房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正深度承壓——營(yíng)業(yè)收入下滑、存貨激增、現金流日益緊張。截至10月23日已有29家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布三季報，三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，隨著(zhù)信貸環(huán)境持續緊縮，開(kāi)發(fā)商資金狀況越發(fā)不容樂(lè )觀(guān)，預計四季度將有越來(lái)越多的房企通過(guò)促銷(xiāo)回籠資金。
　　Wind統計數據顯示，2011年三季度，29家上市房企共計實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入156.4億元，環(huán)比下滑19.5%；其中有21家出現了營(yíng)業(yè)總收入環(huán)比下降的情況。從凈利潤指標看，上述房企的下滑幅度更為明顯。29家房企三季度共計實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤16.7億元，環(huán)比大幅下滑了40%。
　　上市房企業(yè)績(jì)滑坡可以從一組成交量數據中看出端倪。中原地產(chǎn)監測數據顯示，9月全國30城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少3%，同比大減35%，“金九”盛景未能出現。今年1至9月，一線(xiàn)城市累計新房成交量同比減少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、廣州市場(chǎng)成交同比降幅均達到40%以上。主要二線(xiàn)城市前三季度成交量同比減少11%。
　　另?yè)�中國指數研究院統計數據，10月過(guò)半，樓市成交遇冷，多數城市周均成交同比大幅下降，且多數降幅在50%以上，“銀十”很難達成。10月3日至9日監測的33個(gè)城市中，31個(gè)城市成交量同比下降，其中20個(gè)城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日監測的35個(gè)城市中，28個(gè)城市成交量同比下降，其中14個(gè)城市成交量跌幅在50%以上。
　　受銷(xiāo)售持續低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~也大幅下滑。從三季度的數據看，29家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~下滑的情況。而從存貨指標來(lái)看，上述房企三季度存貨達2337億元，比去年同期的1551億元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195億元。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，目前房企資金鏈條緊張和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險上升已愈發(fā)明顯，因資金問(wèn)題被吞并、收購的中小房企不勝枚舉。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過(guò)去年全年的并購數量。此外，中小房企還通過(guò)拋售項目、轉型礦業(yè)等手段躲避財務(wù)風(fēng)險，據統計，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。
　　一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《經(jīng)濟參考報》記者，目前政策對房企銀行貸款、房地產(chǎn)信托、股市再融資等渠道基本都堵死了，而銷(xiāo)量的持續下滑更是“雪上加霜”，房企資金鏈越繃越緊，通過(guò)賣(mài)股權、賣(mài)土地、拋售金融資產(chǎn)、降價(jià)促銷(xiāo)等途徑加速回籠資金已成為很多房企無(wú)奈的現實(shí)選擇。
　　自今年5月起，中海、碧桂園等開(kāi)發(fā)商紛紛推行降價(jià)促銷(xiāo)，至9月加入降價(jià)銷(xiāo)售行列的品牌開(kāi)發(fā)商有所增多。中原監測數據顯示，富力、保利、萬(wàn)科等標桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)。但總體而言，今年下半年以來(lái)的降價(jià)速度和幅度相比2008年仍較為有限。
　　張月表示，大型房企的財務(wù)狀況雖比中小房企穩健，但也在不斷惡化。近日，多家大型房企加速融資，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元，成為房企一種新的融資策略；萬(wàn)科10月為名下子公司進(jìn)行三次擔保融資約12億元，超過(guò)三季度的擔保融資總額。
　　申銀萬(wàn)國研究報告指出，目前開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續增大，各種融資渠道均受限制。9月房地產(chǎn)資金來(lái)源7209億元，同比增長(cháng)17.4%，但環(huán)比回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國內貸款同比減少8.3%，占比從8月的16.2%下降到15.7%；自籌資金占比繼續上升，達41.2%，創(chuàng )歷史新高。日前出臺的加強對房地產(chǎn)信托和外資進(jìn)入樓市的監管政策，都反映了房地產(chǎn)各種渠道的融資難度都在加大，開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續增加。與此同時(shí)，銷(xiāo)售萎靡，投資回落相對緩慢，開(kāi)發(fā)商的整體資金狀況仍在不斷收緊之中。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，分析開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構成變化趨勢可以發(fā)現，進(jìn)入2011年以來(lái)，國內貸款比重持續下降，由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外，個(gè)人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降，定金及預收款比重小幅上升。由此可見(jiàn)，隨著(zhù)國內信貸環(huán)境繼續緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè )觀(guān)，被迫更多地利用自有資金。
　　楊紅旭認為，在信貸政策緊縮、通脹率仍相對較高的背景下，四季度融資環(huán)境仍然嚴峻，預計四季度樓盤(pán)促銷(xiāo)的現象將越來(lái)越多。