隨著(zhù)高層定調明年房地產(chǎn)調控不放松，市場(chǎng)看跌預期普遍化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放棄了“政策松動(dòng)”的僥幸心理。近日，上海、廣州、深圳等地一些高端樓盤(pán)和大開(kāi)發(fā)商高調降價(jià)，新一波樓市降價(jià)潮勢頭已成。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出：要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
國家發(fā)改委主任張平16日也表示，明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，繼續嚴格執行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住房建設；并稱(chēng)要完善房地產(chǎn)價(jià)格監管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規定。
就在張平再提“反暴利規定”同一日，中國豪宅市場(chǎng)的兩個(gè)標志性樓盤(pán)，高調大幅降價(jià)。而廣州、深圳的房地產(chǎn)巨頭們已著(zhù)手實(shí)施新一輪降價(jià)。
這些跡象顯示，樓市調整還在繼續，房產(chǎn)暴利時(shí)代將結束。
16日，星河灣集團董事長(cháng)黃文仔在廣州宣布，將上海兩大樓盤(pán)星河灣薈苑（又稱(chēng)“浦東星河灣”）、上海星河灣花園以8.5~8折甚至更大的折扣降價(jià)，同時(shí)承諾對老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補償。消息一出，樓市震動(dòng)。
上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示，于2011年7月8日開(kāi)盤(pán)的星河灣薈苑二期，總套數為209套，最高報價(jià)98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果據此最低價(jià)打8折估算，僅比2009年首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格46800元/平方米高出一成。
正是這個(gè)星河灣薈苑，2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)曾創(chuàng )下“6小時(shí)成交40億元”的神話(huà)。
位于上海市閔行區的上海星河灣花園今年5月二度開(kāi)盤(pán)價(jià)格為40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低價(jià)甚至跌破2010年首度開(kāi)盤(pán)最低價(jià)39000元/平方米。
星河灣董事副總裁梁上燕表示，此次降價(jià)主要是順應市場(chǎng)環(huán)境，積極響應國家調控政策，讓房?jì)r(jià)合理回歸。
“我們判斷房地產(chǎn)調控政策可能會(huì )更緊，市場(chǎng)環(huán)境也會(huì )更差，因此要根據企業(yè)的戰略主動(dòng)作為�！辈贿^(guò)她強調指出，這樣的做法并不會(huì )在全國的項目中普遍實(shí)行。
“這一舉措反映的房企心態(tài)是，對于明年去投資化的政策松動(dòng)趨勢，不抱希望�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟表示。
在這一輪房地產(chǎn)調控中，高端住宅市場(chǎng)所受影響逐漸顯現。上海中原地產(chǎn)提供的數據顯示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%擴大至57.74%。
星河灣薈苑自進(jìn)入2010年后便始終低迷不前，且一度連續多月零成交，直至今年6月才擺脫這一窘境。上海星河灣花園自今年2月起，除了5、7、11三個(gè)月之外，其他月份成交量始終在個(gè)位數徘徊。
隨著(zhù)降價(jià)而來(lái)的就是安撫老業(yè)主的問(wèn)題。
據“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息，星河灣浦東項目已售套數378套，閔行項目302套。據悉，降價(jià)之后，上述兩樓盤(pán)老業(yè)主須在明年1月31日前履約——完成按揭手續或補齊余款等等，才能獲得補償。
有業(yè)內人士認為，調整價(jià)格以及降價(jià)補償的舉措，不排除是星河灣為促銷(xiāo)上海項目使出的一記“高招”：既安撫了前期業(yè)主，又吸引新業(yè)主入市購買(mǎi)，而且利于收回老業(yè)主的“應收賬款”，“比單做廣告有用多了”。
據《第一財經(jīng)日報》記者了解，昨日晚間發(fā)稿時(shí)，星河灣薈苑17、18兩日分別定出11套和7套；上海星河灣花園則有共計4套房源支付了定金。
同前期江浙客戶(hù)為購買(mǎi)主力的情況有所不同，新買(mǎi)家中上海籍人士與境外客戶(hù)幾乎“平分天下”，其中約七成愿一次性付款。
住宅降價(jià)的大中城市范圍正在擴大。
據昨日國家統計局公布的數據，11月份70個(gè)大中城市中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有49個(gè)，環(huán)比持平16個(gè)，環(huán)比下降城市比10月份增加15個(gè)；同比下降的城市有4個(gè)，同比漲幅回落61個(gè)，均比10月份增加2個(gè)，同比漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?1個(gè)，比10月份增加了4個(gè)。
而廣州、深圳的降價(jià)地段已經(jīng)由外圍向中心城區擴展。
日前，位于廣州海珠區新港中路的一個(gè)樓盤(pán)，突然宣布大幅降價(jià)，最高降幅達9000元/平方米，成為廣州中心城區近來(lái)罕見(jiàn)的大幅度降價(jià)樓盤(pán)。
無(wú)獨有偶，位于廣州東山區的一個(gè)樓盤(pán)，以一條促銷(xiāo)短信而廣受關(guān)注：“東山樓七折！鐵底！直降1萬(wàn)！限量限時(shí)搶購，豪裝兩房1.8萬(wàn)起，三、四房2.2萬(wàn)起。僅限三天，首付30萬(wàn)起名校足車(chē)位�！�
17日，位于廣州環(huán)市東板塊的淘金家園報價(jià)由原來(lái)的每平方米3萬(wàn)元降至“2”字頭，開(kāi)發(fā)商號稱(chēng)打“7折”甩賣(mài)朝向較差的單位；此前一天開(kāi)盤(pán)的大坦沙萬(wàn)科柏悅灣三期也以每平方米12900元起價(jià)吸引買(mǎi)家，比二期每平方米18000元的均價(jià)大降5000元。當地業(yè)內人士認為，廣州樓市全面降價(jià)的大幕已經(jīng)開(kāi)啟。
而位于深圳市福田南區的在售樓盤(pán)廊橋國際推出72至108平方米兩房和三房特惠房，折后均價(jià)僅為29400元/平方米，跌破中心城區30000元/平方米的房?jì)r(jià)關(guān)口。
自11月以來(lái)，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、星河地產(chǎn)等多家開(kāi)發(fā)商在深圳都采用了以?xún)r(jià)換量的策略。
最值得關(guān)注的是，萬(wàn)科在深圳、廣州、廈門(mén)、福州、長(cháng)沙等華南14個(gè)城市共計10億元的房源從12月1日以在線(xiàn)專(zhuān)賣(mài)的形式，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò )大幅度優(yōu)惠銷(xiāo)售，這也是目前國內房地產(chǎn)行業(yè)最大規模的房產(chǎn)電商項目，被業(yè)內解讀為萬(wàn)科啟動(dòng)新一輪降價(jià)的征兆。
在此前一波降價(jià)潮中，深圳國土房管部門(mén)實(shí)施了直接限價(jià)政策，多個(gè)高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)備案時(shí)被迫下調銷(xiāo)售價(jià)格，包括中海地產(chǎn)旗下的中�？党菄H和塞納時(shí)光項目、招商地產(chǎn)旗下的招商觀(guān)園和雍景灣項目、萬(wàn)科旗下的清林徑項目等多個(gè)樓盤(pán)。
萬(wàn)科集團總裁近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)完全不同，要和發(fā)展勢頭過(guò)快、有暴利可圖的時(shí)代告別。開(kāi)發(fā)商要向制造業(yè)學(xué)習，要有正常的行業(yè)利潤水平，要通過(guò)品牌，性?xún)r(jià)比等贏(yíng)得市場(chǎng)機會(huì )。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監王海斌向本報表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始從政策主導轉向市場(chǎng)力量主導，這種轉變的核心因素在于市場(chǎng)出現階段性供大于求的局面，購房者看跌房?jì)r(jià)的比例急劇上升。
中原地產(chǎn)集團研究中心對28個(gè)城市進(jìn)行的新一輪市場(chǎng)調查顯示，未來(lái)房?jì)r(jià)看跌的城市占八成，預期降幅從5%至20%不等�！拔逡弧睍r(shí)看跌城市還僅占三成。
此外，另一個(gè)與第一波樓市降價(jià)有所不同的是，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等行業(yè)巨頭與中小房企的銷(xiāo)售表現越來(lái)越趨于一致，普遍出現萎縮，這意味著(zhù)上半年大開(kāi)發(fā)商與中小開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)分化的行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調整期。
公告顯示，2011年11月，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額82.9億元，環(huán)比下降20%；碧桂園合同銷(xiāo)售為25億元，環(huán)比減少43%；保利地產(chǎn)簽約金額49.26億元，環(huán)比下降27.9%；中海地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售額34.7億港元，環(huán)比下降48.7%，房企巨頭銷(xiāo)售勢頭普遍遇阻。
北京中原市場(chǎng)研究部分析認為，作為行業(yè)標桿的一線(xiàn)房企銷(xiāo)售受阻很可能帶動(dòng)行業(yè)加速調整，一線(xiàn)企業(yè)的帶動(dòng)作用非常大，一旦出現部分企業(yè)全國性下調價(jià)格，市場(chǎng)拐點(diǎn)特別是價(jià)格虛高的一線(xiàn)城市拐點(diǎn)將加速出現。
