資金不足是我國地方政府實(shí)施保障房建設的一大難題。江西宜春市引入市場(chǎng)機制、社會(huì )資本，通過(guò)拍賣(mài)土地時(shí)“限地價(jià)，競配建保障房面積”的方式，達到了政府“不花錢(qián)”就能超額完成當年公租房建設任務(wù)的目標，解決了以往完全由政府直接投資實(shí)施保障房建設存在的籌資和管理等難題。
建設規模大 資金壓力大
《經(jīng)濟參考報》記者日前在宜春采訪(fǎng)了解到，宜春市中心城區今年公共租賃住房任務(wù)為１０００套，市政府拿出一塊面積為７８畝多、性質(zhì)為劃撥用地的一類(lèi)建設用地，計劃按１．５的容積率建設多層公共租賃住房６萬(wàn)平方米、１０００套，加上商業(yè)和社區服務(wù)及物業(yè)配套用房３５００平方米，車(chē)位１萬(wàn)平方米，預計總投資１億元左右。江西省按每套２萬(wàn)元的標準下?lián)苤醒胙a貼資金，建設資金缺口較大。
為此，宜春探索采取了開(kāi)發(fā)用地配建公共租賃住房的方法，將這塊用地由劃撥土地改為出讓土地，并提高土地容積率，由建多層建筑改為高層建筑，以提高土地利用率。中標者必須在開(kāi)發(fā)商品房之余，確保至少建設６萬(wàn)平方米、１０００套公共租賃住房。
政府用這宗土地扣除“四金”后的出讓價(jià)款、加上中央公租房補貼用于回購一定面積的公共租賃住房。同時(shí)，土地拍賣(mài)時(shí)以無(wú)償提供一定面積的公共租賃住房為競拍起始面積，無(wú)償提供面積多者中標。
宜春市房管局局長(cháng)涂曉明介紹，這宗地評估總價(jià)為９６２０萬(wàn)元（每畝價(jià)格為１２２萬(wàn)元），扣除相關(guān)費用后為７６９６萬(wàn)元，加上中央補貼，按每平方米２３００元（含精裝修）可用于回購４．１８萬(wàn)平方米公租房。土地拍賣(mài)時(shí)以無(wú)償提供公租房４２００平方米為競拍起始面積。競拍不足６萬(wàn)平方米，政府再以３０７４元／平方米購買(mǎi)不足部分公共租賃住房；確保政府以２６００元／平方米的價(jià)格購買(mǎi)建筑面積１萬(wàn)平方米的地下車(chē)位。
今年５月下旬，有５家開(kāi)發(fā)商參與了這宗地的公開(kāi)競拍，經(jīng)過(guò)２８輪激烈競爭，最終以在該項目中配建６．３５萬(wàn)平方米公共租賃住房收拍。
土地拍賣(mài)前“四定一限” 確保公租房建設按質(zhì)保量
考慮到公租房建設在質(zhì)量標準、交房標準、時(shí)間節點(diǎn)等方面有諸多要求，宜春市在這宗土地出讓前設置了‘四定一限’的前提條件，即定規劃條件、定交房標準、定工程質(zhì)量、定建設時(shí)限、限土地價(jià)格，公開(kāi)競拍公共租賃住房面積，多者中標。
一是定規劃條件。包括土地使用環(huán)境容量要求是容積率不大于３．５，綠化率不小于３５％，配建公共租賃住房不低于１０００套、６萬(wàn)平方米；建筑形態(tài)要求是日照間距系數不小于１，建筑退讓用地紅線(xiàn)按法律、法規規定執行，建筑側向間距高層與多層不小于９米，高層與高層間距不小于１３米，并符合消防要求；交通要求是住宅建筑停車(chē)泊位與商業(yè)辦公等其它停車(chē)泊位分開(kāi)設置。
二是定交房標準。公租房必須按３００元／平方米的標準進(jìn)行精裝修。具體內容包括入戶(hù)采用防盜門(mén)；客廳及臥室地面采用�；u；廚房、衛生間地面、墻面均采用防滑地磚和墻磚；天棚采用塑鋼扣板；衛生間安裝吸頂燈、換氣扇，安裝蹲便器、成品立柱盆；廚房安裝吸頂燈、抽油煙機、成品櫥柜和淘菜單盆等。同時(shí)，水、電、氣表須安裝到戶(hù)。
三是定工程質(zhì)量。實(shí)行工程質(zhì)量終身負責制，嚴格執行國家工程質(zhì)量有關(guān)管理規定和保障性住房綜合驗收程序，確保工程質(zhì)量安全。該工程必須達市優(yōu)，未達市優(yōu)罰５０元／Ｍ２，達省優(yōu)獎勵開(kāi)發(fā)商５０萬(wàn)元。
四是定建設時(shí)限。這一公租房項目為高層建筑，設定建設周期為１年半，主體封頂驗收合格后才能進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設；公租房在綜合驗收后由開(kāi)發(fā)商將土地及房屋產(chǎn)權證直接辦給政府保障房主管部門(mén)。
五是限土地價(jià)格。這宗評估價(jià)款扣除“四金”后的７６９６萬(wàn)元，設定為該宗土地上限價(jià)，再加上中央公共租賃住房補貼，然后按工程進(jìn)度逐步返還給開(kāi)發(fā)商，用于回購４．１８萬(wàn)平方米公租房。
“限地價(jià)競配建保障房面積”做法“一舉多得”
有關(guān)人士分析認為，宜春“限地價(jià)、競配建保障房面積”的做法其實(shí)簡(jiǎn)單，“一點(diǎn)即破”，但效果可謂“一舉多得”。各地在政府舍得拿好地、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚可的前提下可以借鑒。
首先，由政府投資建設改為開(kāi)發(fā)商投資建設，緩解了政府直接投資保障性住房建設資金壓力大的問(wèn)題。江西省建設廳住房保障處處長(cháng)鄺振勝說(shuō)，宜春的做法通過(guò)引入市場(chǎng)機制，進(jìn)行公開(kāi)競爭，用節余出來(lái)的出讓土地換取保障性住房建設資金，較徹底解決了公租房建設資金問(wèn)題，破解了地方財政投資壓力過(guò)大的難題。
鄒凱軍說(shuō)，宜春不用直接投資就得到了高層公共租賃住房１０００套、面積６．３５萬(wàn)平方米，按成本價(jià)回購價(jià)值達到１．４６億元（含住房精裝修價(jià)款），如按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評估約合４５００元／平方米，總價(jià)值達到２．８６億元，增加了政府固定資產(chǎn)。
另外，還解決了保障性住房基礎設施建設資金投入的問(wèn)題。以前單獨建保障性住房小區，小區內的幼兒園、商業(yè)用房、社區和物業(yè)服務(wù)用房等基礎設施全部都是由政府直接投入，這筆費用相當大，而在開(kāi)發(fā)用地配建保障性住房，小區內這些基礎設施由開(kāi)發(fā)商按規劃要求配套到位，小區居民可以共享，減輕了政府對保障性住房的資金投入。
其次由劃撥土地改為出讓土地，通過(guò)調整規劃條件，提高容積率，建設高層住宅，解決了建設保障性住房土地利用率低的問(wèn)題。宜春按“四定一限”競配建保障性住房面積這種開(kāi)發(fā)投資模式，同一地塊除提供６萬(wàn)多的公租房外，還將建設１２萬(wàn)平方米商品住房，是原設想建設規模的近3倍。
再次，由政府直接主導建設改變?yōu)榧訌姳O管，解決了保障性住房建設程序復雜和管理難度大的問(wèn)題。以往房管部門(mén)為保障房建設招投標要花費大量的人力、財力，往往與完成目標任務(wù)的時(shí)間節點(diǎn)產(chǎn)生嚴重沖突�，F由開(kāi)發(fā)商建設，所有程序按市場(chǎng)運作，使程序簡(jiǎn)化。政府只要加強對工程建設監管，按設定的要求督促投資方落實(shí)到位即可。
第四是由集中單一建設改為開(kāi)發(fā)用地配建，讓住商品房和住保障房的群眾同享開(kāi)發(fā)小區各項建設成果，解決了保障性住房困難家庭過(guò)于集中居住的問(wèn)題。
