全國樓市持續低迷，各大房企開(kāi)始競相降價(jià)出貨。繼龍湖、中海等開(kāi)發(fā)商在上海掀起降價(jià)潮之后，萬(wàn)科、招商、保利也在多個(gè)城市展開(kāi)行動(dòng)，紛紛下調項目?jì)r(jià)格。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)撲朔迷離，不少開(kāi)發(fā)商在第三季度試探性抄底買(mǎi)地，但10月以來(lái)土地市場(chǎng)再次陷入低迷。
業(yè)內人士認為，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年調整，價(jià)格逐步觸底，底價(jià)成交現象在一線(xiàn)城市表現尤為突出。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。預計明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格可能繼續走低。
房產(chǎn)巨頭競相降價(jià)
中國證券報記者從金隅萬(wàn)科城獲悉，該項目將于11月底推出的三期新房源均價(jià)為14000元/平方米，較上期房源下降3000元/平方米，比此前周邊價(jià)格最低的金隅觀(guān)瀾時(shí)代樓盤(pán)便宜3000元/平方米左右。盡管金隅萬(wàn)科城的銷(xiāo)售人員表示，14000元/平方米的三期房源位置、景觀(guān)相對較差，但不少業(yè)內人士仍將其解讀為萬(wàn)科在北京市場(chǎng)降價(jià)的信號。與此同時(shí)，大興、房山、通州、順義等郊區的最低房?jì)r(jià)也已跌至12000元-13000元/平方米。
與此同時(shí)，萬(wàn)科在深圳的項目金域緹香，也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前的價(jià)格優(yōu)惠約1000元左右，成為深圳市首個(gè)低于萬(wàn)元的精裝修項目；深圳萬(wàn)科公園、惠州萬(wàn)科城等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施；招商地產(chǎn)在深圳的項目招商果嶺，10月29日以低于區域均價(jià)數千元的價(jià)格入市。
10月以來(lái)，萬(wàn)科、中海、龍湖、恒大等大型房企在一、二線(xiàn)城市的部分項目開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，加快回籠資金，部分樓盤(pán)價(jià)格與9月相比降幅超過(guò)20%。萬(wàn)科管理層在一次投資者會(huì )議上表示，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，在未來(lái)幾個(gè)月里將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降。
與中小房企處境艱難不同，房企巨頭早已開(kāi)始儲備現金。三季報顯示，“招保萬(wàn)金”四家房企賬面現金都較為充裕，賬面資金均超過(guò)100億元，萬(wàn)科賬面的資金多達339億元。其中，保利地產(chǎn)和金地集團的貨幣資金分別增長(cháng)61%和21.7%，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)的貨幣資金也增長(cháng)7.95%和5.91%。
開(kāi)發(fā)商拿地意愿驟降
隨著(zhù)土地市場(chǎng)價(jià)格的回歸，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)在三季度曾出現短暫的爆發(fā)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，今年前三季度，北上廣深四個(gè)城市土地出讓金合計2066.48億元，同比下降8%。不過(guò)，第三季度一線(xiàn)城市土地成交量出現爆發(fā)式上漲，同比上漲約22.1%。以北京為例，今年第三季度總計出讓61宗土地，出讓金總額超過(guò)468.1億元。而今年上半年北京只出讓112宗土地，收入不足326.7億元。
在第三季度成交量增長(cháng)的同時(shí)，地價(jià)依然低迷。搜房網(wǎng)數據監控中心統計顯示，今年第三季度，上海市共成交經(jīng)營(yíng)性用地109宗，成交面積602.15萬(wàn)平方米，同比增加56%。不過(guò)，土地出讓金不增反降，共計414.17億元，同比減少15.68%。超過(guò)七成地塊以底價(jià)成交，在三季度通過(guò)公開(kāi)招拍掛成交的99宗地塊中，有73宗為底價(jià)成交，11宗溢價(jià)率低于10%。
地價(jià)的回歸，使得開(kāi)發(fā)商拿地熱情曾短暫有所回升，一些資金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買(mǎi)地。偉業(yè)我愛(ài)我家統計顯示，今年第三季度，十大品牌房企新增土地規劃建筑面積1500萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比下降72.4%；從前三季度十大品牌房企新增土地儲備區域比重來(lái)看，一二線(xiàn)城市呈逐季上升趨勢，一線(xiàn)城市第三季度比重大幅攀升。
但是進(jìn)入10月，隨著(zhù)各地不斷爆出樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預期增加，土地市場(chǎng)再次轉入冷清。10月上海出現多宗地塊被撤牌的現象，開(kāi)發(fā)商拿地意愿重新走低，原定于11月9日出讓的4宗奉賢區南橋新城地塊，因無(wú)人競買(mǎi)而提前終止出讓。廣州市原定于11月1日公開(kāi)出讓18宗地塊，因為開(kāi)發(fā)商投資意愿不高，買(mǎi)家認購不足，也終止了其中廣州南站12宗地塊的出讓。北京中原市場(chǎng)研究部統計，10月北京市土地總成交金額為27.78億元，環(huán)比下降78.87%。其中，住宅用地規劃建筑面積14.14萬(wàn)平方米，總成交金額6.61億元，環(huán)比減少113.59億元。
商業(yè)地塊頻現流拍
資金鏈緊張已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也開(kāi)始受到影響。10月21日，上海5宗商業(yè)地塊開(kāi)標，最終只有2宗地塊以底價(jià)成交，另外3宗商業(yè)地塊因無(wú)人申請而提前終止出讓。上海搜房網(wǎng)分析師張萬(wàn)雨表示，這3宗商業(yè)地塊流拍與近期上海叫�！皞�(gè)人消費類(lèi)貸款購置商業(yè)地產(chǎn)”存在一定的關(guān)聯(lián)。由于商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)對自有資金要求更高，因而開(kāi)發(fā)商的拿地意愿也降低。
深圳、佛山等地也頻頻出現商業(yè)用地流拍的情況。深圳南山區后海中心區一宗商業(yè)地塊就曾在6月流拍，廣東佛山8月、9月曾連續出現三宗商業(yè)用地流拍。有分析師認為，目前開(kāi)發(fā)商因處于年底急需回籠資金階段而影響拿地，不論是住宅地塊、商業(yè)地塊，開(kāi)發(fā)商都要考慮資金問(wèn)題。
中國指數研究院分析人士表示，底價(jià)成交現象在一線(xiàn)城市表現尤為突出。一線(xiàn)城市土地起價(jià)高，溢價(jià)空間有限，而開(kāi)發(fā)商受高庫存、融資難等因素的影響，拿地積極性大打折扣。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。
與此同時(shí)，市場(chǎng)紛紛傳言地方政府將降低拿地要求。北京市更傳言擬出臺土地出讓新政，下調土地競買(mǎi)保證金，其中住宅用地降至20%，商用地控制在10%至15%。同時(shí)，放寬付款進(jìn)度，若市場(chǎng)反應過(guò)度冷清，將考慮降價(jià)出讓。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，國務(wù)院日前強調增加商品住房用地，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理調整。此舉更體現出調控的針對性，即對一些地方予以警示。業(yè)內普遍預計，明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格仍有可能走低。
