推政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大類(lèi)，保障房、安置房等政府代建項目為優(yōu)先；持續、快速拓展商業(yè)代建項目；積極探索、落地資本代建項目�！叭陜葘�(shí)現代建項目超150個(gè)的目標，目前已經(jīng)簽約了50多個(gè)項目�！钡壳斑@部分業(yè)務(wù)尚未對收入有所貢獻。
在壽柏年看來(lái)，通過(guò)這種方式開(kāi)拓業(yè)務(wù)，投資風(fēng)險完全由代建方承擔，成本都在項目公司，不會(huì )影響綠城現金流�！爱斎晃覀儠�(huì )考量代建方的資金實(shí)力，土地是否合法合規，是否認同綠城�！�
按照曹舟南的觀(guān)點(diǎn)，代建業(yè)務(wù)并非長(cháng)工，“實(shí)事求是講，盈利能力也不低，綠城過(guò)去銷(xiāo)售利潤率9個(gè)點(diǎn)，代建則是按照銷(xiāo)售額的7個(gè)點(diǎn)去做的，這種模式符合未來(lái)趨勢�！�
除了代建的業(yè)務(wù)模式，綠城還在集中推進(jìn)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，宋衛平已經(jīng)組建了綜合體發(fā)展公司，專(zhuān)門(mén)做綜合體。
“十年前宋董也考慮過(guò)，但是住宅地產(chǎn)發(fā)展得太好，投入綜合體的注意力不夠多，他希望今后有更好的發(fā)展。目前代建項目里也有5個(gè)綜合體了，比如西溪濕地的綜合體，轉塘的鳳凰大廈綜合體。西溪濕地項目是非常典型的綜合體�！辈苤勰险f(shuō)。
