進(jìn)入2012年，北上廣深以及二線(xiàn)重點(diǎn)城市繼續限購已經(jīng)是“板上釘釘”的事實(shí)。但是，各地對政策的“微調”沖動(dòng)卻似乎越來(lái)越強烈。
而自從住建部相關(guān)負責人公開(kāi)表示，政府要消除非戶(hù)籍的人員購買(mǎi)當地商品房制度性障礙之后，北京市規定的非京籍人員購房需有“連續5年納稅證明”就顯得有些“不合時(shí)宜”。據《華夏時(shí)報》記者從北京市建委一位內部人士處了解到，北京市將把限購政策中“連續5年納稅證明”改為“連續3年”，而如果沒(méi)有其他情況的話(huà)，預計春節前就會(huì )調整。
“預計春節前就會(huì )調整”
自從2011年年末的12月30日，來(lái)自北京官方的聲音就表示北京樓市政策在適當的時(shí)機將采取微調，業(yè)內就在不斷地揣測北京市微調的內容、時(shí)間和更為深刻的意義。而與此同時(shí)，北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志對于限購微調的建議也頻繁見(jiàn)諸報端。
陳志認為，北京實(shí)施主動(dòng)調控一年來(lái)，房?jì)r(jià)從去年9月份開(kāi)始已連續幾個(gè)月呈現環(huán)比下降的態(tài)勢。在樓市調控取得一定進(jìn)展后，考慮2012年的外部和內部經(jīng)濟環(huán)境，適當調整過(guò)度從緊的政策勢在必行。
根據陳志的建議，在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，調控政策適度微調主要將體現在，將現行1.1倍的首套住房貸款政策適度調整為基準，將外地常住人口現行的5年連續社�；蛲甓愖C明調為“3年連續”或“累計5年”。
而在記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內專(zhuān)家中，絕大多數也與陳志的建議相類(lèi)似。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，2012年從嚴的調控基調還將延續，“限購”政策暫時(shí)不會(huì )取消，但是針對剛性需求，北京執行細則的適度微調是非常必要的，比如在限購尺度、貸款成數及利率方面，給予首次置業(yè)者和合理的改善型購房者一定的優(yōu)惠和松綁。
專(zhuān)家的建議似乎與決策層不謀而合。
據記者從北京市建委的一位內部人士處了解到，此次北京市樓市調控政策的微調主要就是將原來(lái)的外地常住人口“連續5年納稅證明”改為“連續3年”，而且據這位人士表示，“如果沒(méi)有其他情況的話(huà)，預計春節前就會(huì )調整”。
“事實(shí)上，北京的限購政策對剛需人群的限制力度是非常大的，而北京的剛需群體又特別龐大�！焙皶煾嬖V記者。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的調研數據顯示，非京籍且納稅3-5年的在京無(wú)房人員占有購房意向總人群的19.1%，這其中49.8%是兩口之家或三口之家，購房需求迫切。
上述北京市住建委內部人士對記者表示，“根據中央對樓市調控的政策基調，2012年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控主調還是求平穩，房?jì)r(jià)將控制在合理的范圍內，但會(huì )更加側重于解決低收入群體和剛性需求群體的購房實(shí)際，這也是一個(gè)民生問(wèn)題�！�
元旦成交量同比跌六成
事實(shí)上，北京樓市在2011年執行限購之后就漸行漸冷。亞豪機構統計數據顯示，2011年北京市住宅期房、現房(包含保障房)累計成交91016套，同比2010年成交套數銳減18%，創(chuàng )5年以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。
與此同時(shí)，北京樓市的成交價(jià)格也在發(fā)生著(zhù)變化。數據顯示，2011年北京市商品住宅的整體成交均價(jià)為21811元/平方米，同比2010年慣性上漲6.3%，但年度漲幅低于10%。而根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測數據，若只統計新建住宅或將保障房納入住宅，則住宅價(jià)格同比將呈現5%左右的降幅。
進(jìn)入2012年，北京樓市的低迷仍然在延續。據北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據顯示，2012年北京樓市元旦期間，1月1日-3日新建住宅網(wǎng)簽為541套，二手房住宅網(wǎng)簽為29套，合計為570套，同比2011年下調60%。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商顯然對目前的樓市信心不足。亞豪機構的統計數據顯示，2012年1月北京只有6個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，預計1月份供應量可能創(chuàng )出數年新低。有統計數據顯示，2010年1月北京共27項目計劃開(kāi)盤(pán)，當月實(shí)際開(kāi)盤(pán)則高達45個(gè)。而2011年1月，計劃入市的項目也有24個(gè)之多。
“在現在這種市場(chǎng)環(huán)境下，何時(shí)開(kāi)盤(pán)、如何定價(jià)，對項目負責人來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是一種考驗，現在購房者的心理價(jià)位越來(lái)越低，老項目開(kāi)盤(pán)不能輕易降價(jià)，而新盤(pán)入市則更需要價(jià)格優(yōu)勢�！辈揭恍卤P(pán)項目負責人劉麗對記者表示。
“2012年市場(chǎng)的情況肯定會(huì )比2011年更嚴峻，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入新的一年，首要的任務(wù)已經(jīng)不是銷(xiāo)售了，而是如何維持企業(yè)穩定，度過(guò)這艱難的一段時(shí)間�！兵櫪だ硐氤琼椖控撠熑瞬軚|告訴記者。
各地的“跟風(fēng)”沖動(dòng)
在多數專(zhuān)家看來(lái)，“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”，這已是中央經(jīng)濟工作會(huì )議為2012年樓市調控定下的基調。而截至2011年12月底，限購的46個(gè)城市中，已有10個(gè)城市明確表態(tài)繼續執行限購政策，即是對中央政策的積極響應。
“元旦前后，估計還會(huì )有一批城市宣布繼續限購，包括曾表態(tài)限購年底到期的7個(gè)城市�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示。
不過(guò)，在他看來(lái)，與去年的限購政策不同，今年多數城市限購或被“潛規則”破解，“從去年到現在，不少地方政府都有微調的沖動(dòng)和動(dòng)作，今年這種明緊暗松的調控還會(huì )出現�！睏罴t旭表示。
“2012年，各地的地方政府都希望會(huì )有一些靈活性的補充措施維持當前房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定的市場(chǎng)活躍度，一旦有幾個(gè)主要的城市都做出微調，那么其他城市跟風(fēng)的可能性就非常大�！蓖咦稍�(xún)研究中心總監張宏偉對記者表示。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長(cháng)謝逸楓在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也認為，“2012年限購總體上不會(huì )放松，但不排除地方政府會(huì )根據具體情況在限購區域、限購對象、限購戶(hù)型等方面加以微調�！�
在多數專(zhuān)家看來(lái)，2012年的限購背景之下，地方政府仍有放松操作的空間。比如，對交易稅費的調整，首套房貸政策調整等措施。事實(shí)上，種種變相托市的舉措此前已相繼上演。