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    從一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價(jià)潮正逐漸形成并呈蔓延之勢。與此同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量持續攀高，統計數據顯示，北京、山西等地存量房已創(chuàng )歷史新高。
　　業(yè)內人士認為，多地高企的庫存將進(jìn)一步助推降價(jià)的蔓延，年底前樓市會(huì )逐漸走出僵局，更多二三線(xiàn)城市、更多項目將加入降價(jià)行列，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨。

　　降價(jià)逐步蔓延至二手房市場(chǎng)

　　在連續幾個(gè)月的小范圍試探性降價(jià)之后，上海、北京、深圳等城市近日均出現了多個(gè)項目大幅降價(jià)促銷(xiāo)，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某項目擬售均價(jià)每平方米比去年低了近1萬(wàn)元，降價(jià)幅度達到40%。
　　北京等一線(xiàn)城市的大幅降價(jià)促銷(xiāo)行為已影響到二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分城市觀(guān)望氛圍濃厚，新房降價(jià)幅度開(kāi)始加大。據上周(10月31日-11月6日，下同)中原地產(chǎn)對各地的調研結果，在武漢、福州、廈門(mén)、長(cháng)沙、寧波等城市，消費者再次逐步陷入觀(guān)望，樓市成交出現萎縮，樓盤(pán)出現小幅打折促銷(xiāo)。在杭州、泉州、溫州等城市，降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)日益增多，降價(jià)幅度增大。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤(pán)降價(jià)，降價(jià)幅度為2至3成。
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，調控的時(shí)間長(cháng)度決定了調控的深度，此輪調控相比2008年持續時(shí)間要長(cháng)，而且從緊的基調沒(méi)有變，因此，接下來(lái)可能會(huì )有更多的二三線(xiàn)城市、更多的項目加入降價(jià)行列。
　　受到新房市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)影響，各地二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現明顯松動(dòng)。據中原地產(chǎn)統計數據顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價(jià)格指數下跌幅度繼續擴大。近期不僅降低報價(jià)的房源比重不斷升高，平均降價(jià)幅度也有增大之勢。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點(diǎn)城市的報價(jià)指數均呈現下跌趨勢，二手房?jì)r(jià)格進(jìn)一步松動(dòng)。
　　另?yè)�中國指數研究院發(fā)布的統計數據，剛剛過(guò)去的10月份，十大城市二手房?jì)r(jià)格指數平均環(huán)比繼續下跌，且10個(gè)城市全部下跌，跌幅比9月有所擴大。環(huán)比來(lái)看，十大城市二手房掛牌均價(jià)平均降幅為0.95%，較9月擴大0.26個(gè)百分點(diǎn)。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從去年調控到現在已經(jīng)有一年多的時(shí)間，樓市的冷清會(huì )在很大程度上給二手房業(yè)主帶來(lái)壓力，“整個(gè)市場(chǎng)的輿論導向都是價(jià)格下調的話(huà)會(huì )對他們有很明顯的影響�！痹谒�看來(lái)，這種價(jià)格下調的局面還會(huì )持續，但由于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理以及降價(jià)幅度尚未達到購房者的預期等因素，使得相當一部分有效需求并未得到釋放，因此，短期內后續成交仍不太可能出現大幅回升。

　　多城市庫存量持續攀高

　　在降價(jià)促銷(xiāo)增多的背后，是樓市成交的持續乏力。中國指數研究院公布的新一周交易數據顯示，11月首周多數城市成交同比較去年同期仍然下跌，監測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長(cháng)沙同比降幅最大，達到71.96%。
　　京滬穗深四大一線(xiàn)城市表現疲軟，一手住宅成交量全線(xiàn)下跌。美聯(lián)物業(yè)最新統計數據顯示，一線(xiàn)城市成交跌幅約1-3成，其中上海環(huán)比跌幅居首，達33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套，跌幅分別為29.4%和14.7%。
　　在北京，新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項目成交效率頗低，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，11月入市項目尚未顯示簽約，加上8月份以來(lái)入市的其他項目，截至上周末零成交的數量達到26個(gè)，占比達到1/3。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，11月首周入市項目情況反映出市場(chǎng)轉入傳統淡季之后的特點(diǎn)，推盤(pán)節奏放緩，基本不會(huì )出現集中推盤(pán)的現象，由此可以推斷11月全月的入市項目數量應該在20個(gè)左右。11月供應和成交都會(huì )維持低位下降的態(tài)勢，單月供銷(xiāo)比例縮小。
　　伴隨成交的萎靡，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過(guò)10萬(wàn)套。中國指數研究院統計顯示，截至上周，北京可售住宅已達11.92萬(wàn)套，逼近12萬(wàn)大關(guān)，可售面積達1513.28萬(wàn)平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說(shuō)，這一數字已創(chuàng )2009年5月底以來(lái)歷史最高。青島、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀(guān)，可售套數分別為10.24萬(wàn)套和12.12萬(wàn)套，可售面積分別達到了1069.79萬(wàn)平方米和869.43萬(wàn)平方米。
　　另?yè)�山西省統計局數據，受調控影響，山西省商品房銷(xiāo)售全面下滑，存量房創(chuàng )歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.7%，增幅比上年同期加快37.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅待售面積418.6萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)39.6%。
　　對于庫存居高不下的原因，王海斌分析認為，目前相當一部分開(kāi)發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀(guān)望情緒濃重�！拔覀円獏^分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售�！毙鞐髡f(shuō)，可售量不代表真正能夠進(jìn)入市場(chǎng)的供應量，在無(wú)重大推動(dòng)因素的情況下，相當一部分可售量短期內不會(huì )進(jìn)入市場(chǎng)，一個(gè)重要原因是部分城市都在實(shí)行限價(jià)政策，這導致的一個(gè)短期效應是市場(chǎng)的整體供應量要低于應該達到的供應量，很多開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇延遲推盤(pán)。
　　王海斌表示，根據以往的數據研究，一般來(lái)說(shuō)庫存達到最高值后的兩到三個(gè)月，價(jià)格開(kāi)始下降，甚至有的地方在一個(gè)月之內價(jià)格就出現回調。就目前來(lái)說(shuō)，庫存量達到較高水平，去化率又比較小，這意味著(zhù)價(jià)格下降的壓力很大。

　　房?jì)r(jià)拐點(diǎn)或在11月來(lái)臨

　　隨著(zhù)樓市低迷的逐漸加深，市場(chǎng)各方的博弈正暗自激烈，空前膠著(zhù)。最近一段時(shí)間，有關(guān)部門(mén)頻頻釋放政策從緊信號，進(jìn)一步強化了緊縮預期。
　　國務(wù)院總理溫家寶上周末表示，中國的下調房?jì)r(jià)是國家堅定的政策，調節后的房?jì)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他同時(shí)強調，對于房地產(chǎn)一系列的調控措施，決不能有絲毫動(dòng)搖，我們的目標是要使房?jì)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。
　　徐楓認為，此番表態(tài)表明中央政府對房地產(chǎn)調控的態(tài)度沒(méi)有變，打消了一些開(kāi)發(fā)商或地方政府放松調控的念頭。
　　中國指數研究院認為，中央下調房?jì)r(jià)的決心是堅定的，房?jì)r(jià)不回歸，政策不回歸，房?jì)r(jià)不降，調控絕不松，預計近期房地產(chǎn)調控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)受影響的程度可能進(jìn)一步擴大。
　　事實(shí)上稍早些時(shí)候，珠海出臺“雙限令”已向市場(chǎng)傳遞了短期調控風(fēng)向難以轉變的信號。多數業(yè)內人士認為，雖然“雙限令”相對較為寬松，但再次給予了此前市場(chǎng)稍露端倪的樂(lè )觀(guān)政策預期以沉重打擊。
　　在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴格執行，已經(jīng)成為市場(chǎng)低迷的最主要因素之一。據中原地產(chǎn)上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長(cháng)沙等二、三線(xiàn)城市的調研顯示，長(cháng)沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%�！安慌懦�更多城市收緊信貸的可能，不過(guò)，這不算是新的政策，應是在已有的政策框架之下所做出的調整�！毙鞐髡f(shuō)。
　　在市場(chǎng)成交整體低迷、政策從緊基調不斷強化的形勢之下，購房者的價(jià)格預期也逐漸調整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調查顯示，有75.6%的居民認為目前的房?jì)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，比上季度提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)，為2009年有調查以來(lái)的最高值。
　　業(yè)內預測，多方力量的膠著(zhù)博弈將逐漸走出僵局。未來(lái)一段時(shí)間內，市場(chǎng)成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價(jià)格下調跡象已越來(lái)越明顯。
　　國家統計局上月發(fā)布的統計數據顯示，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，連續第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認為，房?jì)r(jià)上漲的趨勢已經(jīng)扭轉，按照這樣的走勢，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨。王海斌預測，年底前市場(chǎng)各方的觀(guān)望情緒將逐漸消退，屆時(shí)，打折促銷(xiāo)項目會(huì )大幅增加，年底到明年一季度整體均價(jià)同比可能會(huì )有10%到20%的下調。