自2009年房地產(chǎn)信貸開(kāi)始收緊，融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢走俏，成為房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如今，產(chǎn)品期限多為一兩年的房地產(chǎn)信托密集到期兌付，一面是債臺高筑，一面是銷(xiāo)售疲軟、回款急劇放緩，一些開(kāi)發(fā)商資金鏈“命懸一線(xiàn)”。
銀監會(huì )8月發(fā)兌付預警
房地產(chǎn)信托從2009年開(kāi)始發(fā)行量猛增。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )數據，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過(guò)2800億元，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開(kāi)始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來(lái)的兌付壓力可想而知。
據了解，開(kāi)發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上，極個(gè)別項目甚至達到25%~30%。融資成本如此之高，市場(chǎng)銷(xiāo)售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下，房地產(chǎn)信托風(fēng)險不斷累積。
“目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險不可小覷�！北本┮患倚磐泄镜男磐薪�(jīng)理坦言，信托項目雖有抵押，但多以股權形式，即使抵押物充分，債權是交叉的，很多抵押物也是重疊的，同一土地或項目往往被用作其他類(lèi)型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對此具有第一索賠權。
若有小額項目不能兌付，信托公司或可自行墊上；極端情況下，若一個(gè)大額項目無(wú)法兌付，而多數信托公司注冊資本在10億元左右，這意味著(zhù)信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發(fā)信用風(fēng)險。
“9月初，有消息稱(chēng)個(gè)別房地產(chǎn)信托項目可能出現到期無(wú)法兌付。正是這個(gè)消息不斷‘發(fā)酵’，引發(fā)了行業(yè)恐慌�！鄙鲜鲂磐薪�(jīng)理稱(chēng)。
據悉，銀監會(huì )已在8月發(fā)文預警，要求信托公司逐筆監測三個(gè)月以?xún)鹊狡谛磐许椖康念A期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險并采取相應措施，對兌付風(fēng)險“早發(fā)現、早預警、早處置”。
加大對銀行系統風(fēng)險監控
從整體層面來(lái)看，市場(chǎng)目前尚無(wú)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現無(wú)法兌付的情況。隨著(zhù)行業(yè)內部調整的深入，監管層監管力度也在不斷加大。據了解，有信托公司已收到了銀監會(huì )前不久下發(fā)的相關(guān)文件，要求信托公司填寫(xiě)與某房地產(chǎn)集團及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的調查表，根據項目運行情況，注明風(fēng)險判斷意見(jiàn)。
“針對特定房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資情況開(kāi)展調查很罕見(jiàn)，這顯示監管部門(mén)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的警惕和擔憂(yōu)�！蔽髂县斀�(jīng)大學(xué)信托與理財研究所副所長(cháng)李勇說(shuō)，相關(guān)業(yè)務(wù)的數據非常詳盡細致很難掌握，在房地產(chǎn)市況日漸疲軟的情況下，監管層希望對信托融資量大的公司進(jìn)行摸底調查，以衡量風(fēng)險�？紤]到近兩年銀監會(huì )密集的房地產(chǎn)信托政策以及不時(shí)進(jìn)行的窗口指導，這個(gè)摸底應屬常規調查。
來(lái)自北京的一信托經(jīng)理認為，監管部門(mén)對房地產(chǎn)信托的監管正趨于更加深入更加具體�！翱瓷先ナ轻槍π磐泄镜牟僮�，實(shí)質(zhì)是對銀行系統的風(fēng)險監控，以防范風(fēng)險在銀行、信托、私募、高息票據、墊資等金融安排之間傳導�！�
多位受訪(fǎng)信托行業(yè)人士表示，房地產(chǎn)信托風(fēng)險確實(shí)有加劇的跡象，但目前還處于可控狀態(tài)。
上海一家大型信托公司經(jīng)理告訴記者，不同信托公司有不同操作習慣，有的激進(jìn)有的保守，但只要抵押、質(zhì)押等風(fēng)險控制措施得當，落實(shí)到位，總體風(fēng)險是可控的。
中小開(kāi)發(fā)商可能破產(chǎn)
業(yè)界認為，監管層近期更細更密地推出措施，一方面透露出對房地產(chǎn)信托的監管將更加嚴格；另一方面，意在讓投資者重視風(fēng)險，并抑制房地產(chǎn)信托融資。
事實(shí)上，7月份開(kāi)始，新發(fā)行房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降。用益信托工作室數據顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來(lái)的發(fā)行數量亦呈大幅下降趨勢。這既是政策累積效果顯現，也是信托公司有意收縮以防范風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難。
據廣發(fā)證券統計，上市房企今年上半年已經(jīng)債臺高筑，平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng )下近5年來(lái)高點(diǎn)，甚至如綠城集團那樣資產(chǎn)負債率超過(guò)100%的房企也不鮮見(jiàn)；上市房企整體負債總額達1.09萬(wàn)億元，同比增加了41.29%。
從市場(chǎng)銷(xiāo)量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實(shí)際情況卻大相徑庭。中國指數研究院9月26日公布的最新報告顯示，上周被監測的35個(gè)城市中，22個(gè)城市樓市成交量同比下降，其中13個(gè)城市的成交量跌幅在30%以上。
一方面債臺高筑，一方面回款急劇放緩，一些開(kāi)發(fā)商已“命懸一線(xiàn)”。
瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在其報告中稱(chēng)，預計房地產(chǎn)信托在四季度會(huì )進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)銷(xiāo)售在未來(lái)數月趨于疲弱，一些開(kāi)發(fā)商，特別是資產(chǎn)負債表過(guò)度擴張的中小型開(kāi)發(fā)商將面臨財務(wù)困難，并可能走向破產(chǎn)。
評級機構標準普爾在最新報告中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸狀況日益嚴峻，將促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)或尋求其他融資途徑。同時(shí)，有較大融資需求的小型開(kāi)發(fā)商將面臨更多流動(dòng)性困難，難逃被收購、淘汰的厄運。
