今年以來(lái)，國內樓市持續低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈越收越緊，部分房地產(chǎn)項目盈利預期不佳。在此背景下，房地產(chǎn)股權交易趨于頻繁。一些小型地產(chǎn)商“見(jiàn)勢不妙”便清倉處理旗下項目，而一些謀求逆市擴張的大型房企則“見(jiàn)風(fēng)使舵”低價(jià)吸納有潛力的項目，調整布局以備日后發(fā)展。
近期在全國主要產(chǎn)權市場(chǎng)內，大宗金額的房地產(chǎn)股權項目頻頻現身；其中，“上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司100%股權及14356萬(wàn)元債權”項目、“上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權”項目和“佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬(wàn)元債權”項目的掛牌底價(jià)均超過(guò)了2億元。
大項目密集登場(chǎng)
據中國證券報記者不完全統計，6月以來(lái)，掛牌轉讓的房地產(chǎn)股權項目中，標的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項目有17宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項目有29宗。
近日，“上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所項目信息顯示，上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司100%股權及14356萬(wàn)元債權”項目、“上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權”項目擬分別以33230.137萬(wàn)元和23800萬(wàn)元的掛牌價(jià)格實(shí)施轉讓。另外，佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬(wàn)元債權則在北京產(chǎn)權交易所掛牌，掛牌價(jià)格達21463.33萬(wàn)元。
上海展業(yè)房地產(chǎn)項目的轉讓方為上海青旅方正房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和上�？七_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)公司，持股比例分別為60%和40%。該項目中100%股權的轉讓價(jià)格為18874.13萬(wàn)元。14356萬(wàn)元債權中包括轉讓方上海青旅方正房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的8558.48萬(wàn)元債權和上�？七_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)公司的5797.52萬(wàn)元債權。
上海展業(yè)房地產(chǎn)主要從事位于麗水路81號的上海紫錦城商業(yè)中心項目開(kāi)發(fā)建設，自工程項目建造竣工后，經(jīng)營(yíng)上主要對該商業(yè)大廈進(jìn)行出售和出租。標的公司擁有該商業(yè)大廈地上2層西側和地上3-6層，以及地下車(chē)庫等部位的完整產(chǎn)權，建筑面積合計為12151.06平方米。該項目接受聯(lián)合受讓。
上海東方漁人碼頭投資開(kāi)發(fā)有限公司20%股權的轉讓方為上海水產(chǎn)（集團）總公司，目前，上海水產(chǎn)集團持有標的公司40%股權。除上海水產(chǎn)集團外，上海弘實(shí)置業(yè)有限公司和上海國智置業(yè)發(fā)展有限公司分別持有標的公司40%和20%股權。
據悉，東方漁人碼頭投資公司以其部分土地使用權證作為抵押物，向銀行申請項目開(kāi)發(fā)建設貸款，獲得銀行14.85億元貸款授信額度支持，截至2011年6月30日，該公司實(shí)際借款為34870萬(wàn)元。上海水產(chǎn)集團提出，意向受讓方承諾同意標的企業(yè)繼續履行項目原開(kāi)發(fā)規劃，遵守政府部門(mén)的相關(guān)規劃要求。
佛山市南海東屋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬(wàn)元債權項目已經(jīng)多次掛牌，此前的轉讓價(jià)格為2.4億元。相關(guān)信息顯示，南海東屋置業(yè)的凈資產(chǎn)評估價(jià)值增值逾4倍，而其持有的“鳳凰山莊”項目曾因缺失合法手續而深陷訴訟，至今仍然有待合法化。
南海東屋置業(yè)的股權結構顯示，珠海市東屋實(shí)業(yè)公司持股比例為38%，是第一大股東，湖南五強產(chǎn)業(yè)集團持有20%的股份，湖南五凌力源經(jīng)濟發(fā)展有限公司持有18%的股份，湖南湘能電力股份有限公司持有16%的股份，湖南華銀電力工程有限責任公司持有8%的股份。
股權整合加速推進(jìn)
從掛牌的房地產(chǎn)項目看，部分項目因資金或人才等問(wèn)題而盈利前景不佳，不過(guò)也有不少項目潛力可觀(guān)，引入新投資者后“重整旗鼓”的可能性很大�；诖�，房地產(chǎn)行業(yè)內的股權整合正在加速推進(jìn)。
“一方面，越來(lái)越多的中小房企或在建項目通過(guò)產(chǎn)權市場(chǎng)掛牌轉讓?zhuān)鳂I(yè)非地產(chǎn)的公司正逐步撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，大型房企和主力資金通過(guò)產(chǎn)權市場(chǎng)尋找有潛力的項目，擴張勢力范圍，完善區域布局�！睒I(yè)內人士表示。
據北京中原的數據統計，9月份，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成規模的股權交易為7宗，成交金額達到27.95億元。前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)累計股權并購數量已經(jīng)達到87宗，總交易金額已經(jīng)達到256.65億元；同比分別增長(cháng)42.6%和105%。今年以來(lái)，房企股權單宗平均交易額達到2.95億元，同比增長(cháng)49.75%。
2010年前三季，房地產(chǎn)企業(yè)股權交易只有61宗，成交額為125億元；2010年全年，房地產(chǎn)股權交易為84宗，成交金額為165.25億元。
除了央企“退房”外，其他主業(yè)非房地產(chǎn)的公司也在加緊清理房地產(chǎn)資產(chǎn)。上海水產(chǎn)集團減持東方漁人碼頭投資公司便是其中一例。另外，廣州造紙集團此前曾集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、工程咨詢(xún)監理公司和物業(yè)公司等7家公司，7宗項目掛牌價(jià)格合計為16594.61萬(wàn)元。
