2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售慘淡還不是這一季的結尾，上�！巴朔咳恕本统蔀榱藰鞘械闹鹘�。
    樓市拐點(diǎn)似乎就在眼前。據國家統計局的數據，京滬廣深等一線(xiàn)城市的新建商品房從6月起連續四個(gè)月停漲，即將公布的10月份銷(xiāo)售量和售價(jià)預料也將持續萎縮。
    不少業(yè)內人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點(diǎn)的影子。但和那次短暫的調整期不同，如今在限購、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了。

    買(mǎi)方市場(chǎng)到了？

    近幾年來(lái)積極提價(jià)的開(kāi)發(fā)商，終于碰到了業(yè)主們的報復性反彈。
    10月26日，位于上海浦東的“中�！び�景熙岸”商品房項目，開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價(jià)促銷(xiāo)卻招來(lái)了老業(yè)主的圍攻。26日，該樓盤(pán)的售價(jià)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的每平方米2.2萬(wàn)元陡然降至“團購價(jià)”1.6萬(wàn)元，約200名財產(chǎn)巨額縮水的已購房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號，并拉起條幅抗議開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為。
    此前的近兩個(gè)月，上海、北京等大城市還發(fā)生了若干起規模不一的“退房”抗議。
    在北京南五環(huán)外的房山長(cháng)陽(yáng)鎮，“首開(kāi)·熙悅山”今年6月開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)為14500元。9月以來(lái)，該項目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價(jià)房的形式推出市場(chǎng)，均價(jià)降至13000元。自覺(jué)虧錢(qián)的業(yè)主便從9月起開(kāi)始，向開(kāi)發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對面的抗議。
    在經(jīng)過(guò)反復抗議之后，首開(kāi)集團同意對業(yè)主進(jìn)行現金補償或是等價(jià)車(chē)位的補償。截至目前，賠償仍在進(jìn)行中。
    一些分析人士認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規模的反彈。而購房者人越來(lái)越高的降價(jià)預期，也將為整個(gè)樓市帶來(lái)更大的博弈力量。買(mǎi)方市場(chǎng)的到來(lái)，并非不可能。
    工銀國際分析師羅佳明對《中國新聞周刊》分析，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價(jià)，才剛剛開(kāi)始，“短期內中央應不會(huì )放松政策調控，減價(jià)才剛開(kāi)始。上海當前的降價(jià)潮應該只是行業(yè)下行的開(kāi)端，相信明年第一季是最壞時(shí)期�！绷_佳明表示。
    《中國新聞周刊》在北京大興、亦莊等地區的樓盤(pán)采訪(fǎng)時(shí)看到，購房者持幣觀(guān)望的心態(tài)濃厚，多數人期待房?jì)r(jià)進(jìn)一步下行。
    而開(kāi)發(fā)商表現出的業(yè)績(jì)，也似乎佐證了這一點(diǎn)。
    今年的銷(xiāo)售季時(shí)間已過(guò)去四分之三，但近七成一線(xiàn)房企前三季度并未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的四分之三。從存量房的指標來(lái)看，房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。
    房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科今年的三季報顯示，萬(wàn)科在主要城市商品住宅供應量增加，但銷(xiāo)售卻進(jìn)一步放緩。由于對未來(lái)樓市的預測相對謹慎，萬(wàn)科表示，自己已將不少未能售出的銷(xiāo)售資源留到未來(lái)兩至三年的市場(chǎng)。
    10月25日，萬(wàn)科執行副總裁肖莉在一場(chǎng)投資者電話(huà)會(huì )議上表示，“國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉向”。肖莉還認為，“未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格會(huì )進(jìn)一步下降�！�
    話(huà)音剛落，萬(wàn)科北京公司旗下的金隅萬(wàn)科城疆域11月推出的三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬(wàn)科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。

    開(kāi)發(fā)商要倒？

    開(kāi)發(fā)商降價(jià)的主要壓力，來(lái)自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。 
    從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報可以看出，今年多數開(kāi)發(fā)商的未售出存量房激增，經(jīng)營(yíng)性現金流進(jìn)一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，七成房企經(jīng)營(yíng)性現金流為負，超過(guò)四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。
    由于資金面堪憂(yōu)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走進(jìn)“賣(mài)身”行列。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也處在進(jìn)行時(shí)。
    在北京、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權交易所，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現井噴，總數超過(guò)了600宗。而根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過(guò)去年全年的并購數量。
    近期，總部位于杭州的開(kāi)發(fā)商綠城集團面臨“倒掉”的傳聞也在市場(chǎng)上激起強烈反響。這家由董事長(cháng)兼總裁宋衛平在1994年以15萬(wàn)元借款起家、不斷通過(guò)融資擴張的房地產(chǎn)集團，正在經(jīng)歷成立近17年來(lái)最大的一次資金危機。
    2011年上半年，綠城公司現金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。
    負債率上升的同時(shí)，綠城的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)卻在下滑。截至8月底，綠城銷(xiāo)售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷(xiāo)售目標的一半。因為綠城始終在高昂的融資成本之下運作，其房地產(chǎn)項目的利潤一直徘徊在2%上下。如果今年綠城的銷(xiāo)售額達不到480億元，那么將面臨著(zhù)被債務(wù)拖累的深度危險。
    為解決資金困難，綠城開(kāi)始求助于同為浙江的其他開(kāi)發(fā)商。采用的方式是以企業(yè)互相擔保的方式獲得銀行貸款。9月15日，浙江房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶發(fā)布公告稱(chēng)，其將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系，互為對方貸款提供信用保證。
    資金壓力稍微緩解的宋衛平，也及時(shí)地在公開(kāi)場(chǎng)合呼喊：“我相信，綠城不會(huì )死在絕大多數房地產(chǎn)企業(yè)的前面�！敝徊贿^(guò)，這一輪由樓市的低迷直接引發(fā)到開(kāi)發(fā)商身上的資金壓力，不會(huì )都像綠城這么輕易化解。
    “本輪調控不會(huì )像2008年一樣，而是長(cháng)期的�！弊》亢统青l建設部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場(chǎng)地產(chǎn)金融論壇上說(shuō)。他強調，這次調控對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“嚴峻的考驗”。
    分析人士指出，如果限購不放開(kāi)，房源長(cháng)期難以獲得銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，無(wú)疑會(huì )對綠城這樣的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力。而綠城現在所反映出來(lái)的問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商的典型代表。開(kāi)發(fā)商現在再次面臨是要降價(jià)求生存，靠融資求發(fā)展。
    根據國際評級機構穆迪評級對在香港上市的29家中國房地產(chǎn)企業(yè)調查，開(kāi)發(fā)商持有大量現金。截至今年6月，國內開(kāi)發(fā)商的總現金達1910億元。其中，23家擁有足夠的現金流，足以應付未來(lái)12個(gè)月內的局面。這些現金既包括利息，也有土地金等。
    穆迪還稱(chēng)，國內現金流狀況最好的是龍湖地產(chǎn)，擁有現金人民幣126.26億元。不過(guò)，即便是資金面最好的龍湖地產(chǎn)，現在也加快了降價(jià)促銷(xiāo)。
    其他大型房地產(chǎn)企業(yè)則在促進(jìn)銷(xiāo)售的同時(shí)，加快融資步伐。近期，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元。10月，萬(wàn)科為名下子公司進(jìn)行三次擔保融資約12億元，超過(guò)三季度的擔保融資總額。
    根據高華證券對127 家上市房企財務(wù)狀況的分析，國內房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高。未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jì)r(jià)將由目前水平下降15%至20%，或由2010 年峰值下降約25%。

    限購要松？

    不過(guò)，就在房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈問(wèn)題奔走的同時(shí)，樓市的低迷再一次激起了對于政府“托市”甚至“救市”的傳聞。近日，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新暗含“限購”終將取消的發(fā)言，激起了熱議。
    “一旦全國個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統信息統一到一個(gè)平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來(lái)調節樓市�！�10月27日的人大常委會(huì )聯(lián)組會(huì )議上，姜偉新此話(huà)一出，關(guān)于“政府即將取消限購”等各種版本的解讀，就占據了許多媒體的頭版位置。
    但是對政府放松限購的預期，業(yè)內人士基本上持否定態(tài)度。
    經(jīng)濟學(xué)家馬光遠在評論限購是否取消時(shí)堅持認為，取代限購的政策應該是能夠抑制投資投機的其他市場(chǎng)手段，例如印花稅、房產(chǎn)稅等，“再有一系列配套政策的話(huà)，我們才可以取消限購”，“而如果在這個(gè)時(shí)候放出要取消限購的信號，很有可能會(huì )打擊人民對調控政策的信心”。
    財經(jīng)評論員葉檀也強調，姜偉新部長(cháng)的講話(huà)內容里，在提到取消限購令之前有一個(gè)前提：全國個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統信息統一到一個(gè)平臺。她認為，這個(gè)平臺就是包括銀行房貸政策、房產(chǎn)稅等在內的市場(chǎng)手段。
    “如果老百姓了解到了完整的信息，就不會(huì )出現不必要的擔心，而公眾所憂(yōu)慮的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉，目前不可能出現�！比~檀表示。
    而就在10月末，財政部也公開(kāi)表示，將在重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作進(jìn)行總結的基礎上，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。
    “隱形的手”仍會(huì )制約房地產(chǎn)市場(chǎng)，而政府、購房者和開(kāi)發(fā)商的博弈，預料將持續到2012年。