當前樓市已經(jīng)進(jìn)入整體下行階段。從市場(chǎng)反映的現象看，繼一線(xiàn)城市部分樓盤(pán)降價(jià)后，降價(jià)趨勢正在向二三線(xiàn)或更大范圍蔓延。而由于銷(xiāo)售萎縮、庫存積壓使得包括行業(yè)龍頭在內的房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇降價(jià)促銷(xiāo)、以量變現等最現實(shí)的生存法則。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內分析人士認為，調控持續已成定局并在逐漸落實(shí)到降價(jià)環(huán)節。

　　調控　持續從緊已成定局

　　國務(wù)院總理溫家寶日前表示，中國下調房?jì)r(jià)是國家堅定的政策，調節后的房?jì)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展�！皩τ诜康禺a(chǎn)一系列的調控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標是要使房?jì)r(jià)回歸到合理的價(jià)格�！边@是繼國務(wù)院常務(wù)會(huì )議后，中央層面又一次強調繼續嚴格執行政策，鞏固調控成果。
　　事實(shí)上，一系列限購、限貸等樓市調控政策已經(jīng)顯現效果。中國指數研究院7日發(fā)布的“中國主要城市房地產(chǎn)每周交易數據情報”顯示，11月首周樓市繼續走低，當期監測的35個(gè)城市，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
　　但是針對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓態(tài)勢仍然非常明顯。近期財政部部長(cháng)助理王保安也表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，下一階段有關(guān)部門(mén)會(huì )針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況完善稅制，加快稅收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴控開(kāi)發(fā)貸等。
　　珠海市于本月初開(kāi)始執行的“雙限令”也明確回應了市場(chǎng)上關(guān)于調控可能松動(dòng)的一些擔憂(yōu)。珠海市要求對新增住宅項目實(shí)行限價(jià)，主城區范圍內實(shí)行限購。業(yè)內人士指出，珠海市加強版的雙限令顯示出地方政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切性。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“房地產(chǎn)調控政策短期不會(huì )放松，目前來(lái)看持續到明年已經(jīng)成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒(méi)有�！�
　　中國社科院經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠持同樣觀(guān)點(diǎn)，他說(shuō)“現在整體的價(jià)格趨勢已經(jīng)非常明顯，經(jīng)過(guò)一系列的調控，無(wú)論是70個(gè)大中城市還是重點(diǎn)城市，房?jì)r(jià)已經(jīng)基本停漲，包括龍頭開(kāi)發(fā)商在內也出現了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng)，這說(shuō)明一系列調控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。明年上半年之前只要繼續堅持限購政策，房?jì)r(jià)都會(huì )是整體向下的趨勢”。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，與2008年相比，盡管整個(gè)樓市的調整幅度未必會(huì )更大，但持續的時(shí)間肯定會(huì )更長(cháng)�！坝捎谀壳胺�?jì)r(jià)剛開(kāi)始下跌，按照這種降溫態(tài)勢，預計明年上半年才能收到顯著(zhù)效果。到時(shí)候中央政策有望出現松動(dòng)�！�

　　降價(jià)　房企普遍變招求生

　　上海、北京等一線(xiàn)城市引發(fā)樓市降價(jià)潮后，近期全國房企打折促銷(xiāo)的信息接連不斷。中國房產(chǎn)信息集團總裁周忻告訴《經(jīng)濟參考報》記者，新浪樂(lè )居旗下的房產(chǎn)電子商務(wù)平臺EJU網(wǎng)站此前與萬(wàn)科合作在深圳以特價(jià)房打響促銷(xiāo)戰后，又與龍湖地產(chǎn)在華東推出限時(shí)團購活動(dòng)�！盎顒�(dòng)中共推出近千套房源，5天內賣(mài)出20億元，9成房源被認購�！�
　　據記者了解，萬(wàn)科、龍湖、星河灣等企業(yè)目前都有不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)項目，其中部分項目降價(jià)幅度在20%至40%�！敖祪r(jià)”已成為開(kāi)發(fā)商眼中的敏感詞，由于上海、深圳等地房?jì)r(jià)下降遭遇業(yè)主“維權”糾紛，由此引發(fā)退房潮后，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)手段變得更為靈活隱蔽，除了傳統的打折促銷(xiāo)策略，還在嘗試其他招數以?xún)r(jià)換量。
　　周忻告訴記者，包括龍頭企業(yè)在內的很多房企很早就已進(jìn)入“網(wǎng)上賣(mài)房”的電商領(lǐng)域。周忻說(shuō)“當前房地產(chǎn)形勢已經(jīng)明朗，現金為王、流水第一的經(jīng)營(yíng)理念更為重要，公司可以低調，營(yíng)銷(xiāo)不能低調！”
　　而新浪樂(lè )居統計數據則顯示，EJU電商網(wǎng)站近期在全國10個(gè)城市累計上線(xiàn)92個(gè)新房項目，成交897套房源，成交面積逾6萬(wàn)平方米，金額超過(guò)10億。
　　除了萬(wàn)科、中海、綠地等房企加入降價(jià)隊伍。上海長(cháng)泰東郊、西郊別墅宣布各自下調售價(jià)達20%至25%。近期保利家園也開(kāi)始“變相降價(jià)”，部分樓盤(pán)通過(guò)贈送車(chē)庫和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。
　　張大偉分析稱(chēng)，“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，市場(chǎng)供應已經(jīng)出現了相對過(guò)剩，所以必須降價(jià)促銷(xiāo)才能換得成交量。此前上海的降價(jià)潮已經(jīng)明顯刺激到其他城市，在限購等政策下購房者期待房?jì)r(jià)下降的幅度會(huì )更大，預計跟進(jìn)的降價(jià)項目會(huì )明顯增加，降價(jià)潮將更加普遍�！�
　　出現降價(jià)的不僅僅是一線(xiàn)城市和知名房企。事實(shí)上，此前杭州下沙區的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價(jià)促銷(xiāo)后，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)集體下行序幕便已經(jīng)拉開(kāi)。中原地產(chǎn)向《經(jīng)濟參考報》提供的數據顯示，當前杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%；主城區成交均價(jià)從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
　　除杭州外，成都、南京、天津等二線(xiàn)城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始出現下跌。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內，降價(jià)范圍已波及主城區和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。
　　在重慶，進(jìn)入11月后先后有包括中海、和黃、保利、魯能、金科協(xié)信等大小房企都不約而同的加入促銷(xiāo)的行列。重慶業(yè)內人士王雪松稱(chēng)，目前重慶市場(chǎng)上大力促銷(xiāo)的，最多的還是大企業(yè)，這是因為重慶沒(méi)有限購，只要開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià)，出貨速度就會(huì )很快。
　　中原統計數據顯示，接近七成的一線(xiàn)房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。前三季度報顯示，在A(yíng)股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現金流為負，超過(guò)四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

　　收緊　房企資金鏈深度承壓

　　在政策持續高壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也不斷收緊。Wind統計數據顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
　　上市房企業(yè)績(jì)下滑的背后，是銷(xiāo)售不暢、庫存高企的慘淡局面。以“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)為例，截至8日，除招商地產(chǎn)外，萬(wàn)科、保利、金地均已公布了10月的銷(xiāo)售數據。數據顯示，10月單月，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%，這已是萬(wàn)科銷(xiāo)售額連續第三個(gè)月同比下降。
　　保利地產(chǎn)和金地集團同樣也面臨著(zhù)銷(xiāo)售同比下滑。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱(chēng)，10月份公司實(shí)現簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.79%；實(shí)現簽約金額54.20億元，同比下降39.27%。同天，金地集團公布的銷(xiāo)售數據顯示，10月公司實(shí)現簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
　　受銷(xiāo)售持續低迷影響，上市房企存貨壓力進(jìn)一步增大。Wind統計顯示，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達1.22萬(wàn)億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~的下滑速度逐步加快。從三季度的數據看，146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為負的191.723億元，而在去年同期則為負的51.5億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流為負值。
　　東莞證券研究報告認為，行業(yè)融資困難、成本增加，面對資金與業(yè)績(jì)雙重壓力，大多房企在四季度將會(huì )加大推盤(pán)力度以及逐步降價(jià)促銷(xiāo)。未來(lái)樓市銷(xiāo)售難度仍然較大，銷(xiāo)量難以大幅增長(cháng)；同時(shí)隨著(zhù)房?jì)r(jià)向下，房企利潤將受到壓擠。因此預計2011年以及2012年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)增速將出現放緩。
　　北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，種種跡象表明，房地產(chǎn)調控政策將繼續保持從緊，去庫存壓力仍將繼續攀升，在限購等政策影響及越來(lái)越多的購房者降價(jià)預期增強的情況下，適度降價(jià)或許是比較理智的選擇。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應對未來(lái)半年內可能出現的量?jì)r(jià)齊跌的風(fēng)險，財務(wù)策略也更加注重穩健。