北京普通商品房標準放寬，購售雙方稅負最多減10萬(wàn)元以上

　　11月25日晚，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )與市地方稅務(wù)局共同出臺該市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的新標準。為何在此時(shí)出臺新標準？此舉將給購房者帶來(lái)哪些影響？會(huì )否影響樓市調控進(jìn)程？各界十分關(guān)注。

　　不同區域，購售雙方稅負減免7萬(wàn)余元至12萬(wàn)余元

　　北京市上一次調整普通住房標準是在2008年11月。根據當時(shí)標準，除了“小區容積率1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下”兩固定項外，就價(jià)格而言，實(shí)際成交總價(jià)的上限分別為三環(huán)以?xún)?58萬(wàn)元，三環(huán)四環(huán)之間210萬(wàn)元，四環(huán)五環(huán)之間198萬(wàn)元，五環(huán)以外120萬(wàn)元。
　　隨著(zhù)近3年來(lái)京城房?jì)r(jià)的上漲，維持不變的標準導致一些位于四五環(huán)外的中小戶(hù)型住房也“被豪宅”，無(wú)法享受普通住房的契稅優(yōu)惠，引起購房者不滿(mǎn)。
　　如市民張先生在五環(huán)外的大興區某樓盤(pán)購買(mǎi)了一套面積為88.08平方米、總價(jià)為154萬(wàn)元的兩居室，由于超出120萬(wàn)元的上限，需按3%的稅率交稅。而他一位同事在五環(huán)內不遠處購買(mǎi)的面積、價(jià)格相近房產(chǎn)，由于低于198萬(wàn)元的上限，卻可享受1%的契稅優(yōu)惠。
　　在此背景下，北京市住建委今年以來(lái)會(huì )同相關(guān)部門(mén)進(jìn)行大量調研和多次論證，形成標準調整方案。新的標準在價(jià)格方面，不再按成交總價(jià)，而是按成交單價(jià)認定。不同區域的標準由全市住房平均交易價(jià)格結合區位調整系數確定。調整系數除了考慮環(huán)線(xiàn)因素，還考慮了南城、北城區分。業(yè)內人士認為，這符合北京樓市的現實(shí)情況。因為歷史發(fā)展原因，南城和北城的房?jì)r(jià)區別不小。
　　眾多過(guò)去僅僅因總價(jià)超標的房產(chǎn)交易，在新的標準下，購房者將可享受1.5%或1%的契稅優(yōu)惠，售房者可免征營(yíng)業(yè)稅。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的測算，不同區域內，購售雙方契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免幅度在7萬(wàn)余元至12萬(wàn)余元不等。
　　例如上文提及的張先生，154萬(wàn)元總價(jià)的房產(chǎn)，在過(guò)去應繳納3%的契稅即4.62萬(wàn)元，在新標準下則只需繳納1%即1.54萬(wàn)元，稅負減少3.08萬(wàn)元。如果為超過(guò)5年的二手房，再加上免征營(yíng)業(yè)稅，稅負總減免將在7萬(wàn)元以上。這樣的購房者，在大興、房山等“剛需”人群首次置業(yè)集中區域，是一個(gè)很大的群體。新標準的實(shí)施，將大大增加他們的購房籌碼。
　　對于改善性和部分“一步到位”的剛性購買(mǎi)需求來(lái)說(shuō)，過(guò)去按老標準，六環(huán)路內的購房面積一旦超過(guò)90平方米，基本都會(huì )被劃入“非普通住宅”。而根據新標準，只要不超所在區域單價(jià)上限，則可選擇90平方米至140平方米的房屋，稅負減少額度超過(guò)10萬(wàn)元。
　　但與此同時(shí)，業(yè)內人士分析說(shuō)，由于新標準按成交單價(jià)認定，在熱點(diǎn)區域或稀缺房源的區域，一些此前按總價(jià)計算屬“普通住房”的小戶(hù)型，由于單價(jià)高，超出新標準，新規執行后將無(wú)法享受契稅優(yōu)惠。

　　調整普通住宅標準，與調控目標沒(méi)有必然聯(lián)系

　　北京出臺新標準的通知，開(kāi)宗明義“為合理引導住房消費”。
　　對于此次調整，北京市住建委相關(guān)負責人表示，新的方案充分考慮近年來(lái)北京城市發(fā)展和房?jì)r(jià)變化的情況，標準更加合理，符合普通住房標準的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購房家庭將可享受相應的稅收優(yōu)惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型購房需求。
　　此前一直未調整的原因，業(yè)內分析認為是為了穩定住房?jì)r(jià)格，抑制投資投機性購房需求。但由于此前三年未調，普通住宅標準的確存在認定過(guò)低、同市場(chǎng)實(shí)情不符等問(wèn)題，增加了部分中低收入人群的置業(yè)壓力，影響了剛性需求，必須要調整。
　　目前，北京市房地產(chǎn)調控已取得一些積極成效，成為普通住房標準調整的契機。一是，投機投資購房需求基本擠出，居民家庭首次購房比重接近90%，較去年4月新政前提高14個(gè)百分點(diǎn)。二是，房?jì)r(jià)指數環(huán)比已連續4個(gè)月停漲；在售項目?jì)r(jià)格總體穩定；作為房?jì)r(jià)控制目標的新建普通住房，1至10月成交均價(jià)比去年全年的14847元低5.1%。
　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志認為，標準調整既是落實(shí)調控政策之舉，也是調控政策本意�！罢{控目標就是為了解決中低收入群體的住房問(wèn)題。既要依靠政府保障，也要通過(guò)市場(chǎng)方式�！睖p少稅負，就是提高百姓的住房支付能力，縮小房?jì)r(jià)收入比；其次，鼓勵支持了占購房者總數約90%的首次置業(yè)者。
　　此舉是否影響北京年初確定的價(jià)格調控目標的執行？
　　陳志認為，納稅的標準，在納稅時(shí)體現，與調控目標沒(méi)有必然聯(lián)系。也就是說(shuō)，北京市目前執行的嚴格限購政策與此次調整的普通住宅標準，處于購房的不同環(huán)節，各自在各自的范圍內執行和認定，“橋歸橋，路歸路�！�