■年終特別報道之六

　　在調控政策持續發(fā)力態(tài)勢下，房地產(chǎn)業(yè)正在步入全面調整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房?jì)r(jià)下行趨勢愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標也出現明顯放緩。
　　預計限購政策在明年不會(huì )放松，優(yōu)化住宅市場(chǎng)供應結構、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等常態(tài)化調控手段可能落到實(shí)處。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，明年上半年，由于調控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過(guò)去兩年新開(kāi)工項目將入市，推動(dòng)庫存量進(jìn)一步上升和房?jì)r(jià)下行。

	在合肥某樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)，幾名市民在挑選房型。新華社記者 劉軍喜 攝

　　松動(dòng)　房?jì)r(jià)“堅冰”漸融降價(jià)潮涌

　　在年初“國八條”、限購、限貸及限價(jià)等措施之下，“屢調屢漲”的樓市開(kāi)始加速降溫。尤其是進(jìn)入下半年后，日趨低迷的市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度大減，庫存量逐月攀高。中原監測數據顯示，截至11月份，十大標桿企業(yè)合計庫存量較前6個(gè)月增加約六成。
　　持續低迷的成交量也令房?jì)r(jià)“堅冰”開(kāi)始消融。10月被視為樓市分水嶺，當月70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數年內首次出現負增長(cháng)。進(jìn)入11月，房?jì)r(jià)下行速度加快，70個(gè)大中城市中有七成新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。由于面臨年末業(yè)績(jì)大考，各房企近期的降價(jià)項目日漸增多，“降價(jià)潮”已向二三線(xiàn)城市蔓延。
　　在杭州、深圳及上海等近來(lái)已經(jīng)出現不少降價(jià)項目的城市，房?jì)r(jià)下行的“多米諾骨牌”效應已然顯現。與此同時(shí)，在合肥、青島及大連等前期尚未出現明顯降價(jià)的城市，房?jì)r(jià)“堅冰”也開(kāi)始消融。
　　中原集團研究中心認為，隨著(zhù)元旦及農歷新年銷(xiāo)售淡季的即將到來(lái)，在限購限貸政策短期內暫不可能放松的環(huán)境下，眾房企的年關(guān)將會(huì )寒意蕭瑟。
　　在開(kāi)發(fā)商頻頻以較大幅度折扣讓利沖量的同時(shí)，二手房?jì)r(jià)格也呈加速下行態(tài)勢。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)對北京典型區域的房?jì)r(jià)監測顯示：房?jì)r(jià)自9月起已連續3個(gè)月環(huán)比下行，且下降幅度呈逐漸加大之勢，其中，11月房?jì)r(jià)平均環(huán)比下降3.9%。其次，降價(jià)的區域范圍也再擴大，議價(jià)空間也再拉大。在監測的99個(gè)板塊中，有81個(gè)板塊約82%區域交易價(jià)格處于下行通道中，這些區域已由外圍區域逐漸波及至中心城區。21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域副總經(jīng)理寇海龍表示，隨著(zhù)對周邊新房降幅的認同，預計更多業(yè)主會(huì )跟進(jìn)加入主動(dòng)讓利的隊列。
　　中原報價(jià)指數周報預計，臨近年底，市場(chǎng)參與各方均在期待年后市場(chǎng)走勢的明朗化，導致目前樓市陷于膠著(zhù)。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，臨近年底，新入市項目的成交難度逐漸加大。一方面，10月份以來(lái)新房市場(chǎng)上降價(jià)潮不斷涌現，使得部分購房需求已經(jīng)被消化。另一方面，明年政策走向已經(jīng)明確，調控將繼續執行，購房者降價(jià)預期加深。

　　回落　房地產(chǎn)業(yè)步入全面調整期

　　“量?jì)r(jià)齊跌”的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)步入全面調整期。11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數比10月份降低0.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.33個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )近27個(gè)月以來(lái)新低。
　　《中原地產(chǎn)研究年刊2011》數據顯示，至2011年11月，全國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標均出現明顯放緩。2011年1至11月，全國商品住宅累計新開(kāi)工面積為13.5億平方米，同比增長(cháng)17.6%，增幅較2010年同期大幅回落28.6個(gè)百分點(diǎn)。全國商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成額39856.64億元，增長(cháng)32.80%，增幅較2010年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，前11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)29.9%，預計全年為29%左右，這一增幅自2010年2月觸頂后，持續小幅回落。前11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比增長(cháng)20.5%，全年預計為19%左右。這一增幅自2010年5月觸頂后持續回落，今年3月趨穩，近期再度下滑。雖然開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工量情況明顯好于商品住宅市場(chǎng)成交，但主要是受今年1000萬(wàn)套保障房建設因素的推動(dòng)。
　　楊紅旭預計，明年國房景氣指數仍將繼續下行，二季度前后可能會(huì )探明底部，這輪下行周期的時(shí)間，將顯著(zhù)超過(guò)上一輪。預計明年年底之前，重新升至100以上的可能性較小。
　　中國指數研究院統計顯示，1至11月，一二線(xiàn)代表城市月均成交面積分別為64萬(wàn)平方米和57萬(wàn)平方米，同比分別下降15%、7%；三線(xiàn)代表城市為36萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平。
　　受市場(chǎng)大勢影響，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展速度亦有所放緩。2011年前11個(gè)月，中原重點(diǎn)監測的十家標桿房企累計合約銷(xiāo)售面積約4477萬(wàn)平方米，較去年同期增加16%。這一增長(cháng)速度較2010年全年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
　　與此同時(shí)，各地土地市場(chǎng)成交陷入深度低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年更趨謹慎。中原地產(chǎn)數據顯示，截至11月份，35個(gè)城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬(wàn)平方米。

　　政策　常態(tài)化調控“路線(xiàn)圖”漸明

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出，要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　住房城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會(huì )上也明確表示，明年將繼續堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，要著(zhù)力加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個(gè)人住房信息系統建設，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
　　姜偉新同時(shí)指出，明年將繼續推進(jìn)保障性安居工程建設，強化管理工作。采取有效措施，確保資金和土地落實(shí)。嚴把規劃設計、建材供應、施工和竣工驗收關(guān)，確保工程質(zhì)量。
　　目前，業(yè)內普遍預計房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍漸行漸近。中國指數研究院《2011年市場(chǎng)總結與2012年趨勢展望》報告認為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴大，為建立中長(cháng)期制度奠定基礎。
　　報告預計，在2012年或更長(cháng)時(shí)間內，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)影響，但其長(cháng)期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實(shí)施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節稅負，有助于促進(jìn)公共財政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期健康發(fā)展。
　　另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴大，可能降低相關(guān)城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標增速放緩，通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購可能成為政府的一個(gè)選擇。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，限購、限價(jià)、限貸等政策延續到2012年的可能性很大，除了限購的手段將來(lái)可能面臨調整之外，目前樓市調控所執行的手段在很大程度上都會(huì )成為常態(tài)化的調控手段。預計在稅收、土地制度、房地產(chǎn)金融等方面會(huì )進(jìn)一步優(yōu)化既有政策以適應調控常態(tài)化需求。
　　接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家普遍表示，在堅持房地產(chǎn)調控的同時(shí)，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場(chǎng)化配置為基礎，加強和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房?jì)r(jià)和消費能力基本適應的住房供需格局。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，中國住宅市場(chǎng)結構不合理，中低價(jià)商品住宅供應短缺。依靠行政手段抑制市場(chǎng)需求不是長(cháng)效機制，在很大程度上會(huì )為政策退出后市場(chǎng)的報復性反彈埋下隱患，所以，只有優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應結構，調整供求比例，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期健康發(fā)展。