廣東佛山“限購松綁令”朝令夕改的風(fēng)波(下稱(chēng)“佛山風(fēng)波”)過(guò)后，地方政府對于包括限購在內的地方樓市調控政策的調整，或將更多受到來(lái)自上級政府甚至中央政府的直接干預。
住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住建部)已經(jīng)開(kāi)始考慮并提出建議，地市級政府在調整現有限購及其相關(guān)地方樓市調控政策之前，要知會(huì )省級政府并“聽(tīng)取”相關(guān)意見(jiàn)；而直轄市政府調整相關(guān)地方樓市調控政策的，則要事先與中央政府進(jìn)行溝通協(xié)調。
自最新一輪房地產(chǎn)調控以來(lái)，“限購”政策一直是包括地方政府在內的各方利益群體博弈的焦點(diǎn)所在。在各地方政府出臺限購政策近一年之時(shí)，佛山風(fēng)波所引發(fā)的可能的限購調整權“上收”，則意味著(zhù)嚴厲限購將不會(huì )成為一項“一年屆滿(mǎn)，到期不續”的“短期政策”。
調整權“上收”可能
10月11日上午11時(shí)，佛山市住房和城鄉建設管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求全市自次日起嚴格執行。
根據該《通知》，限購政策從引進(jìn)人才、產(chǎn)權轉移年限豁免、本地居民增購一套商品住房、農村流轉土地自建房豁免等四方面得以松綁。但不到10個(gè)小時(shí)后，佛山市政府即宣布暫緩執行該通知，限購松綁曇花一現。
“別的我們不便發(fā)表評論，但佛山市出臺這個(gè)通知之前，沒(méi)有和我們知會(huì )溝通�！�10月12日中午，住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營(yíng)報(微博)》記者表示，從國務(wù)院到住建部一直都是要求地方政府認真落實(shí)包括限購在內的各項調控政策，“限購政策不存在放松或退出的問(wèn)題”。
記者了解到，針對佛山限購松綁風(fēng)波，作為房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會(huì )議的牽頭部門(mén)，住建部已在設計對策。10月12日，接近住建部的消息人士告訴記者，住建部已經(jīng)開(kāi)始考慮，要求地方政府在調整已出臺的樓市調控政策時(shí)，須與上級政府知會(huì )并聽(tīng)取意見(jiàn)，并將此作為一項“工作程序慣例”，包括限購政策在內，加以貫徹。
“如果是地市一級政府要調整包括限購在內的地方調控政策，那么要提前知會(huì )省政府，并聽(tīng)取省級政府的意見(jiàn)，如果是直轄市，則要提前與中央級政府溝通，聽(tīng)取中央政府的意見(jiàn)，然后再進(jìn)行調整�？傊�，上一級政府要綜合權衡政策的各方面影響，然后給出意見(jiàn)，這就可以讓地方政府對限購政策的調整有所管制，而不是只考慮自己的問(wèn)題�！鄙鲜鱿⑷耸空f(shuō)。
對此，前述住建部官員并未直接表態(tài)。他表示，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市和地區實(shí)施限制性購買(mǎi)政策，是本輪調控最重要的手段之一。國務(wù)院一直高度重視，對于“應出而未出”或者不能有效落實(shí)中央調控政策的，住建部聯(lián)合監察部有權對其處以從約談到行政處分的“問(wèn)責”。
限購“長(cháng)期化”
10月12日，在被問(wèn)及一天前佛山限購松綁風(fēng)波時(shí)，住建部辦公廳一位負責人向記者表示，調控的方向不會(huì )變、政策的導向也不會(huì )有更改。而在佛山發(fā)布限購松綁政策后，不少業(yè)界人士預計，限購政策將由此放松。
記者了解到，佛山市政府出臺《通知》并引發(fā)外界廣泛關(guān)注后，國務(wù)院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府、廣東省住房和城鄉建設廳詢(xún)問(wèn)佛山出臺限購松綁政策的背景、原因以及相關(guān)情況，并責成廣東省、佛山市相關(guān)部門(mén)，對此“做出解釋”。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究機構分析師郭穎告訴記者，自國務(wù)院提出以限購為核心的新一輪調控政策以來(lái)，限購政策出臺、落實(shí)與執行的權力，均在于地方政府，因此，按照行政權力的授予原則，地方政府也擁有直接調整包括限購政策在內的一系列地方調控政策的權力，而從法律層面上，無(wú)須獲得上級政府的行政許可或者認可。
“也就是說(shuō)，地方政府想調整，就調整了�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。他認為，也恰是這一原因，導致了佛山限購松綁風(fēng)波的出現。
對于佛山調整限購政策之前廣東省政府以及住房和城鄉建設廳是否知情，10月13日上午，廣東省住房和城鄉建設廳的一位官員不愿正面回答，但他承認，10月10日佛山發(fā)布《通知》后，“廣東方面承受了來(lái)自北京的很大壓力”。
“目前調控的最根本問(wèn)題是地方政府的執行力度問(wèn)題，雖然全國超過(guò)40個(gè)城市執行了限購政策，但是其實(shí)松緊程度遠不一樣，最嚴格的有北京的限購5年，也有本地戶(hù)籍只限購第四套房。雖然佛山并非一二線(xiàn)城市，但是在全國政策依然趨緊的情況下，出現放松可能會(huì )給市場(chǎng)帶來(lái)錯誤的信號�！睆埓髠フf(shuō)。
前述住建部官員則表示，佛山前9個(gè)月房?jì)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%，已經(jīng)超出了房?jì)r(jià)控制的預期目標，在這樣的情況下放開(kāi)限購，不利于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩定，有違調控的初衷。
市場(chǎng)期望落空
“我們從來(lái)沒(méi)有認為限購會(huì )是一項短期政策�！比f(wàn)科股份執行副總裁毛大慶向本報記者表示。但是，如毛大慶一般認定的開(kāi)發(fā)商并不是絕大多數，在佛山限購令松綁之初，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)還是認為，限購不可能是長(cháng)期政策。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志告訴記者，住房產(chǎn)品從本質(zhì)上說(shuō)是一種公共產(chǎn)品，因此，從北京的角度而言，限購已經(jīng)可以確定會(huì )納入北京的基本住房制度，而不是一種短期的、臨時(shí)性的、隨時(shí)可以放松的政策。
正是基于此原因，萬(wàn)科在北京公司的內部考核，已經(jīng)開(kāi)始將“去化率”作為內部業(yè)績(jì)考核的唯一標準，以便加快庫存的消化速度。而對于市場(chǎng)判斷，毛大慶表示，萬(wàn)科一向遵循的原則是順應市場(chǎng)而不是預測市場(chǎng)。
記者了解到，萬(wàn)科內部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度�！斑@是自己和自己比，庫存是一個(gè)總數，賣(mài)掉多少形成一個(gè)數，兩者相比較得出一個(gè)比率，就是‘去化率’，這個(gè)‘去化率’和價(jià)格、戶(hù)型面積都沒(méi)有關(guān)系，所以銷(xiāo)售速度很重要�！北本┤f(wàn)科一位銷(xiāo)售負責人告訴記者。而在此之前，無(wú)論以銷(xiāo)售面積考核，還是以銷(xiāo)售金額考核，都與房屋戶(hù)型面積、單價(jià)、總價(jià)相關(guān)，而在目前的考核體系下，速度實(shí)際上是唯一重要的標桿。
個(gè)中含義，不言自明。而在此之前，萬(wàn)科、首創(chuàng )等北京一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管均向記者表示，“限購實(shí)際上是規定了買(mǎi)房子的池子里魚(yú)有多少，限購政策不放開(kāi)，賣(mài)掉一批就少一批，越到后面，市場(chǎng)壓力就越大�！�
“在嚴厲的調控政策作用下，2011年房地產(chǎn)成交量大幅下降已是不可改變的事實(shí)，雖然幾乎所有城市都能完成其房?jì)r(jià)調控目標，但房?jì)r(jià)的跌幅離大多數居民的心理預期還有較大距離，也因此，房地產(chǎn)調控政策延續到2012年也是難以抗拒的大勢。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府，都不應再抱不切實(shí)際的幻想�！惫f說(shuō)。
