房?jì)r(jià)漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設創(chuàng )下歷史新高……剛剛過(guò)去的２０１１年，中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。２０１２年樓市交易僵局能否打破，長(cháng)效機制能否建立，保障房的“穩定器”作用能否發(fā)揮……這是展望２０１２年乃至以后中國樓市的關(guān)鍵看點(diǎn)。
房?jì)r(jià)再度反彈還是合理回歸？
要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。按照中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確的精神，業(yè)內專(zhuān)家綜合分析，“遏制房?jì)r(jià)快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示，２０１1年１１月份７０個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格繼１０月之后，再次下跌。
從銀根看，央行表示，２０１２年將繼續實(shí)施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性�！澳壳皼](méi)有收到放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸的信號�！鄙虾Ｒ簧虡I(yè)銀行大客戶(hù)部負責人近期告訴記者。
從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市已相繼表態(tài)，今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。
從供應看，去年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應短缺而產(chǎn)生“搶購”的環(huán)境。
值得關(guān)注的是，一些重點(diǎn)城市正在重估房地產(chǎn)的定位。比如，上海市主要領(lǐng)導近期強調，“要痛下決心，堅定不移地推動(dòng)科學(xué)發(fā)展”，“經(jīng)濟發(fā)展必須減少對房地產(chǎn)等的依賴(lài)等”。業(yè)內人士指出，這將深刻地影響市場(chǎng)預期，進(jìn)一步削減房?jì)r(jià)反彈的“心理基礎”。
知名房地產(chǎn)研究專(zhuān)家陳淮說(shuō)：“對中國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，“依靠于恐慌性的需求，依靠于過(guò)度占有資源的需求，依靠于為賣(mài)而買(mǎi)的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過(guò)去了�！�
不過(guò)，業(yè)內人士同時(shí)提醒，不排除一些二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)今年仍然上漲。為防止上漲動(dòng)力的“過(guò)快轉移”，要通過(guò)責任機制嚴格確保政策執行到位。相持僵局如何打破？
這一輪調控中，與房?jì)r(jià)穩中有降伴生的，是交易僵局的持續。在年均城市化速度近１％、住房建設仍被認為處于“絕對短缺”的時(shí)期，交易的持續萎縮不是正常情況。
中國房產(chǎn)信息集團的數據顯示，２０１１年上海房?jì)r(jià)下跌了０．５６％，但供應和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創(chuàng )近７年來(lái)新低。
如何打破僵局？主要是“兩端發(fā)力”。對開(kāi)發(fā)商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過(guò)銷(xiāo)售房屋回收成本的路徑上來(lái)；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場(chǎng)恢復正常的活躍度。
不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避免地對合理購房需求產(chǎn)生了“誤傷”。上海白領(lǐng)李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’�！�
住建部部長(cháng)姜偉新強調，將嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發(fā)改委副主任趙磊表示，在當前情況下，樓市調控政策仍然不能放松力度，但不排除根據形勢的變化在適當的時(shí)機采取微調。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為：“預計今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會(huì )有機會(huì )回落�！�
調控長(cháng)效機制如何建立？
正如房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲不可持久，調控的猛藥、狠招也不能長(cháng)用不懈。在堅持調控政策不動(dòng)搖的同時(shí)，權威人士表示，各方面要積極探索，完善符合我國國情和市場(chǎng)經(jīng)濟規律的住房政策體系。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(cháng)嚴榮認為，未來(lái)的樓市調控還應補足兩方面的軟肋，一是基礎性工作有待進(jìn)一步推進(jìn)，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調控政策制定提供科學(xué)依據；二是制度性創(chuàng )新需要加強，比如房產(chǎn)稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。
以房產(chǎn)稅為例。來(lái)自重慶、上海兩地的信息顯示，試點(diǎn)期間房產(chǎn)稅征收力度雖然不大，但對住房消費已顯示一定引導作用。根據中央部署，２０１２年要繼續推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”�！胺慨a(chǎn)稅改革試點(diǎn)，體現了市場(chǎng)經(jīng)濟要運用規范的經(jīng)濟手段進(jìn)行間接調控，而經(jīng)濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具�！必斦控斦茖W(xué)研究所所長(cháng)賈康說(shuō)。
不過(guò)專(zhuān)家認為，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需清除三大障礙：信息障礙，要加快全國住房信息數據的聯(lián)網(wǎng)；法律障礙，要對已有的法律、法規、地方政策進(jìn)行梳理清理；征收障礙，是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。
建立房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制必然要觸動(dòng)各方更多的利益。比如，個(gè)人住房信息系統的建設和聯(lián)網(wǎng)近年來(lái)之所以“雷聲大雨點(diǎn)小”，一大原因就是此項工作涉及地方、部門(mén)之間的利益平衡，殊為復雜。
保障房能否加快成為樓市“穩定器”？
２０１１年底，上�！败皩幑ⅰ焙汀吧芯皥@”兩個(gè)公租房項目“揭開(kāi)面紗”。面積適租，全裝修，由國有機構運營(yíng)，租金低于市場(chǎng)價(jià)，向包括外來(lái)常住人口在內的住房困難人群敞開(kāi)供應——首批合計５１００套公租房一舉沖入上海這一樓市“風(fēng)向標”城市，一石激起千層浪。２０１１年全年，上海保障房的開(kāi)工建設量超過(guò)全部住宅的六成。
“保障房正加快從藍圖變成實(shí)際供應，在深層次上影響著(zhù)購房者的預期，還能緩沖商品房投資下降對經(jīng)濟發(fā)展的影響，起著(zhù)市場(chǎng)‘穩定器’的作用�！鄙虾Ｐ靺R區房管局局長(cháng)陳繼剛說(shuō)。
２０１１年，１０００萬(wàn)套保障房的開(kāi)工量創(chuàng )下歷史之最，也在改變著(zhù)樓市的格局。加上今年計劃開(kāi)工的７００萬(wàn)套，兩年內開(kāi)工建設的保障房，幾乎達到整個(gè)“十二五”建設任務(wù)的一半。根據國務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到２０％。
不過(guò)，業(yè)內人士提醒，尚有幾大深層次問(wèn)題亟待破解。比如，根據房屋建設周期，１０００萬(wàn)套保障房今年進(jìn)入全面施工期，其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數，今年保障房的資金需求將創(chuàng )新高，對各方帶來(lái)嚴重壓力，融資創(chuàng )新迫在眉睫。
其次，保障房項目配套設施的供求矛盾將進(jìn)一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫院、學(xué)校等公共資源的配置。２０１２年需完善對地方保障房建設的考核指標。
再如，今年將有更多保障房投入供應，分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內人士建議，應加快建立保障房申請者經(jīng)濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善，堵塞漏洞。
