盡管人民銀行近期首度下調存款準備金率被外界解讀為調控放松的信號，但是，這一切似乎和專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)行業(yè)調控口徑放松與否無(wú)關(guān)。
住房和城鄉建設部(下稱(chēng)住建部)日前知會(huì )地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進(jìn)行延續。而根據多家市場(chǎng)研究機構的統計，至少有11個(gè)城市的住房限購措施，將于2011年年底到期。
除此之外，住建部還向地方政府知會(huì )了包括一般情況下不對已經(jīng)出臺的地方房地產(chǎn)調控政策進(jìn)行“方向性調整”、樓市調控政策承繼性連接等在內的一系列主旨精神。在中央經(jīng)濟工作會(huì )議前夕，政府企業(yè)、中央地方之間博弈最為激烈的樓市調控，仍看不到放松的跡象。
限購到期延續
此輪房地產(chǎn)調控最核心的措施就是以限制性購買(mǎi)為特征的措施，所以限購在可以預見(jiàn)的未來(lái)，不存在放松的可能。
2011年11月30日，人民銀行宣布將存款準備金下調0.5%，是三年多來(lái)首次下調金融機構的存款準備金率。此舉立刻被解讀為宏觀(guān)政策向放松方向調整的信號。但是，對于歷史上最為嚴厲的一次樓市調控，房地產(chǎn)行業(yè)“放松”的日子或許還十分遙遠。
記者了解到，在人民銀行下調存款準備金率之前，住建部已經(jīng)知會(huì )地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒(méi)有極其特殊的情況，須出臺政策對限購令的有效期進(jìn)行延續�！昂芏嗟胤秸敃r(shí)根據中央政府的要求，出臺了限購政策，其有效期都是一年，只有南寧的截止日期是明年的2月29日�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)營(yíng)報(微博)(微博)》記者。
于是，時(shí)近年底之時(shí)，限購政策是否能得以延續成為了問(wèn)題焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機構中原地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，福州、廈門(mén)、�？�、濟南、青島、石家莊、長(cháng)春、貴陽(yáng)、南寧、合肥、蘇州都涉及到限購令于今年年底或明年年初到期的問(wèn)題。
對于知會(huì )地方政府要求限購令續期的問(wèn)題，住建部一位官員并未正面予以證實(shí)。但他向記者表示，近期國務(wù)院分管領(lǐng)導多次就房地產(chǎn)調控的問(wèn)題做出指示和批示，其核心要求就是不能對現有房地產(chǎn)調控政策予以放松。
“而此輪房地產(chǎn)調控最核心的措施就是以限制性購買(mǎi)為特征的措施，所以限購在可以預見(jiàn)的未來(lái)，不存在放松的可能�！边@位官員向記者表示。而在此之前，佛山、成都兩地均出現了以不同方式為限購令“松綁”的政策，但在中央政府的干預之下，最終“放松政策”均被廢止。
住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，如果目前就對已經(jīng)執行一年的限購政策進(jìn)行松綁，在尚未有承接政策的情況下，可能引發(fā)樓市的報復性反彈，從而喪失樓市調控剛剛取得的成效。
兩次試探性松綁均“失利”
為了確保地方政府能夠積極落實(shí)限購政策，住建部和監察部已經(jīng)聯(lián)手，對不能落實(shí)這項政策的城市主要行政負責人進(jìn)行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當的成效。
“沒(méi)有地方政府愿意公開(kāi)承認自己希望松綁限購，但從利益格局的角度看，地方松綁限購的利益沖動(dòng)和訴求始終是存在的�！�11月30日，張大偉對記者說(shuō)。前述住建部官員也承認，在他們的日常工作中，始終面臨著(zhù)地方政府落實(shí)中央政府調控政策的力度問(wèn)題。
11月中旬，繼廣東佛山“限購松綁烏龍”事件后，四川成都市政府發(fā)布通知，將成都市落實(shí)限購政策的甄別購買(mǎi)資質(zhì)的起始點(diǎn)，由簽訂購房協(xié)議后推至辦理房產(chǎn)證，即在業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)，再對其已購房情況進(jìn)行審查。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)多為期房銷(xiāo)售，向后推遲審查購房資格的日期，實(shí)際上是為房地產(chǎn)銷(xiāo)售留下了空間。
但是，此通知在出臺不到一周后即被叫停。記者了解到，與佛山限購令當日被收回的情況類(lèi)似。國務(wù)院辦公廳、住建部均向四川省政府詢(xún)問(wèn)了此事，在中央政府保持的高壓態(tài)勢之下，最終這紙帶有松綁性質(zhì)的通知也被叫停。地方政府兩次“松綁試探”均告失利。
據新華社報道，國務(wù)院副總理李克強曾專(zhuān)門(mén)表示，對于已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調控政策要堅決執行、落實(shí)，要保證房地產(chǎn)調控政策的連續性、穩定性和一貫性。而在此之前，針對佛山市出臺限購政策“松綁令”的問(wèn)題，住建部已經(jīng)知會(huì )地方政府，對包括現行限購政策在內的已出臺地方調控政策進(jìn)行松綁時(shí)，要提前聽(tīng)取上級政府的意見(jiàn)。
日前，住建部部長(cháng)姜偉新在一次會(huì )議上明確表示，雖然限購政策是“不得已使用”的調控手段，但是為了確保地方政府能夠積極落實(shí)這一政策，住建部和監察部已經(jīng)聯(lián)手，對不能落實(shí)這項政策的城市主要行政負責人進(jìn)行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當的成效。
承繼式調控
在一個(gè)現有政策退出之前，先設定好一個(gè)承繼的后續政策，如果后續政策不具備出臺實(shí)施的條件，那么既有出臺的政策就不會(huì )退出。此舉在于避免出現政策的“空檔期”。
在知會(huì )地方政府對到期的限購令原則上進(jìn)行延續的同時(shí)，住建部還知會(huì )地方政府，不對現有已出臺的地方調控政策進(jìn)行方向性調整的總體精神。前述住建部官員向記者表示，即便現有調控政策進(jìn)行調整，也將遵循著(zhù)“承繼式”的原則。
所謂“承繼式”的原則，即在一個(gè)現有政策退出之前，先設定好一個(gè)承繼的后續政策，如果后續政策沒(méi)有研究好，不具備出臺實(shí)施的條件，那么既有出臺的政策就不會(huì )退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現政策的“空檔期”。
2009年，為應對國際金融危機，中央政府出臺了一攬子刺激國內消費、確保經(jīng)濟增長(cháng)的政策措施。在這樣的政策背景下，2008年出臺的一系列針對樓市的調控措施，被多項鼓勵房地產(chǎn)消費的政策所取代，地方政府亦全面放松了對房地產(chǎn)的調控力度。
同期國家統計局對70座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)統計指數顯示，2009、2010年兩年，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比、同比均呈現出上漲趨勢，部分城市的漲幅超過(guò)20%。
“所以，我認為，限購政策的退出是以其他新的政策或房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行機制健全為前提的，如果沒(méi)有這一前提，中央政府恐怕很難容忍限購政策的退出，因為在現有房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節成本較低的情況下，一旦放松限購政策，很容易帶來(lái)市場(chǎng)報復性的反彈�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)陳國強向記者表示。
記者了解到，住建部部長(cháng)姜偉新亦在多次內部會(huì )議上表達了“承繼式調控”的總體精神。而目前，財政部也正在會(huì )同住建部就重慶、上海兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況進(jìn)行總結。在這樣的背景下，“政策空檔”將很難在市場(chǎng)中出現。
至于限購政策“退出”的前提是否是住宅征收房地產(chǎn)稅的全面推廣，前述住建部官員未予表態(tài)。他只是強調，樓市調控在可以預見(jiàn)的未來(lái)，沒(méi)有放松的可能，而限購是本輪調控的核心手段之一。
