11月25日晚，北京同時(shí)發(fā)布放寬普通住宅標準和提高二手房最低計稅價(jià)的新政策。專(zhuān)家分析認為，按照新標準，北京超八成房屋是普宅，這不僅有利于鼓勵自住需求，也降低了購房者負擔；最低計稅價(jià)提高則帶來(lái)交易成本增加。兩項政策相輔相成，收緊意味更強，表明樓市調控更加貼近市場(chǎng)現狀。綜合來(lái)看，在當前樓市調控的關(guān)鍵時(shí)期，這將加劇房?jì)r(jià)下降趨勢。據中國證券報記者多方走訪(fǎng)發(fā)現，兩項新政出臺后，并未出現此前市場(chǎng)預期的“搶成交潮”。
準購房者冷靜以待
兩項稅費調整出臺時(shí)值周末，恰逢準購房者看房“高峰期”。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起，北京二手房最低計稅指導價(jià)將上調，但目前并未看出準購房者有急于下單、搶成交過(guò)戶(hù)的強烈意愿。
多位準購房者向中國證券報記者表示，對未來(lái)房?jì)r(jià)下跌的幅度仍心存期待，目前不會(huì )盲目跟風(fēng)入市�！半m然稅費可能上升了，但是房?jì)r(jià)一跌就是幾萬(wàn)元，甚至十幾萬(wàn)元，所以我覺(jué)得還可以再等等�！�
北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調查了部分門(mén)店，其中大部分門(mén)店都接到了客戶(hù)對于政策的咨詢(xún)電話(huà)，咨詢(xún)量比平時(shí)增加了50%，但是其中咨詢(xún)有關(guān)期房住宅契稅標準的占到了60%，關(guān)心最低指導價(jià)格變動(dòng)對成交影響的咨詢(xún)客戶(hù)只占30%。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉坦言，在所有咨詢(xún)客戶(hù)中，明確表示要抓緊時(shí)間過(guò)戶(hù)的只有10%不到，80%客戶(hù)依然期待房?jì)r(jià)繼續下行。張大偉認為，“我們預期下星期過(guò)戶(hù)量可能會(huì )有所上升，但是單日也不太容易超過(guò)千套，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，絕大部分購房者入市更加謹慎�！�
房地產(chǎn)業(yè)內人士分析，由于此次兩項稅費政策的緩沖期較長(cháng)，到12月10日還有接近半個(gè)月，所以“井噴式高峰”應該不會(huì )出現。而且，政策并未明確最低指導價(jià)格上浮的標準，大部分客戶(hù)依然需要了解和判斷的時(shí)間。在房?jì)r(jià)出現明顯下調的背景下，因北京二手房過(guò)戶(hù)指導價(jià)格調整可能帶來(lái)的新增稅費成本將不可能再轉嫁給買(mǎi)家，這勢必引起賣(mài)家的進(jìn)一步降價(jià)。
陰陽(yáng)合同“被阻”
業(yè)內人士指出，此次新標準對六環(huán)內多數“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購房者。比如，新標準六環(huán)路內各環(huán)線(xiàn)北部?jì)r(jià)格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價(jià)格高于南部，舊標準下一概被“誤判”的可能性，尤其是對于南北價(jià)差最大的四環(huán)內購房者來(lái)說(shuō)，北部購房需求最高將減少稅費11余萬(wàn)元。
與此同時(shí)，此次新政對二手房交易中一度盛行的“陰陽(yáng)合同”造成致命打擊。不少房地產(chǎn)中介人士表示，此次兩項稅費調整后，將不能通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅，投機購房者的購房成本又將進(jìn)一步增加。
根據鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報告，此次新普宅標準“解放”四類(lèi)“非普通住宅”，稅負最高或減輕12余萬(wàn)元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩(微博)認為，新普宅認定標準適用樓盤(pán)的范圍更廣，對非豪宅的購房者而言，大多數稅費負擔均有所減輕。90—140平方米普宅稅負最高減輕12萬(wàn)元。舊總價(jià)標準下，六環(huán)路內的住宅購房面積一旦超過(guò)90平方米，大多會(huì )被打入“非普通住宅”的范疇。新標準下，不超單價(jià)上限、改善性和部分“一步到位”的剛性購買(mǎi)需求可延伸到多數90-140平方米的房屋，稅負最高減少12.22萬(wàn)元。
一位首次置業(yè)的準購房者蔡先生告訴中國證券報記者，以前自己看房幾乎不敢看超過(guò)90平方米的房子，“因為那樣‘被豪宅’實(shí)在是太不值得了�！辈滔壬Q(chēng)，新政出臺后，稅費對于自己這樣的剛需購房者有了較大優(yōu)惠，所以準備再擴大看房范圍和區域，爭取購置到性?xún)r(jià)比更高的房子。
稅費調整繼續收緊調控
多位業(yè)內人士指出，兩項稅費調整，并不說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策開(kāi)始松動(dòng)，而是更人性化、精細化地保障了剛需購房人群的利益，并進(jìn)一步擠壓北京這樣的一線(xiàn)城市的投機需求。
林倩認為，兩個(gè)政策同時(shí)出臺，顯示出政府此次調整的基本態(tài)度是貼近市場(chǎng)現況，保障基層剛需購房，對買(mǎi)賣(mài)高額房產(chǎn)者課以高稅。最低計稅價(jià)的提高，有效填補了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價(jià)格上的透明性。剛需購房者由于最低計稅價(jià)提高造成的交易成本增加，會(huì )抵消由于普宅標準改動(dòng)帶來(lái)的稅費優(yōu)惠，相抵后，凈購買(mǎi)力會(huì )有所增加。對于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強，這類(lèi)交易既要面對最低計稅價(jià)格提高帶來(lái)的高稅負增額，同時(shí)也被排除在稅負優(yōu)惠范疇之外。這符合目前調控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房?jì)r(jià)的穩定回落。
張大偉表示，北京以前調控政策主要落實(shí)在抑制非理性購房投資需求上，此次出臺的提高普通住宅標準落實(shí)了調控細節，減少自住需求的稅費負擔，樓市調控政策更加人性化。此次兩項稅費調整必須綜合看待，如果簡(jiǎn)單地看其中一項可能會(huì )誤讀為收緊或者放寬調控，實(shí)際上兩項政策疊加來(lái)看，收緊的意味更強，“這兩項政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調控政策，提高計稅標準將繼續收緊投資購房”。另外，普通住宅的認定標準回歸市場(chǎng)，也有可能會(huì )在后續出臺的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點(diǎn)中起到比較重要的作用。
