明年初開(kāi)發(fā)商將迎償債高峰
2011-12-02   作者:潘秀林  來(lái)源:京華時(shí)報
 
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    一方面,調控持續收緊、降價(jià)項目成交回暖但難成氣候;另一方面,各種融資渠道收緊,而債務(wù)期限將到。近日,有券商研報預測,除去招保萬(wàn)金四大房企之外的115家A股上市房企,在未來(lái)一年內現金缺口將達到1329億元。明年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)償債高峰。

  上市房企現金缺口逾千億

  近日,東方證券研報根據上市房企所公布的2011年上半年銷(xiāo)售回款以及成本支出情況,對不包括招保萬(wàn)金在內的115家上市房企未來(lái)現金缺口進(jìn)行了預測。
  該研報的預測區間為2011年6月-2012年6月,在假設明年銷(xiāo)售回款和成本投資、應付應收凈額不變的情形下,同時(shí)不考慮新增銀行貸款等渠道帶來(lái)的資金流入之后,得出115家上市房企未來(lái)的現金缺口將達到1329億元基本上相當于今年上半年的現金總量,這一缺口比2008年6月時(shí)還大。
  與此同時(shí),該份研報單獨預測了招保萬(wàn)金四大房企在明年上半年之前的剩余資金為151億元。對比之下,東方證券認為目前行業(yè)現狀為“龍頭房企未來(lái)進(jìn)行并購提供了更多可能”。
  數據顯示,在目前開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中,自籌資金占比達到41.2%,國內貸款則僅占15.4%。而對于明年的信貸總量,多家券商均給出“微寬”或“中性”的預測,這意味著(zhù)明年無(wú)論是開(kāi)發(fā)資金還是房貸,依然無(wú)法獲得國內銀行的有力支持。

  房地產(chǎn)信托將迎集中兌付期

  東方證券證券分析師楊國華日前在發(fā)布報告中指出,除招保萬(wàn)金之外的115家上市房企,長(cháng)短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內,其中有46%將集中在2012年償付,而2012年一季度將達到最高的12.2%,迎來(lái)第一波相對集中到期日。
  對于房企來(lái)說(shuō),首當其沖的將是大規模信托債務(wù)。據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )數據統計顯示,截至2011年第二季度末,投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.6億元,房地產(chǎn)信托達到6051.9億,占資金信托總規模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長(cháng)24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規模擴張最快的產(chǎn)品類(lèi)型。與此同時(shí),信托的融資成本也急劇升高,同比至少升高超過(guò)50%。
  而房地產(chǎn)信托期限一般以2年期和3年期居多,平均期限在2.5年左右。這意味著(zhù)從2009年下半年開(kāi)始密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托,將在2012年之后進(jìn)入集中兌付期。
  事實(shí)上,為了應對資金緊張,開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始多方籌錢(qián),中原地產(chǎn)數據顯示:今年前11月,樓市股權變動(dòng)頻繁,規模股權交易已經(jīng)達到了102宗,歷史首次突破百宗,披露的交易值也歷史首次達到了368.3億,年內將首次突破400億。2011年前11月交易額已經(jīng)遠超2010年全年的84宗165.25億的規模,交易金額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。

  低價(jià)項目成交回暖難成氣候

  截至目前,多數房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售情況很不樂(lè )觀(guān)。
  中國指數研究院日前發(fā)布的最新報告顯示,上周(11.21-11.27)監測的35個(gè)城市中,有30個(gè)城市樓市成交量同比下降,7個(gè)城市成交量降幅在50%以上,其中長(cháng)沙(期房)同比降幅最大,達79%。重點(diǎn)城市成交量均同比下降,其中天津跌幅最大,達57%。
  值得注意的是,上周北京商品房在個(gè)別低價(jià)房簽約的帶動(dòng)下,成交量有所反彈。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,11月下半月北京新房成交量有所回升,主要是由于一些樓盤(pán)降價(jià)力度的加大,達到消費者價(jià)格預期后喚醒部分觀(guān)望情緒。不過(guò),張月認為,同一區域內的最低價(jià)格和最大降幅都在被不斷刷新,價(jià)格優(yōu)勢有可能會(huì )很快喪失,從近期熱銷(xiāo)的新項目來(lái)看,普遍都屬于大型房企,除了硬拼價(jià)格外,項目品質(zhì)、品牌效應同樣是不可或缺的軟件,在當前的降價(jià)大潮中,大多數消費者會(huì )通過(guò)貨比三家來(lái)理性購房。

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