11月第一天的下午，在中泰基地觀(guān)看球隊訓練的綠城老板宋衛平絲毫不會(huì )預料到，一則“倒綠”傳言即將在網(wǎng)絡(luò )上瘋狂傳播，隨即扯動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的神經(jīng)。
這則傳言說(shuō)——“綠城申請破產(chǎn)”。
才出“信托門(mén)”又曝“破產(chǎn)門(mén)
網(wǎng)絡(luò )空間的軒然大波讓宋衛平?jīng)]法安之若素地只把傳言當作惡作劇。
11月2日凌晨，宋衛平撰文回應：“綠城目前一切尚好”，洋洋灑灑，千字有余。宋衛平歷史學(xué)專(zhuān)業(yè)出身，這篇“千字文”寫(xiě)得也頗有些縱橫捭闔的氣勢。
有人猜測，或許是一個(gè)多月以來(lái)，宋衛平聽(tīng)到綠城“倒掉”的消息過(guò)于密集，所以終于決定親自出面澄清。
的確，如果從9月12日算起，這已是綠城第四次陷入輿論危機。這天，一家體育類(lèi)專(zhuān)業(yè)媒體披露，海航開(kāi)價(jià)30億欲收購綠城，若敲定，綠城足球隊也將遷往海南，不再是浙江球隊。十天后，綠城再傳因為房地產(chǎn)信托問(wèn)題受銀監會(huì )調查，綠城股票開(kāi)盤(pán)大跌17%。9月底，又有消息稱(chēng)，綠城為擺脫資金困局，考慮在香港聯(lián)交所退市。
不知是否因為增加了“挑燈夜書(shū)”的情節，相比此前的“收購門(mén)”、“信托門(mén)”，這次的“破產(chǎn)門(mén)”顯然更能勾起人們的談興。市場(chǎng)各方迅速借助便捷的網(wǎng)絡(luò )傳播工具抒發(fā)自己對綠城“破產(chǎn)”一事的看法，并大體可分為“挺綠派”和“倒綠派”。
“綠城跟當年的順馳完全不一樣，它有900多億的存貨，只要降價(jià)銷(xiāo)售，不會(huì )有問(wèn)題的�！比趧�(chuàng )集團董事會(huì )主席兼行政總裁孫宏斌力挺綠城，“它不會(huì )成為第二個(gè)順馳！”
還有很多的“挺綠派”更愿意強調綠城所建住宅的品質(zhì)。深圳中天裝飾有限公司經(jīng)理張安說(shuō)：“綠城是中國房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代表，希望不要出事�！�
一位曾供職于綠城財務(wù)部門(mén)的人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然聽(tīng)到這個(gè)傳言一點(diǎn)都不驚訝，但自己堅信綠城破產(chǎn)的可能性很小，一個(gè)重要原因就是它的產(chǎn)品沒(méi)有出問(wèn)題，而且在江浙一帶很有號召力。
與背景煊赫的一些大型房企不同，民企綠城可謂發(fā)于畎畝，上世紀90年代中期在杭州起家，從開(kāi)發(fā)30畝地的小項目邁步。正是因其對項目品質(zhì)的追求使其在業(yè)界逐漸嶄露頭角，1999年，綠城開(kāi)發(fā)了九溪玫瑰園別墅，并由此奠定了綠城在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。
“宋總曾在2009年的一次投資見(jiàn)面會(huì )上說(shuō)，對我來(lái)說(shuō)，最重要的是做好產(chǎn)品，在做好產(chǎn)品的同時(shí)順便賺點(diǎn)錢(qián)而已�！痹G城財務(wù)部門(mén)人士說(shuō)，綠城在打造產(chǎn)品時(shí)往往不惜下血本，也因此綠城的毛利率在行業(yè)內處于較低水平。在綠城，一個(gè)項目賺錢(qián)賺少了不會(huì )被“撤掉”，但質(zhì)量出了問(wèn)題肯定會(huì )被“拿下”。集團高層管理人員大多是做工程出身鮮有財務(wù)背景，這也在一定程度上體現了宋衛平的管理取向。
不過(guò)，也有人對綠城拒不降價(jià)的行為頗有微詞�！耙粋�(gè)公司，面對市場(chǎng)，不愿意放棄暴利思想，不愿意降價(jià)求生存，卻以倒閉破產(chǎn)來(lái)威脅，這是哪個(gè)國家的市場(chǎng)經(jīng)濟給慣出來(lái)的這毛��？活路不走，以死路來(lái)要挾。我只能說(shuō)，自作孽，不可活，想死你就死吧�！苯�(jīng)濟學(xué)人馬光遠在微博上說(shuō)。
大幅降價(jià)或仍然是小概率事件
“破產(chǎn)”傳言似乎并未擾宋衛平看球的興致，做出回應的當天下午，他專(zhuān)程從杭州趕到嘉興觀(guān)看比賽。此役是本賽季綠城在綠茵場(chǎng)的收官之戰，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城的鏖戰還遠未結束。
對近日傳出的多重“門(mén)”稍加梳理不難發(fā)現，傳言大多基于一種猜測，即綠城的資金鏈狀況堪憂(yōu)。那么，綠城的資金鏈狀況到底如何？是否真的已陷入危機？
按照宋衛平的說(shuō)法：其實(shí)綠城無(wú)需引起大家如此大的擔憂(yōu)。一方面，綠城在努力抓銷(xiāo)售，另一方面，綠城有騰挪的余地，可以出讓一部分項目的股權解決資金上的問(wèn)題。綠城對危機并非沒(méi)有預案，到目前為止，一切都在可控范圍內。
無(wú)破產(chǎn)之虞，并不意味著(zhù)沒(méi)有現金流緊張之憂(yōu)。中國指數研究院發(fā)布的百億代表企業(yè)銷(xiāo)售數據顯示，綠城前三季度銷(xiāo)售額267億元，銷(xiāo)售面積121萬(wàn)平方米，同比分別下降了26%和37%，在排名中屬倒數之列，僅僅完成了全年計劃的一半左右。9月當月，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別為17億元和8萬(wàn)平方米，與龍頭企業(yè)萬(wàn)科125.1億和108萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)相比，遜色太多。
然而就在兩年前，宋衛平曾立下“超越萬(wàn)科”的豪言。去年初，綠城還被認為是能和萬(wàn)科相匹敵的奪冠熱門(mén)�？尚蝿菰诔掷m緊縮的調控之下急轉直下，現在綠城的業(yè)績(jì)已難以望萬(wàn)科項背。
面對銷(xiāo)售回籠資金渠道不暢，綠城不得不在融資上頻頻發(fā)力。拿信托來(lái)說(shuō)，用益信托發(fā)布的數據顯示，今年上半年綠城集團共發(fā)行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中僅次于萬(wàn)達及保利。進(jìn)入三季度，雖然有“信托門(mén)”的滋擾，但綠城集團仍發(fā)行了4款信托計劃，發(fā)行總規模9.4億元。
“我個(gè)人一直很欽佩宋總的為人，他做慈善，用自己的錢(qián)建學(xué)校、建醫院，但他有一個(gè)缺點(diǎn)，就是喜歡‘賭’，綠城的財務(wù)策略也一直較為激進(jìn)，杠桿率一直較高�！笔聦�(shí)上，2008年那次調控就曾使綠城陷入瀕臨“破產(chǎn)”的境地。宋總曾在一次內部會(huì )議上提到，等2008年這場(chǎng)危機過(guò)了，就不再這么激進(jìn)，要穩健一點(diǎn)。然而，渡過(guò)危機之后，綠城對行業(yè)長(cháng)期向好的趨勢更加自信，2009年又掀起新一輪的高速擴張。
“綠城和保利是行業(yè)內經(jīng)營(yíng)理念比較激進(jìn)的代表，但是保利在去年調整管理層和發(fā)展策略后越來(lái)越穩健了，綠城依然堅持比較快的擴張速度�！蔽髂献C券房產(chǎn)分析師肖劍告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
綠城最近三年的年報顯示，其負債率最低的是2009年的105.1%，2010年綠城集團凈資產(chǎn)負債率為132%，到今年年中，這一數字攀升到163.2%，超過(guò)綠城最困難的2008年底的140%。另?yè)叮?010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當于現金及其現金等價(jià)物的200%和上半年經(jīng)營(yíng)收入的120%。資產(chǎn)負債率高達87%，流動(dòng)負債占總負債的比例為76%�！案哓搨谛袠I(yè)向好的時(shí)候沒(méi)什么問(wèn)題，但進(jìn)入行業(yè)調整，就會(huì )出現問(wèn)題，‘轉不動(dòng)了’�！�
此外，已經(jīng)走出杭州的綠城，開(kāi)始在北京、上海等大城市大舉擴張。2009年樓市高燒時(shí)期，綠城曾不惜重金斬獲多幅“地王”。業(yè)內認為，如果這些土地不能通過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售順利變現，都會(huì )拖垮綠城的資金鏈。
雖然，萬(wàn)科、中海、恒大、龍湖、富力等越來(lái)越多的房企開(kāi)始有選擇地降價(jià)促銷(xiāo)，但在上述原綠城財務(wù)部門(mén)人士看來(lái)，降價(jià)顯然不是宋衛平的首選。綠城從2008年的危機中充分吸取了教訓，積極尋求與其他行業(yè)的一些巨頭進(jìn)行合作。如果形勢惡化，現金流無(wú)法覆蓋工程款、土地款等支出，完全可以選擇把項目賣(mài)給這些“有錢(qián)的合作伙伴”，降價(jià)還是小概率事件。
有媒體近日也披露，綠城房地產(chǎn)集團有關(guān)負責人明確表示，綠城不會(huì )采取大幅降價(jià)的方式促銷(xiāo)，可能會(huì )通過(guò)3-5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠回饋老客戶(hù)或員工。
年關(guān)前回籠資金準備過(guò)冬
“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調控嚴厲遭遇生存困境的，是中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)�！焙�(jiǎn)單地澄清之后，宋衛平將更多的筆墨放在了對行業(yè)整體的憂(yōu)慮上。
的確，多事之秋的樓市，疲敝的不只是綠城。
“限購”、“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。
國家統計局11月9日公布的數據顯示，1至10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源68429億元，同比增長(cháng)20.2%。增速較1-9月下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。國內貸款10552億元，同比增長(cháng)1%，占比呈下降態(tài)勢，自籌資金28201億元，同比增長(cháng)30.8%，其他資金28961億元，其中，個(gè)人按揭貸款6755億元，增速下降4.9%。
不僅如此，多數房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)募資的難度也越來(lái)越大。保利地產(chǎn)4日發(fā)公告宣布，結合目前資本市場(chǎng)的融資環(huán)境，經(jīng)與主承銷(xiāo)商協(xié)商，同意公司撤回2010年非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請。公開(kāi)資料顯示，去年3月19日，保利就公布該增發(fā)方案，擬向保利大股東保利集團在內的不超過(guò)10名特定對象增發(fā)不超過(guò)7億股，募資不超過(guò)96億元開(kāi)發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項目，但從去年4月至今已18個(gè)月，保利的96億增發(fā)并沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績(jì)也在不斷下滑。Wind統計數據顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
房企業(yè)績(jì)下滑的背后，是銷(xiāo)售不暢、庫存高企的慘淡局面。國家統計局上述統計數據顯示，1-10月，全國商品房累計銷(xiāo)售面積為79653萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10%。中國指數研究院的一份最新研究報告分析說(shuō)，這一增速與1-9月相比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國商品房銷(xiāo)售面積為8364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷(xiāo)售水平；同比下降9.4%，是自今年4月以來(lái)的首次單月同比下降。
在庫存方面，以上市房企為例，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達1.22萬(wàn)億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流量?jì)纛~的下滑速度逐步加快。146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為負的191.723億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流為負值。
