一方面，調控持續收緊、降價(jià)項目成交回暖但難成氣候；另一方面，各種融資渠道收緊，而債務(wù)期限將到。近日，有券商研報預測，除去招保萬(wàn)金四大房企之外的115家A股上市房企，在未來(lái)一年內現金缺口將達到1329億元。明年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)償債高峰。

　　上市房企現金缺口逾千億

　　近日，東方證券研報根據上市房企所公布的2011年上半年銷(xiāo)售回款以及成本支出情況，對不包括招保萬(wàn)金在內的115家上市房企未來(lái)現金缺口進(jìn)行了預測。
　　該研報的預測區間為2011年6月-2012年6月，在假設明年銷(xiāo)售回款和成本投資、應付應收凈額不變的情形下，同時(shí)不考慮新增銀行貸款等渠道帶來(lái)的資金流入之后，得出115家上市房企未來(lái)的現金缺口將達到1329億元基本上相當于今年上半年的現金總量，這一缺口比2008年6月時(shí)還大。
　　與此同時(shí)，該份研報單獨預測了招保萬(wàn)金四大房企在明年上半年之前的剩余資金為151億元。對比之下，東方證券認為目前行業(yè)現狀為“龍頭房企未來(lái)進(jìn)行并購提供了更多可能”。
　　數據顯示，在目前開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，自籌資金占比達到41.2%，國內貸款則僅占15.4%。而對于明年的信貸總量，多家券商均給出“微寬”或“中性”的預測，這意味著(zhù)明年無(wú)論是開(kāi)發(fā)資金還是房貸，依然無(wú)法獲得國內銀行的有力支持。

　　房地產(chǎn)信托將迎集中兌付期

　　東方證券證券分析師楊國華日前在發(fā)布報告中指出，除招保萬(wàn)金之外的115家上市房企，長(cháng)短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內，其中有46%將集中在2012年償付，而2012年一季度將達到最高的12.2%，迎來(lái)第一波相對集中到期日。
　　對于房企來(lái)說(shuō)，首當其沖的將是大規模信托債務(wù)。據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )數據統計顯示，截至2011年第二季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.6億元，房地產(chǎn)信托達到6051.9億，占資金信托總規模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長(cháng)24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規模擴張最快的產(chǎn)品類(lèi)型。與此同時(shí)，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過(guò)50%。
　　而房地產(chǎn)信托期限一般以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。這意味著(zhù)從2009年下半年開(kāi)始密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托，將在2012年之后進(jìn)入集中兌付期。
　　事實(shí)上，為了應對資金緊張，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始多方籌錢(qián)，中原地產(chǎn)數據顯示：今年前11月，樓市股權變動(dòng)頻繁，規模股權交易已經(jīng)達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也歷史首次達到了368.3億，年內將首次突破400億。2011年前11月交易額已經(jīng)遠超2010年全年的84宗165.25億的規模，交易金額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。

　　低價(jià)項目成交回暖難成氣候

　　截至目前，多數房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售情況很不樂(lè )觀(guān)。
　　中國指數研究院日前發(fā)布的最新報告顯示，上周（11.21-11.27）監測的35個(gè)城市中，有30個(gè)城市樓市成交量同比下降，7個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中長(cháng)沙（期房）同比降幅最大，達79%。重點(diǎn)城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，達57%。
　　值得注意的是，上周北京商品房在個(gè)別低價(jià)房簽約的帶動(dòng)下，成交量有所反彈。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，11月下半月北京新房成交量有所回升，主要是由于一些樓盤(pán)降價(jià)力度的加大，達到消費者價(jià)格預期后喚醒部分觀(guān)望情緒。不過(guò)，張月認為，同一區域內的最低價(jià)格和最大降幅都在被不斷刷新，價(jià)格優(yōu)勢有可能會(huì )很快喪失，從近期熱銷(xiāo)的新項目來(lái)看，普遍都屬于大型房企，除了硬拼價(jià)格外，項目品質(zhì)、品牌效應同樣是不可或缺的軟件，在當前的降價(jià)大潮中，大多數消費者會(huì )通過(guò)貨比三家來(lái)理性購房。