中國指數研究院14日公布的數據顯示，上周(11月7日至13日)全國樓市成交延續低迷走勢。成交持續下滑的同時(shí)，價(jià)格松動(dòng)跡象也開(kāi)始由新房向二手房、一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延。新華社發(fā)(鄧克軼　攝)

    延續10月的慘淡，土地市場(chǎng)在進(jìn)入11月后仍未有較大起色，繼首周小幅回調后，供應量和成交量再次跌入波谷。深圳等重點(diǎn)城市整周無(wú)地塊推出，多城市住宅用地依舊零成交。
　　接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，未來(lái)一段時(shí)間內土地市場(chǎng)的頹勢難以扭轉，房企謹慎拿地甚至“棄地”行為表明成交不太可能在短期內回歸高位，四季度會(huì )有更多城市加入地價(jià)下降的行列。

　　供應下滑　多城市無(wú)宅地推出

　　中國指數研究院發(fā)布的最新報告顯示，剛剛過(guò)去的一周(11月7——13日，下同)全國20個(gè)主要城市共推出土地177宗，較上周減少34宗，推出土地面積609萬(wàn)平方米，較上周減少189萬(wàn)平方米。
　　各地住宅用地供應也大幅縮量。上周20個(gè)主要城市共推出住宅用地47宗，較前一周減少43宗，推出面積達180萬(wàn)平方米，較前一周減少202萬(wàn)平方米。其中，天津、廈門(mén)等10個(gè)城市無(wú)住宅用地推出。
　　不過(guò)，在整體冷清中土地市場(chǎng)也有引人關(guān)注的熱點(diǎn)。北京等重點(diǎn)城市近期推地逆市提速。北京土地整理儲備中心的數據顯示，北京7日掛出了8宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告，其中包括6宗住宅用地，據統計，這6宗宅地面積合計約78萬(wàn)平方米，規劃建筑面積合計達到119.2萬(wàn)平方米。隨后的9日又推出6幅經(jīng)營(yíng)性用地，包括2個(gè)二類(lèi)居住用地項目和2宗住宅混合公建用地。
　　業(yè)內人士分析說(shuō)，部分城市較短周期內的供應小幅回調難以扭轉冷清的大勢。據中原集團研究中心對北京、上海等13個(gè)主要城市土地出讓市場(chǎng)的監測顯示，上周上海、天津、成都、杭州、蘇州5城市供應居住用地23公頃，其中商品住宅用地僅14公頃。與前兩年周均供應水平相比，13個(gè)城市今年以來(lái)周均供應量仍有23%的差距，僅廣州、深圳、長(cháng)春、南京超過(guò)前兩年平均供應水平，其余城市平均降幅達42%。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，總體來(lái)看，今年的土地市場(chǎng)受調控影響比較明顯。由于調控的因素地方政府在推地上比較謹慎，有意識地把住宅用地放在下半年甚至是年末推。四季度，由于年度用地計劃遠未完成等原因，地方政府推地數量會(huì )有所增加。
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認為，對土地出讓收入依賴(lài)較大的城市如果年底財政吃緊，就可能會(huì )加大推地的力度，而像深圳這樣對土地出讓收入依賴(lài)程度比較低的城市則不太會(huì )加緊推地。從推地類(lèi)型看，商業(yè)用地、綜合性用地占比可能會(huì )高一些。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，除了基本上不會(huì )受樓市調控政策的影響外，商業(yè)用地開(kāi)發(fā)在申請銀行貸款或進(jìn)行信托融資時(shí)會(huì )比宅地容易。此外，相當一部分開(kāi)發(fā)商都已開(kāi)始商業(yè)模式的轉型，拿一些商業(yè)地塊也比較契合其轉型目標。

　　流拍增加　房企“棄購潮”隱現

　　土地供應下滑的同時(shí)，成交也再度遇冷。中國指數研究院數據顯示，上周20個(gè)主要城市共成交土地66宗，較前一周減少102宗，成交土地面積276萬(wàn)平方米，較上周減少了328萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比增加160%。其中，住宅用地方面，20個(gè)主要城市共成交住宅用地14宗、較前一周減少39宗，成交面積92萬(wàn)平方米，較上周減少171萬(wàn)平方米。其中，深圳、南京等12個(gè)城市住宅用地零成交。一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比減少55%。
　　流拍、地塊延期出讓等情況也仍屢屢發(fā)生。廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站11月15日最新公告顯示，原定于2011年11月18日公開(kāi)出讓的8宗地塊現因故中止出讓其中7宗。此次已經(jīng)是廣州11月以來(lái)的第三次對原定出讓土地中止出讓。在11月1日和11月8日廣州已經(jīng)分別對廣州南站12宗地塊和廣州南站核心區12宗地塊中止出讓。
　　除了廣州之外，上海、南京等大城市也有類(lèi)似情況發(fā)生。上海11月以來(lái)先后中止出讓奉賢南橋4宗，嘉定1宗及松江1宗地塊，“棄拍”地塊起始總價(jià)均較高；南京10月下旬以來(lái)，15宗地塊中共有7宗中止出讓?zhuān)�另�?宗于拍賣(mài)現場(chǎng)流標。
　　王海斌告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現在土地流拍是正常的，一是到年底開(kāi)發(fā)商的一系列支出會(huì )比較多，比如銀行短期貸款、付給建筑商的項目款等等，再者，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)前景不是特別看好的時(shí)候，也不會(huì )輕易拿地�，F金流比什么都重要，重金拿地的話(huà)可能會(huì )使現金流變得比較緊張。
　　而一些已經(jīng)拿地的大型房企近日紛紛表示放棄依約購地，一股“棄購潮”在土地市場(chǎng)隱現。瑞安建業(yè)有限公司3日發(fā)布公告表示，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價(jià)格收購南京市一處地塊的合營(yíng)協(xié)議。公告稱(chēng)，董事會(huì )認為此刻作出如此重大的資本承擔乃財務(wù)輕率表現，故決定不參與此次買(mǎi)地。
　　另?yè)�披露，此前一天，山東省濟南市出讓一幅土地，其中九幅因無(wú)人申請而流拍，另外兩幅以底價(jià)成交。這九幅地皮原本龍湖有意向購買(mǎi)，前期已簽訂了熟化協(xié)定，并繳納了兩億元熟化金，但最終放棄了競拍。
　　北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，除了對市場(chǎng)前景不樂(lè )觀(guān)以外，一些房企最終選擇放棄購地的一個(gè)主要原因是“地價(jià)高了”，價(jià)格還沒(méi)有降到開(kāi)發(fā)商所能接受的上限。
　　土地市場(chǎng)與樓市唇齒相依，眼下宅地的成交乏力是否會(huì )在一定程度上影響未來(lái)兩三年后商品住宅的供應逐漸引起關(guān)注。對此，陳國強認為，理論上是這樣的，但現在萬(wàn)科、恒大等大型房企仍有比較充裕的土地儲備，因此，短時(shí)間的低迷對未來(lái)商品住宅的供應影響不大。不過(guò)，如果相當長(cháng)一段時(shí)間內都持續這樣的低迷狀態(tài)，當然會(huì )影響后續市場(chǎng)供應。
　　王海斌也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，相當一部分開(kāi)發(fā)商的土地儲備都比較豐厚，即使現在不拿地也不會(huì )影響未來(lái)兩三年內的供應。他們可以在年底或明年銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)持續低迷的時(shí)候趁機大舉拿地，充分補充土地儲備。

　　溢價(jià)觸底　地價(jià)下降城市將繼續擴容

　　隨著(zhù)成交低迷的持續加深，土地市場(chǎng)的成交價(jià)格，尤其是住宅類(lèi)用地的溢價(jià)率也低位徘徊，多數地塊仍以底價(jià)成交。
　　中國土地勘測規劃院上周發(fā)布的監測報告顯示，地價(jià)增速全面回落，第三季度，全國主要監測城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(cháng)率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(cháng)率較上一季度亦分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)。住宅地價(jià)環(huán)比負增長(cháng)的城市從二季度的6個(gè)擴大到12個(gè)。
　　另?yè)�中國指數研究院的統計數據，11月第二周，按照住宅用地成交活躍度排名，位列前十的城市中，有五個(gè)城市宅地成交溢價(jià)率為零。前10個(gè)月，全國133個(gè)城市住宅類(lèi)用地溢價(jià)率在一月創(chuàng )下高點(diǎn)后，一直處于平穩下滑走勢，且均低于去年同期，更是在10月降至今年最低水平。
　　這在北京等一線(xiàn)城市表現得較為明顯。11月8日，房山良鄉地塊(二類(lèi)居住、商業(yè)金融用地)以網(wǎng)上最高報價(jià)5.64億元成交，折合樓面價(jià)4250元/平方米，遠低于同區域9月份出讓地塊7343元/平方米的樓面價(jià)，業(yè)內驚呼，這一價(jià)格幾近腰斬，已低于最近4年房山住宅土地的樓面均價(jià)。稍早的幾天前，北京市成交了3宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中2宗土地以底價(jià)成交，其中北京市大興區一項目因只有一家報價(jià)，最終以底價(jià)出讓。
　　業(yè)內人士認為，底價(jià)成交甚至流拍的增加可能會(huì )在一定程度上促使地方政府調整土地出讓價(jià)格。事實(shí)上，已經(jīng)有一些地方政府表示要適當松動(dòng)土地出讓政策。南京市政府近日印發(fā)的《關(guān)于應對當前經(jīng)濟形勢保持經(jīng)濟平穩健康運行的意見(jiàn)》指出，加快經(jīng)營(yíng)性用地上市速度，逐一明確地塊上市時(shí)間。對重大建設項目用地在一定時(shí)間段內給予付款的靈活性和寬限期。隨后，有媒體披露，北京醞釀如遇市場(chǎng)過(guò)于冷清將考慮降價(jià)出讓等政策調整。
　　中國土地勘測規劃院發(fā)布的最新監測報告認為，目前調控處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于僵持階段。預計在第四季度，重點(diǎn)監測城市的住宅用地地價(jià)增幅將進(jìn)一步回落，地價(jià)水平下降的城市會(huì )逐步增多。