中信銀行養老按揭產(chǎn)品今日的境遇和前途之坎坷都不難想象，剔除產(chǎn)品設計的因素，“倒按揭”業(yè)務(wù)在中國依然缺少落地生根的土壤——既缺少西方家庭關(guān)系中的獨立精神，也受到國內制度安排和政策法規上的限制。

　　障礙一：養老保障體系尚不完善

　　推行以房養老，首先應完善國家基本養老保障體系。
　　上海大學(xué)社會(huì )學(xué)教授顧駿指出，“以房養老”通常是作為社會(huì )保障體系的一個(gè)有力補充，在福利完善日本、歐洲等國，“以房養老”應對遠沒(méi)有社保相對較差的美國多。
　　中國農業(yè)銀行高級經(jīng)濟師何志成在《中國證券報》撰文寫(xiě)道，美國社會(huì )保險體系俗稱(chēng)“三腳凳”，是一個(gè)非常完備的多層次的養老保障體系。包括政府主辦的社會(huì )保險、雇主資助的私營(yíng)養老金和個(gè)人儲蓄。其中最重要的是1935年美國頒布的《社會(huì )保險法》，建立了政府主辦的社會(huì )保障制度，強制覆蓋所有有收入的被雇傭者�？梢�(jiàn)，所謂的“以房養老”雖然受到熱捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業(yè)保險計劃中的一種。如今我國一些地區忙著(zhù)大談以房養老的危險在于，讓本該擔當主力的基礎性公共社保體系混雜在了居民、企業(yè)的社保體系中，既導致社保體系公私界限不明，又導致社保體系覆蓋度不夠。甚至不乏有個(gè)別地方想借助個(gè)體的“以房養老”緩解政府社保投入不足的困境。
　　何志成表示，要為老人營(yíng)造一個(gè)舒適的養老之家，先要把房屋的幾面墻搭好根基打扎實(shí)，而不是現在就急著(zhù)考慮怎么裝修得更漂亮。在任何國家任何時(shí)候，以房養老只是養老體制的“補充答案”，而非“標準答案”。即使“補充答案”答得再完美，如果標準答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？

　　障礙二：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定性差

　　推行以房養老，還需要成熟、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　據《新聞晚報》報道，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉指出，運作“以房養老”模式需要一個(gè)成熟穩定的市場(chǎng)，至少不是需要政府經(jīng)常予以調控的市場(chǎng)。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未成熟，市場(chǎng)自我調節機制尚未建立，政策性的干預頻繁，并非完全地市場(chǎng)化。房?jì)r(jià)波動(dòng)幅度較大，這使得銀行和個(gè)人間的風(fēng)險都難以有效控制。其次，目前完善的房產(chǎn)評估體系尚未完全建立。如何在變化的市場(chǎng)中，準確衡量房屋的真實(shí)價(jià)值，這將影響參與主體的切身利益。目前國內這一塊的人才和機構也相對缺乏。
　“我們的房?jì)r(jià)波動(dòng)太大，估值和預測都相當困難�！� 中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明在接受《南方日報》采訪(fǎng)時(shí)表示，美國的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定有關(guān)，期房?jì)r(jià)估算變動(dòng)不大，“倒按揭”的折舊預測較容易。但在中國特別是上海、北京等城市，房?jì)r(jià)如果繼續猛漲，勢必引發(fā)很多糾紛，甚至會(huì )出現大面積違約局面。
　　其次，房產(chǎn)變現的難度也使得“倒按揭”危機四伏。歐美的租賃、中介和出售市場(chǎng)非常成熟，房產(chǎn)的變現相當容易，而我國的房產(chǎn)流通市場(chǎng)還很不健全，“有價(jià)無(wú)市”之憂(yōu)甚虞。保險公司手中的房產(chǎn)，如無(wú)法隨時(shí)變現，就會(huì )積累成巨大風(fēng)險�！翱偛豢赡軐�(zhuān)門(mén)雇人去賣(mài)房吧�！�

　　障礙三：70年產(chǎn)權期限前途未卜

　　70年住宅土地使用權在到期之后如何續權尚未明確，恰恰多數老人的住房距離這一期限最為接近。
　　在以房養老較為普遍的美國，且不說(shuō)房屋不存在“產(chǎn)權限定”問(wèn)題，不僅房屋的所有權是永恒的，土地的所有權也歸房屋所有人。因此，金融機構通常不會(huì )要求老人有多套房產(chǎn)，貸款年限也可以一直到老人過(guò)世。
　　我國目前住宅的土地使用權最長(cháng)只有70年。一個(gè)人往往要付出長(cháng)達二三十年的時(shí)間還清房貸，等到退休后再向保險公司申請“倒按揭”。按照現行政策，等到保險公司擁有房屋的產(chǎn)權后，土地使用權的年限也所剩無(wú)幾。雖然2007年出臺的《物權法》已經(jīng)規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，但“自動(dòng)”并不意味著(zhù)“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險。
　　“如果未來(lái)沒(méi)有明確的政策落實(shí)，保險公司的積極性會(huì )受影響�！标懡�明說(shuō)，我國城市化進(jìn)程中存在大量拆遷，如無(wú)政策保障，也會(huì )帶來(lái)很多不確定性。
　　中信銀行通過(guò)產(chǎn)品設計規避了70年產(chǎn)權期限的問(wèn)題，然而由此作出的種種限制和安排也導致了對產(chǎn)品實(shí)用性質(zhì)疑——譬如有多套房產(chǎn)的老人通常生活較為富足，是否有這種貸款需求，真正有需求的孤寡老人卻可能因為種種原因無(wú)法貸款等。