2011年12月26日，一款由國投信托發(fā)布的洋河股份股權收益權投資集合資金信托計劃正式成立，募集資金人民幣1.8億元。知情人士透露，這筆資金將流向房地產(chǎn)。
這是中小房企打通信托融資渠道的新辦法，即以關(guān)聯(lián)公司的上市股權或者礦權作質(zhì)押成立信托產(chǎn)品，然后將募集資金間接輸入房地產(chǎn)項目中。相比傳統的房地產(chǎn)融資，這種曲線(xiàn)救國方式的成本更為低廉。
業(yè)內人士認為，今年將迎來(lái)千億元級的信托計劃集中兌付，“10%左右的項目無(wú)法按時(shí)結算”，其中有一批項目公司可能退出市場(chǎng)。但對信托公司而言，風(fēng)險集中爆發(fā)可能只是“小概率事件”。
多元化騰挪
剛剛成立的洋河信托計劃，信托資金用于受讓洋河集團持有的洋河股份(002304)不超過(guò)5080268股限售流通股股權收益權。以截至2011年10月31日的20日均價(jià)140.6元計算，信托的質(zhì)押率在35%左右，但預計的成本收益率只有9%—9.5%。
知情人士說(shuō)，信托募資的最終流向是房地產(chǎn)項目。這個(gè)信托計劃的收益率加上管理費，總成本在12個(gè)點(diǎn)左右，遠低于目前房地產(chǎn)信托20%的成本。洋河相關(guān)人士在上海找到多家信托公司談合作，但都未成行�！斑@個(gè)價(jià)格太低了，所以當初找到我們，我們沒(méi)做�！鄙虾Ｒ患掖笮托磐泄靖吖苷f(shuō)。
這位高管在跟記者聊天的兩小時(shí)中，不斷地接到推介項目的電話(huà)，這些項目有幾個(gè)是希望通過(guò)公司證券股權或者采礦權質(zhì)押，向房地產(chǎn)項目輸血。
“我們信托主要是做保障房的項目，普通商品房項目做得非常少，這種風(fēng)險評估下來(lái)比較小。但是由于很多項目是上市公司的股權，流動(dòng)性要比土地資產(chǎn)好得多，所以也會(huì )考慮�！鄙鲜龈吖苷f(shuō)。
多元化房企擁有的上市公司股權，無(wú)疑是最好的質(zhì)押品。榮盛發(fā)展(002146)于2011年4月和12月，分別被大股東榮盛控股和二股東榮盛建設先后兩次將大量股權質(zhì)押給平安信托，這些股權質(zhì)押獲得的信托融資投向都是房地產(chǎn)。
當然也有些中小板上市公司選擇跟房地產(chǎn)脫開(kāi)干系。2011年12月
26日，江蘇九鼎新材(002201)決定以7375萬(wàn)元的價(jià)格轉出公司持有半數股權的如歌花苑房地產(chǎn)項目。
九鼎新材董秘馮建兵說(shuō)：“國家宏觀(guān)調控，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量普遍下滑，房?jì)r(jià)也受到一定的影響。這個(gè)項目在江蘇如皋，土地款雖然交付了，但自2010年取得土地證后都未進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。為保護股東權益，全力發(fā)展公司主營(yíng)玻璃纖維系列產(chǎn)品，退出房地產(chǎn)項目�！�
“預計中小企業(yè)賣(mài)股權的情況比較多，這是必然的，連很多大房企都開(kāi)始轉型了�！币晃簧虾４笮托磐蟹康禺a(chǎn)部門(mén)負責人說(shuō)。
該人士說(shuō)，在一些存量信托中，很多中小企業(yè)就那么幾塊地，又沒(méi)有其他的業(yè)務(wù)可以支持，發(fā)展的持續性有限，最終選擇退出的會(huì )不少，這應該是房地產(chǎn)行業(yè)的一次集中洗牌。
集中爆發(fā)難現
諾亞財富的統計顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規模達到1172億元。
“上半年的風(fēng)險可能會(huì )比較大，主要是因為各種應收賬款、政府的稅收，都要集中在這段時(shí)間完成支付�！鼻笆鲂磐泄靖吖芊Q(chēng)，2012年進(jìn)入兌付期的近千億房地產(chǎn)信托，“按時(shí)還不了的估計在10%以?xún)��！?BR> “市場(chǎng)都判斷出集中兌付有一定風(fēng)險，信托公司自然有了相關(guān)的應對�！币患曳康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)超過(guò)三成的大型信托公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人說(shuō)，“行業(yè)會(huì )有很多辦法來(lái)規避大問(wèn)題在2012年爆發(fā)�！�
這位負責人介紹，比如展期，或者用一個(gè)新的計劃來(lái)接管原來(lái)的產(chǎn)品，實(shí)在不行才會(huì )到股權轉讓這一步。在極端現象中，才會(huì )強制平倉，拍賣(mài)抵押資產(chǎn)。
上述信托高管透露，最近鬧得沸沸揚揚的星耀五洲的信托融資連環(huán)局，天津市政府可能出面主導安排新的融資計劃，“估計會(huì )是股權轉讓?zhuān)馁u(mài)質(zhì)押標的可能性很小�！�
而在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域，拍賣(mài)的流程大致為：第一次拍賣(mài)按評估價(jià)的八折為起拍價(jià)，如流拍第二次再打八折，第三次又打八折，如果還是流拍，則信托機構收回抵押物�！凹幢闶沁@種情況，信托賬戶(hù)也不會(huì )有大的損失。因為一般標的物的抵押價(jià)格不會(huì )高于市場(chǎng)估價(jià)的5折�！鼻笆鲂磐懈吖苷f(shuō)，“所以從這個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)風(fēng)險不會(huì )在2012年集中爆發(fā)，可能會(huì )積累，形成次級債。樂(lè )觀(guān)地看，可能時(shí)間換空間，逐步消化�！�
雖然目前數十家信托公司已經(jīng)停止房地產(chǎn)項目，但市場(chǎng)上仍然有被監管部門(mén)放行的公司和產(chǎn)品。比如安信信托，每個(gè)月都會(huì )有兩三期房地產(chǎn)項目募集資金。
據接近上海市銀監局人士透露，安信信托會(huì )指派專(zhuān)人到標的項目上，管理建設和銷(xiāo)售進(jìn)度。這種市面上稀缺的房地產(chǎn)信托，在開(kāi)發(fā)商中間仍然供不應求，20%以上融資成本很正常。