新加坡一處組屋區內記者 陳濟朋 攝

    新加坡的組屋政策世界聞名，享受公共住房的人口達到八成以上。這一制度的出發(fā)點(diǎn)是，通過(guò)“建造民眾負擔得起的住房”，將新加坡發(fā)展成有產(chǎn)的民主社會(huì )，從而奠定國家穩定發(fā)展的基石。

　　房地產(chǎn)分為公共和私有兩種住房

　　新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩大部分，即公共住房和私有住宅市場(chǎng)。目前新加坡常住人口的82%(約310萬(wàn)人)居住在近100萬(wàn)套公共往房里，其中絕大部分是可出售的組屋。至于出租型的公共住房，建屋發(fā)展局主席許慈祥說(shuō)，預計到明年底約有5萬(wàn)套。
　　組屋是新加坡常見(jiàn)的公共住房形式，它的首要特點(diǎn)是讓一般民眾負擔得起。也正因為如此，組屋的設計整齊劃一，可以節省設計和建造成本。
　　新加坡大規模建造組屋的政策始于1960年，當時(shí)是為了應對住房危機。1965年新加坡獨立之后，組屋政策一直延續至今。
　　最初，建屋發(fā)展局建造的房子主要是廉租房，后來(lái)逐漸轉變?yōu)橐猿鍪鄞�替出租，由政府幫助人們置業(yè)。李光耀在其回憶錄中說(shuō)，新加坡的立國思想是希望通過(guò)建造公眾負擔得起的住房，建立一個(gè)有產(chǎn)的政體，因為地產(chǎn)價(jià)值與國家和社會(huì )穩定密切相關(guān)，絕大多數人有房產(chǎn)，也就意味著(zhù)他們的福祉與國家的命運綁在了一起，從而奠定國家穩定和發(fā)展的基石。
　　許慈祥表示，“建造民眾負擔得起的住房”一直是建屋發(fā)展局的使命。據統計，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直維持在80%以上。
　　從產(chǎn)權上來(lái)看，新加坡的私宅多是擁有永久地契的房產(chǎn)，組屋大多是99年的地契，地契到期之后需要補交一定的費用。

　　組屋兼顧實(shí)用性和舒適性

　　新加坡的組屋根據面積大小分為“一房”至“五房”等房型。這里的“房”指的是房間數量。最小的“一房式”是單身公寓，最大的“五房式”是三室兩廳兩衛外加書(shū)房。
　　建屋發(fā)展局的調查顯示，約有41%的組屋居民選擇“四房式”，即三室兩廳兩衛(沒(méi)有書(shū)房)，套內面積在90至100平方米。27%選擇“五房式”，套內面積在100平方米至120平方米。選擇兩室兩廳兩衛、套內面積80平方米的“三房式”的約占20%。
　　雖然是公共住房，組屋的設計精良，一般為明廚明衛，由于政府有較多儲備地，市區以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應。近年新加坡政府推出更多優(yōu)化社區環(huán)境的措施，令大多數居民感到滿(mǎn)意。
　　與私人公寓相比，組屋的最大區別在于其開(kāi)放性，沒(méi)有圍墻，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)服務(wù)于小區的物業(yè)管理處。另一個(gè)特點(diǎn)是組屋一層大多是作為開(kāi)放空間，只有廊柱和承重墻，由此方便居民活動(dòng)，同時(shí)也避免底層組屋不安全和房屋潮濕。
　　在公共配套方面，新加坡幾乎每個(gè)社區都有小販中心、餐廳和停車(chē)場(chǎng)，將流動(dòng)攤販集中在有頂蓋的公共設施中，方便市政管理和保持衛生。
　　據建屋發(fā)展局統計，該局在過(guò)去50年里建造了1.66萬(wàn)個(gè)商業(yè)和餐飲設施，223個(gè)市場(chǎng)和餐飲中心，其他設施還包括30多座體育館和72個(gè)市政公園和花園，基本上每個(gè)社區的購物和餐飲都在幾分鐘路程內，非常方便。

　　新組屋的申請流程

　　新加坡的組屋市場(chǎng)是一個(gè)由政府嚴格規管的市場(chǎng)。申購新房的必須是一戶(hù)居民，而且是新加坡公民或永久居民。購房申請人的年齡必須滿(mǎn)21歲。申請人可以與其未婚妻或未婚夫共同申請組屋，但必須在拿到房子三個(gè)月之內向建屋局提交結婚登記書(shū)。申請人也可與父母一起，或在父母不在的情況下與單身的兄弟姐妹一起申請。
　　新組屋的購買(mǎi)也有嚴格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過(guò)8000新元。不過(guò)，對于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬(wàn)新元。購買(mǎi)共管公寓的申請人家庭月收入不能超過(guò)1萬(wàn)新元。政府也會(huì )根據經(jīng)濟和物價(jià)調整收入上限。
　　建屋局在其網(wǎng)站上對于規定條件有詳細說(shuō)明，并附有多個(gè)實(shí)例加以解釋。市民通過(guò)上網(wǎng)查詢(xún)，基本能夠明白自己符合申請什么房型。
　　除了一般的組屋之外，建屋局也推出少量主要面向單身人士的單身公寓，但條件是申請人需滿(mǎn)55周歲。還有一種由私人發(fā)展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1萬(wàn)新元以下的夾心層。建屋局近年來(lái)還在一些新市鎮推出了類(lèi)似共管公寓的“設計、建造和出售”公屋。
　　新購房屋者可以享受政府的補貼和使用強積金，鼓勵人們置業(yè)。一般而言，兩個(gè)中等收入的人共同買(mǎi)房，扣除強積金，所需首付資金有限。
　　政府在決定建造組屋的類(lèi)別和套型時(shí)的主要依據是市場(chǎng)反饋，以及每5年進(jìn)行一次的建屋局調查，包括對組屋設施、社區管理及滿(mǎn)意度等。
　　由于組屋是政府以低于市場(chǎng)的價(jià)格賣(mài)給符合資格的首次購房者，組屋的轉售購買(mǎi)方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每戶(hù)居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應、開(kāi)發(fā)商，以及炒房者所在的二手市場(chǎng)三個(gè)環(huán)節均在政府嚴格控制下，可以杜絕暴利的產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理由市鎮理事會(huì )負責

　　新加坡近年來(lái)在北部的兀蘭和東部的淡賓尼等地推出了許多組屋項目，形成新市鎮。這些地方的居住條件以及購物休閑設施比較成熟。
　　胡軼強和潘越蓉夫婦在兀蘭擁有一套“五房式”組屋，套內面積約120平方米，采光通風(fēng)條件較好。
　　胡軼強說(shuō)，這個(gè)組屋小區的物業(yè)管理由所在選區的市鎮理事會(huì )負責。最主要的服務(wù)是日常的垃圾清理和綠地及公共設施的維護，以及每半個(gè)月沖洗一次公共區域地面。市鎮理事會(huì )一般會(huì )選擇相應的公共服務(wù)承包商來(lái)提供服務(wù)，也有的選擇建屋發(fā)展局的人員。
　　物業(yè)服務(wù)承包商一般不在小區設辦公室。建屋發(fā)展局巡視員經(jīng)常來(lái)小區監督住戶(hù)遵守制度的情況，如檢查是否有亂堆放雜物或亂停車(chē)等行為，并有相關(guān)懲罰措施。住戶(hù)裝修房屋需向建屋發(fā)展局申請許可證，出租組屋的一個(gè)房間也需要向建屋發(fā)展局登記。
　　胡軼強每個(gè)月交的物業(yè)管理費為64新元(約合338元人民幣)，直接交給小區所在的市鎮理事會(huì )。此外，與私人住宅一樣，組屋業(yè)主需要每年繳納一定數量的地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅是新加坡政府公共行政開(kāi)支的主要來(lái)源。