編者按：地產(chǎn)板塊大幅下跌、房地產(chǎn)信托銷(xiāo)售銳減、信托兌付風(fēng)險顯現……綠城集團信托項目遭清查引發(fā)的種種風(fēng)波正在持續發(fā)酵。不管監管層如何回應，一度走俏的房地產(chǎn)信托風(fēng)險正在積聚，失去房地產(chǎn)項目，信托公司還能以何延續高收益？

　　綠城信托“調查門(mén)”驚現另一個(gè)版本。
　　“綠城發(fā)的大量信托產(chǎn)品或是為了還民間借貸的缺口，從而引來(lái)監管層的注意�！敝�情人士向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者透露。而此前，綠城集團出面聲明，未收到任何監管部門(mén)的調查通知，但亦承認公司的確通過(guò)信托業(yè)務(wù)募集資金。
　　資金饑渴的綠城僅在2011年上半年，就已經(jīng)發(fā)行信托產(chǎn)品共計20款，發(fā)行規模高達91.6億元。
　　此前，監管層已經(jīng)開(kāi)始高度警惕銀行等金融機構的資金或正充當民間借貸過(guò)橋資金的風(fēng)險。在2011年第三季度分析會(huì )上，銀監會(huì )主席劉明康警示，“從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應重點(diǎn)加大監管”。
　　分析人士認為，監管層對信托監管的加碼或彰顯銀監會(huì )試圖借此斬斷信托資金流向民間借貸的橋梁，嚴防銀行體系外的風(fēng)險轉嫁到體系內的決心。

　　資金極度饑渴

　　日前，不少信托公司收到了一份銀監會(huì )下發(fā)的《關(guān)于信托公司與綠城集團及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調查的通知》，并附帶一份上報調查情況表。一位接近銀監會(huì )的人士也向記者證實(shí)“確有其事”。
　　此前一向對資金問(wèn)題不愿多談的綠城亦選擇積極應對�！熬G城與平安合作發(fā)行信托產(chǎn)品，并不是缺錢(qián)缺到要借‘高利貸’，綠城是缺錢(qián)，但缺的是買(mǎi)地的錢(qián)�！本G城中國(3900.HK)常務(wù)副董事長(cháng)兼執行主席壽柏年如是對媒體公開(kāi)表示。
　　以高負債運營(yíng)換取企業(yè)規模的快速發(fā)展，一直讓綠城備受質(zhì)疑。
　　綠城中國2011年中報顯示，綠城集團凈資產(chǎn)負債率達163.2%。壽柏年曾多次公開(kāi)表示，綠城要在未來(lái)兩三年內將凈資產(chǎn)負債率降到一個(gè)相對合理水平�！鞍l(fā)行基金信托產(chǎn)品，或將是綠城降低負債率的嘗試之一�！�
　　據普益財富不完全統計，2011年上半年，綠城通過(guò)平安信托、中海信托、中泰信托等多家信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品共計20款，發(fā)行規模高達91.6億元。
　　分析人士指出，在今年越發(fā)嚴厲的樓市限購政策下，綠城銷(xiāo)售狀況堪憂(yōu)，綠城迫切需要通過(guò)融資來(lái)緩解資金流壓力。
　　截至上半年末，綠城集團總借貸達350億元，凈資產(chǎn)負債率高達163.2%。高負債經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，綠城的銷(xiāo)售并不給力：上半年72個(gè)在售項目共取得203億元總銷(xiāo)售額，僅完成全年銷(xiāo)售目標的37%。壽柏年亦稱(chēng)，綠城樓盤(pán)定位為高端住宅，所布局的區域基本以高房?jì)r(jià)的一線(xiàn)城市為主，受“限購”政策的打擊較為嚴重，目前來(lái)看，完成全年銷(xiāo)售目標550億元有困難。

　　監管層警示風(fēng)險

　　在綠城資金極度緊張之際，這些通過(guò)信托項目募集的資金是否真的充當了高息社會(huì )借貸的過(guò)橋資金？
　　事實(shí)上，除了大舉信托融資，綠城早有“曲線(xiàn)”融資的案例。
　　早在2005年，綠城集團通過(guò)委托信托公司辦理資金信托的方式，向內部員工募集資金用于“金沙港”項目的開(kāi)發(fā)，綠城的“丁香公寓”項目也曾采用這種融資方式，每次融資的年收益率不盡相同，最高的曾達到15%以上。關(guān)于內部集資，綠城曾在內部發(fā)文，大致內容是：因綠城控股集團有限公司下屬項目公司開(kāi)發(fā)建設的需要，綠城控股集團有限公司擬向外進(jìn)行階段性融資，綠城員工需通過(guò)所在單位、部門(mén)的工會(huì )小組向集團工會(huì )上報出資人員名單及金額，并與集團工會(huì )簽訂《委托合同》。
　　持續關(guān)注地產(chǎn)類(lèi)上市企業(yè)的北京虎杰投資首席分析師張寅認為，和其他房企相比，綠城獨特的特點(diǎn)就是存在民間借貸，“早在5年前，綠城就開(kāi)始出現民間借貸，雖然目前也有很多房企從事民間借貸，但是像綠城這樣既有民間借貸又借助信托融資的行為并不多見(jiàn)。資金鏈條緊張一直是綠城最大的特點(diǎn)，此次通過(guò)信托融資也只是一個(gè)過(guò)渡，最大可能是為了還民間借貸的缺口�！睆堃�亦認可前述知情人士的說(shuō)法。
　　《中國經(jīng)營(yíng)報》記者就此向綠城集團求證，綠城中國董秘馮征承認綠城集團的確有多次內部融資行為，但馮對記者表示，“與綠城上市公司無(wú)關(guān)�！倍鴮τ诿耖g借貸以及高息融資的行為，馮征均予以否認。

　　續貸輸血財技

　　“部分房地產(chǎn)企業(yè)近幾年擴張較快，在金融資源不能及時(shí)跟上的情況下，有的企業(yè)會(huì )借高息資金，包括民間借貸、外資高息債等，這些利率差不多都在20%以上�！焙贾菀患彝顿Y公司負責人表示，利用開(kāi)發(fā)貸款低成本置換以前借的高息資金無(wú)疑是綠城破解融資難的一條“捷徑”。
　　據此前媒體報道，2009年5月，綠城以8.5折的價(jià)格，提前贖回本金4億美元的高息票據，而這筆債務(wù)9%利率的債務(wù)原定是2013年到期，綠城此舉存在違約之處：一是凈資產(chǎn)負債率高達140%，超過(guò)了相關(guān)約定；二是債券條款限制綠城對聯(lián)營(yíng)公司的投資規模比例較大，也超過(guò)了約定。
　　按發(fā)行債券條款規定，綠城一旦違約，債券持有人可以要求綠城在2009年6月提前贖回債券。對此，綠城中國在公告中稱(chēng)，提前贖回高息債所需資金主要來(lái)自其內部資源。
　　壽柏年曾解釋稱(chēng)，杭州藍色錢(qián)江項目，除銀行貸款外的21億元為自有資本金外，信托產(chǎn)品有15億元進(jìn)到這個(gè)項目，代表公司就可以從資本金中拿走15億元還高息債。同樣，無(wú)錫太湖新城項目信托產(chǎn)品投入5億元，公司就可以從8億元投資款中拿出5億元還債。
　　顯然，憑借低成本的開(kāi)發(fā)貸以及信托產(chǎn)品的融資，綠城“解決”了高息貸的風(fēng)險�！案哓搨�與高成長(cháng)”亦成為綠城的財技標簽。
　　而劉明康此前在銀監會(huì )2011年第三季度分析會(huì )上的發(fā)言亦說(shuō)明民間借貸等融資方式是房企不可觸碰的高壓線(xiàn)。
　　“在浙江等沿海地區出現了一些國有擔保公司，財務(wù)公司利用國有銀行資金，偷偷放高利貸現象，這些利用銀行低成本信貸，從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應重點(diǎn)加大監管�！眲⒚骺嫡f(shuō)，由于信貸需求旺盛，一些擔保公司，投資公司，咨詢(xún)公司紛紛轉行從事高利貸業(yè)務(wù)，而放貸的資金很大一部分來(lái)自銀行，是銀行給大型企業(yè)的貸款，這些公司利用管理漏洞和大型企業(yè)的虛構項目從銀行套取低成本貸款，偷偷的放高利貸獲取差額。
　　劉明康表示，未來(lái)銀監會(huì )將嚴把開(kāi)發(fā)企業(yè)名單制管理，開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放必須以在建工程作為抵押，不要在開(kāi)發(fā)商貸款上搞“貸新還舊”和“暫延期限”。