樓市傳統的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場(chǎng)也被樓市的低迷走勢沖淡，不僅多城市出現零成交，價(jià)格更是難看，住宅用地溢價(jià)率在10月份降至年內最低水平。
　　接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前開(kāi)發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專(zhuān)家預計，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來(lái)一段時(shí)間內土地市場(chǎng)或呈“以量補價(jià)”態(tài)勢。

　　成交　多城市10月住宅用地無(wú)人問(wèn)津

　　絲毫未減的調控高壓態(tài)勢和持續收緊的信貸政策令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地熱情銳減，在剛剛過(guò)去的10月份，土地市場(chǎng)成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創(chuàng )出年內最低。中國指數研究院2日發(fā)布的數據顯示，10月，全國133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
　　熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門(mén)、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市則整月無(wú)宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類(lèi)地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬(wàn)平方米的地塊也沒(méi)有成交記錄。
　　中國指數研究院分析認為，時(shí)至年底，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著(zhù)眼回籠資金，結算貸款及各種開(kāi)發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場(chǎng)熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓?zhuān)�致使成交量大幅下滑�?BR>　　這在北京等一線(xiàn)城市表現得也較為明顯，據北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的《土地市場(chǎng)月報》顯示，在北京，10月土地共成交21宗，總成交面積125.78萬(wàn)平方米，其中住宅類(lèi)用地成交僅1宗，住宅用地成交10.16萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面積成交均呈現下降趨勢，今年只有6、8、10三個(gè)月份同比去年成交有所上漲。
　　成交的持續低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現象漸趨增多。公開(kāi)資料顯示，武漢市國土局9月底發(fā)布公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時(shí)間為10月28日。隨后，武漢國土局接連兩次發(fā)布補充公告調整揭牌時(shí)間，并將其中9宗地塊出讓時(shí)間延期。剛剛進(jìn)入11月，廣州國土局發(fā)布公告說(shuō)，原定于11月1日公開(kāi)出讓18宗土地的國有建設用地使用權，現因故中止出讓廣州南站12宗地的國有建設用地使用權。據了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。
　　事實(shí)上，今年以來(lái)宅地市場(chǎng)一直呈較為低迷態(tài)勢，前三季度全國住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國指數研究院的數據顯示，1至9月全國133個(gè)城市共推出5722宗，累計供應量30580萬(wàn)平方米，同比減少12%。累計成交量25068萬(wàn)平方米，同比減少8%。一線(xiàn)城市中，北京住宅用地累計供應量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個(gè)月全國133個(gè)城市單月住宅類(lèi)用地成交量?jì)H在1月、5月、6月超過(guò)去年同期。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，當前土地市場(chǎng)受調控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹慎，有意識地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相對比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓告訴記者，部分地塊成交遇冷也與其所在區域位置不佳有一定關(guān)系。此外，相當一部分開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的后續走勢比較謹慎。

　　價(jià)格　住宅用地溢價(jià)率降至年內最低

　　慘淡成交狀況直接波及到土地市場(chǎng)成交價(jià)格，住宅類(lèi)用地溢價(jià)率更是降至年內最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數據顯示，全國主要城市地價(jià)總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個(gè)主要監測城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，同比增長(cháng)8.4%，環(huán)比增長(cháng)1.3%。居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(cháng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(cháng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　如果按照樓面價(jià)計算，中國指數研究院報告統計表明，10月，全國133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)僅7、8月高于去年同期，整體走勢平穩且有下滑趨勢。
　　在樓面價(jià)下滑的同時(shí)，全國133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率也持續走低。10月溢價(jià)率僅為3%，較上月再減3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少28個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為3%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少34個(gè)百分點(diǎn)。前10月，全國133個(gè)城市住宅類(lèi)用地溢價(jià)率在一月創(chuàng )下高點(diǎn)后，一直處于平穩下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(cháng)陳亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷使開(kāi)發(fā)商拿地熱情下降，同時(shí)拿地資金也并不充裕，土地出讓過(guò)程中往年開(kāi)發(fā)商激烈競爭的現象今年鮮有出現，造成土地溢價(jià)率下降。不僅如此，近期土地流標、底價(jià)成交等現象也時(shí)有發(fā)生。
　　中國指數研究院認為，一線(xiàn)城市土地起價(jià)高，溢價(jià)空間有限，而目前開(kāi)發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡，成交低迷，后期政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈也將愈演愈烈。
　　中國土地勘測規劃院近日發(fā)布的一份監測報告認為，土地市場(chǎng)運行及未來(lái)的發(fā)展趨勢與宏觀(guān)經(jīng)濟息息相關(guān)，在全球經(jīng)濟復蘇步伐放緩，國內經(jīng)濟理性回調、房地產(chǎn)調控繼續深化的背景下，土地市場(chǎng)相對降溫的態(tài)勢已基本明朗。預計四季度，隨著(zhù)我國經(jīng)濟自主穩定增長(cháng)、保障性安居工程建設的推進(jìn)，城市地價(jià)總體水平將會(huì )延續平穩增長(cháng)。但隨著(zhù)供需雙向調控政策全面落實(shí)、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強化，城市居住地價(jià)增速將進(jìn)一步回調。

　　應對　地方政府或“以量補價(jià)”

　　在成交持續低迷、地價(jià)增幅回落的疊加效應之下，部分熱點(diǎn)城市土地出讓收入大幅縮水。一份全國22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交監測數據顯示，北京、天津、上海、杭州等12個(gè)城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過(guò)20%，其中，西安前十個(gè)月土地成交金額為28.7億，同比降幅最大，達71%。上海前十個(gè)月土地成交金額達930.43億元，同比減少了25%。
　　業(yè)內人士認為，土地出讓收入的下滑在一定程度上會(huì )促使地方政府調整推地策略。陳國強表示，地方政府對土地成交價(jià)格的預期會(huì )有所降低，部分地方會(huì )希望“以量補價(jià)”，即通過(guò)增加推出地塊的數量，確保全年土地出讓的收益。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，地方政府也可能會(huì )延緩推出優(yōu)質(zhì)、高潛力地塊，增加商業(yè)工業(yè)用地，以緩解住宅用地供應不足帶來(lái)的土地收入的減少。
　　值得注意的是，在土地收入縮水的同時(shí)，部分地方政府開(kāi)始微調土地出讓政策，具體措施包括下調出讓起始價(jià)、放寬付款方式等。10月底的一則消息稱(chēng)，北京擬根據當前市場(chǎng)情況下調土地競買(mǎi)保證金，住宅至20%，商業(yè)用地控制在10%至15%，同時(shí)放寬交款時(shí)限，如遇市場(chǎng)過(guò)于冷清將考慮降價(jià)出讓。
　　稍早些時(shí)候，南京市政府印發(fā)的《關(guān)于應對當前經(jīng)濟形勢保持經(jīng)濟平穩健康運行的意見(jiàn)》指出，加快經(jīng)營(yíng)性用地上市速度，逐一明確地塊上市時(shí)間。對重大建設項目用地在一定時(shí)間段內給予付款的靈活性和寬限期。另?yè)�媒體披露，廣州市提出，針對外資企業(yè)拿地，將適當延長(cháng)50%的首期土地出讓金的支付期限。
　　“這反映了地方政府在應對市場(chǎng)變化方面的靈活性”，陳國強說(shuō)，一些降低門(mén)檻的措施實(shí)際上是土地出讓辦法進(jìn)一步寬松了，地方政府這樣做的用意是想給土地市場(chǎng)加加溫，確保后續土地出讓能夠順利成交�！案鞯囟枷Ｍ�土地出讓收入同比不要下滑太多，如果門(mén)檻不降低、辦法不調整，實(shí)現的難度就比較大�！�
　　陳國強表示，部分地方政府之所以選擇調整出讓政策除了保持土地收益的考慮外，還有中央政府對地方的要求。
　　國務(wù)院總理溫家寶10月29日主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調控。各地政府要切實(shí)負起責任，繼續嚴格執行政策，進(jìn)一步鞏固調控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理調整。
　　陳國強認為，上述幾方面因素的綜合作用迫使地方政府希望在年底前這段時(shí)間促使土地出讓有所起色。不過(guò)，他提醒說(shuō)，政府只是一方面，還要看企業(yè)有沒(méi)有參與的熱情和動(dòng)力，這主要取決于開(kāi)發(fā)商的資金和信心。徐楓預測，今年年底前土地市場(chǎng)的冷清局面或難以逆轉。