中信銀行率先引進(jìn)了“以房養老”金融產(chǎn)品，事實(shí)上，“以房養老”的理念早就被植入中國。相比“倒按揭”，“租房養老”、“換房養老”似乎更容易被國人接受。

　　“倒按揭”步履維艱

　　全國各地有一些機構曾試行過(guò)“倒按揭”模式的以房養老，均因效果不好不了了之。
　　據《北京晚報》報道，2007年的重陽(yáng)節，北京市石景山區試點(diǎn)首家通過(guò)房屋租賃方式提供養老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養老服務(wù)中心率先推行，該項目被稱(chēng)作“養老房屋銀行”。作為整個(gè)事件的幕后策劃，趙良羚介紹說(shuō)：“我們當時(shí)的服務(wù)模式是，由養老院與地產(chǎn)經(jīng)紀公司合作，對老人的房屋進(jìn)行出租，所得的房租返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或由老人自行處理。但是由于當時(shí)的合作方出了一些問(wèn)題，所以很多老年人其實(shí)是自己把房子出租了，但也算是以房養老了吧�！�
　　另?yè)�《新聞晚報》報道�?007年，上海公積金管理中心也曾推出名為“住房自助養老”的創(chuàng )新型“以房養老”模式。與傳統倒按揭貸款不同的是，該模式從一開(kāi)始就變更了房屋產(chǎn)權人。具體程序為：老年人將自有產(chǎn)權房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后由老人自由支配。不過(guò)，這一模式后因真正符合條件的申請者很少而停止。
　　除了公積金中心的夭折方案，兩樁官司也將上海與“以房養老”聯(lián)系在一起，也使得這一模式在國內的發(fā)展再生尷尬。
　　2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生為了改善自己的晚年生活，作出一個(gè)慎重決定：將棲身的房屋賣(mài)出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但他沒(méi)有想到，原本約定好的購房者出爾反爾了，在拿到產(chǎn)權證后卻將老人告上法院，要求老人交付并搬出該房屋。最終，法院判決維護了老人的權益。
　　無(wú)獨有偶，今年8月，閔行區另一起判決也關(guān)于“以房養老”，但這次涉及的不是個(gè)人，而是正規的老年公寓。據介紹，年近九旬的林老太與閔行一家老年公寓簽訂協(xié)議，約定林老太自愿履行老年公寓 “以房養老”試行辦法的義務(wù)，將現有的一套價(jià)值為55萬(wàn)元的房屋轉讓。后來(lái)，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。林老太兒子獲知此事后深覺(jué)不公，與林老太將老年公寓訴至法院，以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷(xiāo)"以房養老"協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同。最終，法院判決房產(chǎn)重歸林老太名下。

　　租房、換房養老更現實(shí)

　　與“倒按揭”模式相比，產(chǎn)權不發(fā)生變化、操作又相對簡(jiǎn)單的租房養老和換房養老，比較容易被老人們接受。
　　租房養老，即將獨居有房老人安排到敬老院，其原住房出租，以增加老人的日常開(kāi)支費用。
　　“很多老年人有很多選擇租房養老的模式�！蓖醭虣嗍巧虾ｉh行梅隴一家養老院的負責人，他介紹說(shuō)，目前其工作的養老院，大概有一半左右傾向于租房養老，過(guò)世后還可以把房子留給后代，老年人的子女也樂(lè )意。
　　他算了一筆賬。一個(gè)老年人選擇二級護理，其每月的托管費、護理費、伙食費等總的費用在大概在2000元左右。而這位老人有一套在徐匯田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上養老金，自己每月的零花錢(qián)還有2000元左右。
　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡說(shuō)，老人出租房產(chǎn)養老的不在少數，盡管租金回報率過(guò)低一直為人詬病，但老年人的消費水平通常不高，一般出租收益也足夠支付正常的養老開(kāi)銷(xiāo)。尤其是，老年人所持有的房產(chǎn)很多是市中心老房子，由于地段優(yōu)勢，租金回報率還會(huì )高過(guò)一般住宅。
　　除了租房養老，還誕生出“換房養老”的模式，就是拿一套大房換成兩套小房，或是高價(jià)地段房產(chǎn)變?yōu)榱畠r(jià)地段房產(chǎn)，當中產(chǎn)生的差價(jià)用于養老補貼。
　　“我退休以后，就去昆山養老了�！比ツ陝倓偼诵莸膶O女士聊起了自己的養老經(jīng)。由于子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的時(shí)候將自己在上海靜安區的房賣(mài)了，選擇靠近小兒子的閔行區另外購置了一套房子�！爱敃r(shí)賣(mài)了130萬(wàn)元，閔行房子小一點(diǎn)的，用去42萬(wàn)元。后來(lái)去昆山看了孝賢坊的養老房，感覺(jué)不錯，電梯公寓價(jià)格3750元／平方米，單套房源總價(jià)在30萬(wàn)元左右，這種養老房的一些服務(wù)和養老院都差不多，再說(shuō)交通也方便，就買(mǎi)了下來(lái)�！睂O女士說(shuō)道�，F在她和老伴住在昆山，將閔行的房子出租，每月的房租和養老金加起來(lái)有6000多元。 “生活過(guò)得不錯，時(shí)不時(shí)去外地旅游一下。 ”

　　三種方式對比

　　偉業(yè)我愛(ài)我家在其新浪網(wǎng)博客上發(fā)布了該公司市場(chǎng)研究院對“倒按揭”、租房養老和出售房屋后購買(mǎi)理財產(chǎn)品三種“以房養老”方式綜合對比結果。
　　研究前提假定，張先生今年60歲，除了自住房屋外還有一套空閑房屋，該房屋60平米，市場(chǎng)價(jià)值160萬(wàn)元。
　　銀行“倒按揭”：根據目前中信銀行的“倒按揭”產(chǎn)品設計，該房屋評估價(jià)120萬(wàn)元，張先生可貸款72萬(wàn)元，銀行分10年發(fā)放，張先生每月可得6000元。10年后，張先生需要一次歸還銀行連本帶利105萬(wàn)元左右。屆時(shí)，假設房屋增值到210萬(wàn)，張先生出售房產(chǎn)后償還完銀行債務(wù)，最終得到105萬(wàn)現金。
　　出租房屋：目前房屋總價(jià)160萬(wàn)的房子，如果選擇出租，按北京市場(chǎng)目前的租售比1:500計算，張先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210萬(wàn)，其210萬(wàn)元的財產(chǎn)價(jià)值全部歸屬于房屋的業(yè)主張先生.
　　出售房屋后購買(mǎi)理財產(chǎn)品：房屋按市價(jià)出售后，張先生得款160萬(wàn)，而后投資于適合老年人的穩健型投資理財 產(chǎn)品，每年年化收益率4%——5%，相當于張先生每月得款6000。10年后，不考慮張先生月得款花銷(xiāo)的余額，張先生持有現金160萬(wàn)。
　　研究結論顯示，當老人對“以房養老”產(chǎn)生的月度養老金需求不高時(shí)，最好采取出租房屋的形式，還能獲得房屋長(cháng)期增值的收益。而當老人對于“以房養老”產(chǎn)生的月度養老金需求較高時(shí)，可以采取銀行“倒按揭”或出售房屋后購買(mǎi)理財產(chǎn)品的形式。而這兩種“以房養老”的形式相比，銀行“倒按揭”的方式需要繳納銀行利息，成本較高；出售房屋后購買(mǎi)理財產(chǎn)品的形式需要承擔更多的市場(chǎng)風(fēng)險，這就要看老人的理財偏好了。