央行周五稱(chēng)，經(jīng)濟、金融數據的變化顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)初現端倪。
上述觀(guān)點(diǎn)來(lái)源于人民銀行調查統計司撰寫(xiě)的《當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對金融業(yè)影響的調查報告》。這兩個(gè)報告在日前中國金融學(xué)會(huì )金融統計研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )在京舉辦的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理”座談會(huì )上被重點(diǎn)討論。
人民銀行調查統計司、銀監會(huì )統計部、10家商業(yè)銀行風(fēng)險管理部門(mén)、3所大學(xué)的專(zhuān)家學(xué)者和中房馳昊公司代表參加了會(huì )議。會(huì )議討論了當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢、房地產(chǎn)金融風(fēng)險與壓力，介紹了中國重點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格指數(MHPI)的編制方法與成果以及物業(yè)價(jià)值衡量與風(fēng)險控制工具等。
央行調查統計司的兩份報告認為，經(jīng)濟、金融數據的變化顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)初現端倪。
座談會(huì )上有代表提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現金流量是影響未來(lái)一段時(shí)期內房?jì)r(jià)走勢的重要因素。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項指標比資產(chǎn)負債率更加全面、準確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿。
部分參會(huì )商業(yè)銀行代表認為，銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠承受房?jì)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊，但是房?jì)r(jià)下跌20%后會(huì )不會(huì )誘發(fā)恐慌性?huà)伿�、拋售現象出現后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問(wèn)題。
業(yè)界專(zhuān)家稱(chēng)，部分商業(yè)銀行的表態(tài)說(shuō)明銀行也了解房地產(chǎn)市場(chǎng)若出現全面下跌的話(huà)，會(huì )產(chǎn)生一系列連鎖反應，銀行對嚴重后果還是有擔憂(yōu)的。
樓市的持續調控已令開(kāi)發(fā)商日益感覺(jué)到資金的壓力。統計局此前數據顯示，1-10月房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來(lái)源達68429億元人民幣，同比增長(cháng)20.2%，該增速已連續第二月出現放緩。
央行貨幣政策委員會(huì )委員夏斌稍早表示，房地產(chǎn)調控會(huì )是明年宏觀(guān)調控的關(guān)鍵，因為這涉及投資、經(jīng)濟增速和系統性風(fēng)險。但他強調，“不整要出事，整狠了也要出事”，要“防止房?jì)r(jià)短時(shí)期內自由落體式下降”。
此次會(huì )議還討論了用特征價(jià)格法編制的中國重點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格指數(簡(jiǎn)稱(chēng)MHPI)。其主要思路是：住宅價(jià)格包括兩個(gè)部分，由基本功能決定的價(jià)格和由具體特征決定的價(jià)格。
目前，MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽(yáng)、上海等30個(gè)城市的新建住宅價(jià)格變化信息。實(shí)證分析顯示，MHPI貼近居民房?jì)r(jià)感受，與宏觀(guān)經(jīng)濟指標存在較密切的相關(guān)關(guān)系，能有效反映購房者心理預期。
與會(huì )代表認為，全國性和區域性的MHPI，在商業(yè)銀行制定、調整各地的房地產(chǎn)貸款政策方面有重要參考價(jià)值，在一定程度上也可以作為二手房?jì)r(jià)格走勢的參考指標，但是在控制具體貸款的風(fēng)險方面作用有限。并提出繼續完善、細化住宅的特征；隨著(zhù)我國房屋交易市場(chǎng)日臻完善，新房的交易比重將會(huì )下降，二手房的交易比重將上升，可以在時(shí)機成熟時(shí)推出二手房交易價(jià)格指數；采用重復交易法，研究編制二手房?jì)r(jià)格指數的可行性等建議。
此外，會(huì )議還就《物業(yè)估價(jià)與風(fēng)險控制系統》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)PARMs系統)在商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制中的作用進(jìn)行了討論。
