城中村改造是政府主導運營(yíng)城市的一種方式，重點(diǎn)是解決原村民的居住用房，有嚴格的運行程序。而《經(jīng)濟參考報》記者近日在河南省鄭州市采訪(fǎng)發(fā)現，被列入鄭州市二七區2010年20個(gè)重大項目計劃的齊禮閆城中村改造工程項目竟然未批先建，商品房開(kāi)發(fā)熱鬧非凡并計劃年底預售，而應該優(yōu)先或同時(shí)開(kāi)工建設的安置房卻沒(méi)什么動(dòng)靜。
差別待遇 商品房將預售 安置房沒(méi)動(dòng)靜
記者在鄭州二七區嵩山南路東、航海中路北的一處建筑工地發(fā)現，該處建筑樓群已拔地而起，個(gè)別幾處即將封頂。這里原來(lái)是齊禮閆村所在地，現在是鄭州駿龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)駿龍)的商品房開(kāi)發(fā)項目“升龍城”，由上海升龍投資集團負責投資。記者走進(jìn)附近的中原新城售樓中心(中原新城也為上海升龍投資集團負責投資的城中村改造項目)了解到，升龍城建筑面積280萬(wàn)平方米，由54棟建筑群組成。銷(xiāo)售人員表示：“升龍城預計年底開(kāi)盤(pán)，現在就等預售證了�！碑斢浾邌�(wèn)到該項目是否有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證時(shí)，銷(xiāo)售人員對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，“我們升龍做的這么大，手續齊全，要不然也不敢建”；并表示升龍城是齊禮閆城中村改造的商業(yè)項目，不含有安置房，預計年底開(kāi)盤(pán)。
在升龍城建筑工地的不遠處，記者發(fā)現，同為齊禮閆城中村改造的商業(yè)項目亞星盛世驪都、悅都項目也在建設中，并有1棟接近封頂，其開(kāi)發(fā)商為鄭州亞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞星)。亞星的銷(xiāo)售人員表示，亞星盛世驪都、悅都純?yōu)樯唐贩�，不含安置房，�?5棟高層，建筑面積約60萬(wàn)平方米，是齊禮閆城中村改造項目，預計年底開(kāi)盤(pán)。
鄭州市人民政府于2007年6月公布的《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規范城中村改造的若干規定的通知》(鄭政文[2007]103號)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)103號文件)和2009年12月發(fā)布的《<鄭州市進(jìn)一步規范城中村改造若干規定>的補充意見(jiàn)》(鄭政文[2009]326號)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)326號文件)指出，城中村改造可由村(組)自行籌集資金進(jìn)行改造，也可以通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌方式確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與改造，并強調應優(yōu)先進(jìn)行安置房建設。齊禮閆城中村改造采用的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與的方式。記者走訪(fǎng)發(fā)現，在建的升龍城商品房項目有幾個(gè)樓盤(pán)即將封頂并計劃年底預售，其附近本應優(yōu)先建設并一次性建成的安置房卻未見(jiàn)蹤影。
未獲答復 未批先建是“政策性支持”？
根據2008年公布的《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》，城中村改造應是先編制城中村改造控制性詳細規劃和安置區修建性詳細規劃，然后是市國土資源局辦理安置和配套開(kāi)發(fā)用地公開(kāi)出讓?zhuān)賹Τ侵写暹M(jìn)行拆遷，市城鄉規劃局辦理建設用地規劃許可手續，市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證，市建委辦理工程招投標、施工許可和工程監督手續。
9月2日，鄭州市國土資源局發(fā)布齊禮閆城中村改造項目用地掛牌出讓公告，掛牌時(shí)間為9月22日至10月11日。9月15日，市城鄉規劃局發(fā)布《齊禮閆城中村改造項目二期亞星盛世酈都、悅都修建性詳細規劃》。然而，升龍城和亞星盛世驪都、悅都已于一年前開(kāi)工建設，并計劃在今年年底進(jìn)行銷(xiāo)售。這兩個(gè)商品房項目是否手續齊全，記者就此相關(guān)問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商求證。
記者持介紹信到上海升龍投資集團鄭州分公司了解項目情況，未能得到該公司的任何回應。
“土地出讓招拍掛是為拿地做準備，那些審批許可還沒(méi)拿到，”亞星母公司河南亞星置業(yè)集團有限公司行政部一負責人肖文豪說(shuō)，目前在建的亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建，村民已完成選房工作。他表示，市政府會(huì )議紀要默許開(kāi)發(fā)商在審批證件不具備時(shí)可以開(kāi)工建設，并稱(chēng)這是政策性的支持，是為盡快完成村民安置、回遷。
而肖文豪“亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建”的說(shuō)法，與亞星銷(xiāo)售人員“亞星驪都、悅都純?yōu)樯唐贩�，不含安置房”的說(shuō)法不一致。
另外，記者查閱了肖文豪所謂“政策性支持”的會(huì )議紀要，該文件為2007年9月份的《鄭州市人民政府關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細則的會(huì )議紀要》，文件稱(chēng)，在103號文件出臺前，已介入城中村改造并已有投入的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果經(jīng)招拍掛未競得土地，可按三種方式退出。
事實(shí)上，鄭州市政府2007年發(fā)布的103號文件和《關(guān)于禁止城中村擅自拆遷和擅自開(kāi)工建設有關(guān)問(wèn)題的通知》(鄭政文[2007]209號)都強調，安置房和配套開(kāi)發(fā)商品房用地應采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)谕恋毓_(kāi)出讓之前，一律不準擅自進(jìn)行拆遷和擅自開(kāi)工建設。鄭州市政府2009年發(fā)布的326號文件也指出，在修建性詳細規劃批準前嚴禁實(shí)施城中村拆遷，對未獲得規劃、土地等部門(mén)的相關(guān)批準手續，擅自進(jìn)行城中村改造建設的要依法查處。
普遍現象 土地出讓招拍掛被指“走過(guò)場(chǎng)”
按照鄭州市城中村改造的文件精神，城中村改造開(kāi)工建設的商品房需具備土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續，這些證件和審批涉及區政府、市城中村改造辦公室、市國土資源局、市城鄉規劃局、市建委等五部門(mén)。但是，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批和許可的情況下，開(kāi)發(fā)商在城中村改造土地出讓前就先行開(kāi)工建設商品房。當地人士稱(chēng)，鄭州市國土資源局的土地出讓招拍掛就是走過(guò)場(chǎng)。
在鄭州城中村改造中，像齊禮閆城中村改造這樣的程序倒置現象相當普遍。2007年，小崗劉城中村改造商業(yè)項目“中原新城”，直到2010年1月才拿到建設工程規劃許可證。負責姚砦城中村改造的鄭州金成時(shí)代廣場(chǎng)建設有限公司去年11月獲得土地出讓?zhuān)衲?月取得用地規劃許可證，而開(kāi)發(fā)商早在2008年就已開(kāi)工建設。
記者在鄭州城中村改造辦公室官方網(wǎng)站上查閱的一份材料顯示，截至2008年底，鄭州市已批準95個(gè)村(組)實(shí)施改造，約占城中村總數的63%，其中已實(shí)現集體土地轉國有的有46個(gè)村(組)，已完成改造規劃編制工作的有38個(gè)村(組)，已通過(guò)招拍掛出讓改造用地的有19個(gè)村(組)。截至今年1月，鄭州市城中村改造已完成土地出讓的有30個(gè)村(組)。
因2009年鄭州市城中村改造審批放緩，市政府于2010年9月批準的齊禮閆村城中村改造，成為自2008年底以來(lái)唯一的城中村改造新項目。
記者了解到，鄭州多個(gè)城中村改造的土地出讓招拍掛形同走過(guò)場(chǎng)，在招拍掛之前開(kāi)發(fā)商已先行開(kāi)工建設，招標時(shí)經(jīng)常出現無(wú)人與已參與建設的開(kāi)發(fā)商競標的現象，致使開(kāi)發(fā)商以?huà)炫苾r(jià)摘得土地。例如，2010年5月，鄭州市國土資源局發(fā)布尚莊城中村改造土地出讓公告，1個(gè)月之后，鄭州鼎盛置業(yè)有限公司在無(wú)人競爭的情況下以?huà)炫破鹗純r(jià)拿走管城區尚莊城中村改造二期地塊。2008年9月，鄭州市土地交易中心掛牌出讓小崗劉城中村改造一期項目土地，也是因無(wú)人競爭，上海升龍投資集團旗下鄭州元龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以起始價(jià)拍走出讓土地。
今年6月份，鄭州市國土資源局曾發(fā)布齊禮閆城中村改造土地掛牌出讓公告，但當月即撤銷(xiāo)。至于原公告撤銷(xiāo)的原因，鄭州市國土資源局辦公室吳主任表示，原來(lái)的公告撤銷(xiāo)是因為處理不到位。對于齊禮閆城中村改造項目未批先建的情況，吳主任稱(chēng)記者是“單獨一人采訪(fǎng)，不符合常情，故不予回答�！�
針對記者采訪(fǎng)了解的情況，鄭州市城中村改造辦公室相關(guān)人員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，齊禮閆城中村改造存在違規情況，主要是手續不全，當時(shí)就進(jìn)行了大檢查。
在土地出讓招拍掛之前和尚未取得合法手續的情況下，兩個(gè)開(kāi)發(fā)商已大肆開(kāi)工建設商品房，而安置房未見(jiàn)蹤影，監管部門(mén)對此作何回應呢？13日，記者再次就齊禮閆城中村改造過(guò)程中出現的諸多違規情況分別向鄭州市規劃局、鄭州市建委、鄭州市國土資源局和鄭州市二七區政府發(fā)去采訪(fǎng)函。鄭州市規劃局新聞中心的相關(guān)人士和市建設委員會(huì )的相關(guān)人士都對記者表示，駿龍和亞星進(jìn)行的商品房建設未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證，屬于違法施工。但是對于違法施工的查處和監管情況，兩部門(mén)均表示不太清楚，還需了解。
17日，鄭州市二七區政府向記者發(fā)來(lái)書(shū)面回應。二七區政府稱(chēng)鄭州駿龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和鄭州亞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在沒(méi)有取得相關(guān)手續前，部分商品房和安置房已開(kāi)工建設，而原計劃開(kāi)工建設的安置地塊建設進(jìn)展較為緩慢；市區有關(guān)部門(mén)于2011年5月下達停工通知書(shū)，9月份市規劃局對駿龍、亞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別進(jìn)行處罰。二七區政府并表示，關(guān)于土地手續，駿龍已于10月11日成功摘牌，加快完善各項手續，盡快復工安置房。
