|
 |
|
上海首批公租房項目——馨寧公寓已正式啟動(dòng)供應。作為此輪房地產(chǎn)調控的重要舉措之一，“房?jì)r(jià)控制目標”始終備受關(guān)注。記者 凡軍
攝 |
樓市深度調控、傳統融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商對于房地產(chǎn)私募股權基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢迎來(lái)飛速發(fā)展。
在開(kāi)發(fā)商融資模式從完全債權型轉向股權與債權并進(jìn)這一大趨勢下，房地產(chǎn)基金潛力和未來(lái)體量不可小覷，中外資各類(lèi)房地產(chǎn)基金正積極布局。我國房地產(chǎn)投資模式也將逐步從實(shí)物投資轉向投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融，分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利。
樓市調控下房地產(chǎn)基金逆勢崛起
根據清科研究中心最新數據，2011年前11個(gè)月，共有26支可投資于中國內地地區的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元；投資方面，前11個(gè)月中國市場(chǎng)中共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元。
“2011年是中國房地產(chǎn)基金飛速發(fā)展的一年，無(wú)論在募資和投資方面均較往年實(shí)現大幅增長(cháng)�！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煾祮凑f(shuō)。
有業(yè)內人士估算，國內大大小小的房地產(chǎn)基金存量規模已經(jīng)接近一千億元。
諾亞財富管理中心地產(chǎn)基金項目總監陳昆才說(shuō)：“2011年以來(lái)，地產(chǎn)基金在產(chǎn)品立項和風(fēng)控會(huì )議上身影頻現。房地產(chǎn)基金的興起，既有調控深化的客觀(guān)外因，也有自主創(chuàng )新的內因，且后者可能更為重要�！�
事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自2009年收緊，房企上市渠道亦被封堵，融資成本“次優(yōu)”的房地產(chǎn)信托發(fā)行量隨即開(kāi)始猛增，數據顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過(guò)2800億元，2011年前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達3216.67億元，投向房地產(chǎn)的信托資金余額6797.69億元�！�
然而如今樓市成交疲軟，開(kāi)發(fā)商短期很難回籠資金。房地產(chǎn)信托逐步開(kāi)始面臨兌付壓力，違約風(fēng)險不斷上升。銀監會(huì )年中開(kāi)始持續收緊房地產(chǎn)信托，加上信托公司自身為防范風(fēng)險，主動(dòng)減少房地產(chǎn)信托發(fā)行，信托融資量從去年三季度開(kāi)始持續大幅下滑。
多種融資渠道受堵，房企自然將目光轉向房地產(chǎn)基金這一目前監管較少的新興融資渠道。
事實(shí)上，市場(chǎng)中不乏早已涉獵房地產(chǎn)基金的房企，如金地、萬(wàn)科、中海、復地等，去年下半年以來(lái)包括萬(wàn)通地產(chǎn)、嘉凱城等房企紛紛設立基金，意在為自己的項目進(jìn)行融資。
評級機構中誠信國際房地產(chǎn)高級分析師鐘天翔對記者表示，在樓市調控、傳統融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)基金這一新融資渠道日漸倚重。
房地產(chǎn)投資逐漸從實(shí)物轉向地產(chǎn)金融
在美國，耳熟能詳的不是類(lèi)似萬(wàn)科、金地這樣的開(kāi)發(fā)商，而是黑石、鐵獅門(mén)這樣的地產(chǎn)基金。以金融、基金為核心的上市類(lèi)房地產(chǎn)公司，無(wú)論在規模，還是市場(chǎng)份額上，如今已全面超越開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)公司。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(cháng)張民耕此前表示，未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)份額都會(huì )發(fā)生轉變——金融資源決定市場(chǎng)份額。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究主任張泓銘認為，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得投資的領(lǐng)域，只是購買(mǎi)實(shí)物的投資因限購不可行，而投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融，分享地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利才是大勢所趨。
張民耕認為，房地產(chǎn)投資基金動(dòng)員非房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì )資金，經(jīng)專(zhuān)業(yè)隊伍管理，增加城市化和房地產(chǎn)的投入，通過(guò)融通社會(huì )的資金投入到城市化進(jìn)程當中，使得社會(huì )資金分享紅利，平抑過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結構調整。
從房地產(chǎn)行業(yè)穩健發(fā)展的角度，發(fā)展房地產(chǎn)基金確有深遠意義和存在價(jià)值�！�
發(fā)展房地產(chǎn)基金一是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供一種新的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)分立、利潤分享、風(fēng)險分擔。二為房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的融資渠道，即從單一的向銀行、非銀行金融機構借貸的渠道，向通過(guò)股權合作、股權融資、股權購并等融資渠道轉化。三為金融機構提供一種避險工具，即提供一種債權與股權相結合融資，股權內部監督、債權外部監督相結合的規避風(fēng)險工具。
陳昆才也表示，房地產(chǎn)基金豐富了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的渠道。在美國，約有70%以上的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于社會(huì )資本(公募及私募基金)，但在中國這一比例非常之低。據不完全統計，房地產(chǎn)基金占開(kāi)發(fā)資金規�？偭勘壤蛔�1%。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后，背后的原因也是缺乏融資工具和退出渠道。
從投資角度來(lái)看，房地產(chǎn)基金的出現，改變了過(guò)去投資房地產(chǎn)只能買(mǎi)房子的局面。借助于地產(chǎn)基金，投資人可以將資金投向轉向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節，分流積壓在房地產(chǎn)流通環(huán)節的巨量資金，有利于供給與需求的平衡。
中外房地產(chǎn)基金加快布局
我國房地產(chǎn)基金正在調控過(guò)程中發(fā)展壯大，專(zhuān)家認為，在加強監管，完善法律法規的同時(shí)，還需認真思考開(kāi)發(fā)商依托市場(chǎng)資本的機制，正視開(kāi)發(fā)商的資本輸入從完全的債權型轉向股權與債權并進(jìn)。
中航證券首席研究員杜麗虹表示，盡管目前房地產(chǎn)基金的規模還很小，還不能指望它拯救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境，只能說(shuō)它是一個(gè)平臺，一個(gè)通道。以后地產(chǎn)基金的規�？隙〞�(huì )擴大，而且應該會(huì )比目前信托規模更大。
實(shí)際上，鼎暉、黑石等另類(lèi)資產(chǎn)管理人之所以垂青地產(chǎn)基金，就是看重其中的巨大市場(chǎng)空間。在黑石集團2009年營(yíng)業(yè)收入構成中，房地產(chǎn)基金所創(chuàng )造的收入占33%，為最大創(chuàng )收部門(mén)，其次才是PE基金。
陳昆才說(shuō)，雖然目前無(wú)法斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )發(fā)生同樣的變局，但隨著(zhù)眾多地產(chǎn)基金的發(fā)起，地產(chǎn)基金正在構建自己的影響力，中外資房地產(chǎn)基金紛紛加快市場(chǎng)布局，角逐這個(gè)潛力市場(chǎng)。原金地集團高管成立星浩資本不到一年時(shí)間，就投完了首期星浩開(kāi)發(fā)基金，撬動(dòng)三個(gè)大型城市綜合體項目。星浩資本希望到2015年，將基金規模擴大到280億元人民幣。
萬(wàn)科、金地、復地、萬(wàn)通、嘉凱城等地產(chǎn)公司，均已積極布局房地產(chǎn)基金，為自身建立有效的融資渠道。
盛世神州、高和投資、建銀精瑞等房地產(chǎn)基金公司則已“專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)基金”吸引投資人。特別是盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金近日已正式完成備案，成為首支在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金。
鼎暉、黑石、鐵獅門(mén)等知名外資房地產(chǎn)基金，近年也加快了在中國的擴張步伐，試水人民幣基金，對中國本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構成較大挑戰。
傅喆表示，我國房地產(chǎn)基金運作尚未形成成熟的模式和標準，各機構對于基金投資方向、工具、策略及退出機制仍處于研究探索階段，目前尚無(wú)“最佳實(shí)踐”可供參考。