持續增加的庫存、愈發(fā)緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“最后一根稻草”。截至10月26日，已公布三季報的70家上市房企經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~同比縮水161億元；存貨6590億元，同比激增2000億元。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在調控政策持續趨緊的情況下，不斷萎縮的成交量、持續增加的庫存以及愈發(fā)吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價(jià)壓力，大型房企降價(jià)促銷(xiāo)或成主流，并很可能引領(lǐng)樓市價(jià)格出現規�；{整。
慘淡 “金九銀十”破滅
繼慘淡“金九”后，進(jìn)入10月，樓市成交持續走低，多數城市10月周均成交較上年同期大幅下降，“銀十”已成“鐵十”。中國指數研究院統計顯示，延續此前兩周頹勢，上周監測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長(cháng)沙同比跌幅最大，達到76.43%。其次是揚州，同比跌幅達73.02%。重點(diǎn)城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過(guò)50%。
國泰君安最新一期住宅周報也顯示，上周33個(gè)主流城市一手房銷(xiāo)量單周整體同比下降43%，其中一線(xiàn)城市下降42%，二線(xiàn)城市下降37%，三線(xiàn)城市下降58%。一手房銷(xiāo)量年初至今整體累計同比下降5%，其中一線(xiàn)城市下降13%，二線(xiàn)城市上升2%，三線(xiàn)城市下降10%。
連續走低的成交量令樓市庫存激增，國泰君安住宅周報顯示，15個(gè)典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低點(diǎn)上升58%。去化時(shí)間上，目前15個(gè)城市的一手房平均去化時(shí)間從年初的7個(gè)月上升至17個(gè)月，環(huán)比上升2%，同比上升156%。
這在北京、上海等一線(xiàn)城市表現得尤為明顯，據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至10月24日，北京住宅期房庫存達到7.97萬(wàn)套，比調控初期增加1.6萬(wàn)余套，增長(cháng)幅度達到27%，比年初增長(cháng)13%；現房庫存量達到3.78萬(wàn)套，比年初增長(cháng)16%。中原地產(chǎn)統計顯示，10月初上海住宅可售達到了61219套，同比3月初43528套上漲接近2萬(wàn)套。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，當前庫存壓力與2008年市場(chǎng)相似，但有很大不同。2008年，銷(xiāo)售壓力僅僅持續大約半年的時(shí)間，而后成交開(kāi)始回暖，2009年實(shí)現突破性上漲，快速消化了市場(chǎng)房源。而在目前調控政策下，房源能夠快速消化的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不復存在。她認為，市場(chǎng)短期之內難回暖，成交將長(cháng)期維持低位，無(wú)論是二手房還是新房面臨同樣消化庫存的壓力。
吃緊 70家上市房企存貨激增2000億元
與低迷成交高企庫存形成疊加效應的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈愈發(fā)吃緊。WIND統計數據顯示，截至10月26日，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，已有70家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布了2011年三季報。從資產(chǎn)負債率來(lái)看，70家房企的平均資產(chǎn)負債率達到了63.8%，較去年同期的62.0%有了進(jìn)一步的上升。70家房企中，有44家出現了資產(chǎn)負債水平上升的情況，而資產(chǎn)負債率達到70%以上的已經(jīng)達到了29家。
在龍頭企業(yè)中，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率達到了79.0%，同比上升7%；金地集團則達到了74.9%，同比上升4%；招商地產(chǎn)則達到了67.0%，同比上升7%。
與此同時(shí)，這70家房企三季度的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元，大幅縮水161億元；其期末現金及現金等價(jià)物凈增加額則為-75億元，較去年同期的195億元縮水了270億元。其中，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~由去年同期的83億元縮減至-53億元，縮水164%；金地集團則由31億元縮水至15億元，縮水51%。
而從存貨指標來(lái)看，WIND統計數據顯示，在有可比數據的68家企業(yè)中，三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進(jìn)一步上升至6590億元，較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中，萬(wàn)科、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別上升了57%、39%和32%。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，三季度萬(wàn)科、金地、招商三大房企營(yíng)業(yè)收入150.4億，同比上漲34.5%，環(huán)比下降25.9%；凈利潤12.31億，同比上漲30%，環(huán)比下降59%。除了龍頭房企外，多家房企業(yè)績(jì)出現大幅下滑的情況。其中，萬(wàn)方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。
張月認為，現階段的調控相比去年已產(chǎn)生本質(zhì)不同，不僅僅只是短暫影響房企的中低層面，大型房企也受到嚴重波及。而超半數的房企凈利潤下滑，基本奠定下半年房企銷(xiāo)售上提早入冬的趨勢。銷(xiāo)售收入和利潤的雙下滑，對大多數資金實(shí)力較弱的中小房企而言，降價(jià)推動(dòng)力將明顯增強。
趨勢 房企加速降價(jià)突圍求生
嚴峻的現實(shí)令部分房企開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)加速回籠資金。自5月起，北京、深圳、廣州等重點(diǎn)城市陸續有樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，但仍局限于個(gè)別樓盤(pán)。9月初，杭州下沙區的部分樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)促銷(xiāo)，拉開(kāi)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下行的序幕。
中原調研結果顯示，當前杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%，主城區成交均價(jià)從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二線(xiàn)城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始出現下跌。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內，降價(jià)范圍已波及主城區和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。
無(wú)獨有偶，國家統計局最新統計數據顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)連續3月止漲，特別是在9月份更是出現了70個(gè)城市環(huán)比平均漲幅接近于零的數據拐點(diǎn)。近期綠地、保利、龍湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青島的項目也開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售。
記者了解到，深圳開(kāi)發(fā)商在“十一”后集體降價(jià)促銷(xiāo)。直接降價(jià)、特價(jià)房、一口價(jià)、加送裝修、贈送面積、買(mǎi)房送黃金、買(mǎi)房送車(chē)等多種營(yíng)銷(xiāo)手段競相亮相。
其中，深圳龍華花半里項目9月4日開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)為17800元/平方米，而現在均價(jià)已下調到13500元/平方米。針對目前銷(xiāo)售的“超低價(jià)”，花半里的開(kāi)發(fā)商還曾以公開(kāi)信的形式承諾確保補償老業(yè)主。龍崗區中心城的壹克拉項目雖然沒(méi)有降價(jià)，但其贈送面積卻十分可觀(guān)。銷(xiāo)售人員告訴記者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米�！�
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取說(shuō)，“現在深圳樓市已經(jīng)開(kāi)始出現普遍的降價(jià)潮。新入市樓盤(pán)價(jià)格低于周邊樓盤(pán)均價(jià)，加推的樓盤(pán)價(jià)格都低于前一批，尾盤(pán)也開(kāi)始特價(jià)處理，一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)下調了10%至20%。但是，受市場(chǎng)預期影響，購房者對此并不買(mǎi)賬，成交量仍然沒(méi)有上去。只有調到位了，成交情況才會(huì )好轉。而在房?jì)r(jià)進(jìn)入下行通道之時(shí)，往往要出現超調情況，購房者才會(huì )出手�！�
張月分析說(shuō)，在當前時(shí)點(diǎn)上，價(jià)格下降才是加速存貨出售的最直接方式，出于緩解滯銷(xiāo)、資金保障的需求，未來(lái)大型房企降價(jià)銷(xiāo)售或成主流，并且由于其市場(chǎng)引導作用，很可能引領(lǐng)未來(lái)樓市價(jià)格規�；{整。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在貨幣政策、信貸政策暫時(shí)難于發(fā)生變化的情況下，基于對近期市場(chǎng)信心不足，年底開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )暫緩推盤(pán)步伐，購房者也會(huì )選擇繼續觀(guān)望，因此樓市還將延續現有低迷之態(tài)勢，整體成交量難于實(shí)質(zhì)性回漲，成交價(jià)格將會(huì )出現下調，但下調幅度有限。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉也表示，本輪調控如果能夠持續到明年，那么預期明確的拐點(diǎn)很可能出現在明年3月左右。不過(guò)，拐點(diǎn)的幅度可能會(huì )出現明顯的差異，此前上漲過(guò)快的城市可能會(huì )深度下調，但是在大部分區域，拐點(diǎn)的幅度不會(huì )過(guò)大。他認為，如果不解決貨幣超發(fā)下的投資渠道問(wèn)題，樓市調控的難度非常大。而且從目前數據來(lái)看，在70個(gè)指標城市以外的其他城市，樓市依然存在“量?jì)r(jià)齊漲”的局面，所以調控需要維持現有力度不放松。
