全國國土資源工作會(huì )議傳來(lái)消息，集體建設用地建設租賃房試點(diǎn)，已獲有條件啟動(dòng)。
1月8日，為期兩天的全國國土資源工作會(huì )議在京閉幕。國土資源部部長(cháng)徐紹史在會(huì )上強調，“組織開(kāi)展各類(lèi)改革探索和試點(diǎn)經(jīng)驗的總結、提煉和規范工作”，是2012年國土資源管理改革“最重要的任務(wù)”。
在談及具體“部署安排”時(shí)，徐紹史稱(chēng)，2012年要“在部分地區由省級人民政府審核同意并報部批準后，開(kāi)展集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)”。
此前，因擔憂(yōu)村集體借試點(diǎn)發(fā)展“小產(chǎn)權房”，國土部門(mén)對上述嘗試，一度持謹慎態(tài)度。
“京滬啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)”
一位國土部知情人士昨日介紹，集體土地建租賃房的試點(diǎn)相關(guān)工作，北京、上海其實(shí)早就啟動(dòng)，“這是非常敏感的，不可能全國推開(kāi)”。
此前的2010年11月，北京副市長(cháng)陳剛代表市政府向市十三屆人大常委會(huì )第二十一次會(huì )議報告時(shí)表示，“本市編制在集體土地上建設租賃房的試點(diǎn)方案，已經(jīng)市政府批準。目前市政府已正式向國土資源部申報試點(diǎn)�！�
“北京、上海土地緊張，租賃房壓力大�！鄙鲜鲋槿耸拷忉�?zhuān)纫诒本�、上�？偨Y經(jīng)驗，至于第二批試點(diǎn)名單，還沒(méi)有有定，“這不是一個(gè)方向，不鼓勵”。
事實(shí)上，少有國土部的支持表態(tài)見(jiàn)諸報端，警惕的聲音倒是有。
2011年5月12日，新華社報道稱(chēng)，國土資源部已下發(fā)《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房，嚴肅查處“小產(chǎn)權”房。
在當天國土部召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上，該部土地利用管理司司長(cháng)廖永林指出，目前一些地方在落實(shí)2011年保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)調控任務(wù)時(shí)，出現擅自利用農村集體土地和企業(yè)自用土地建設公共租賃住房及建設、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權房”等傾向性問(wèn)題。
“一開(kāi)始只是試量”
對集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，不少學(xué)者認為，允許集體土地上建設租賃房，是一種用地制度和現有政府保障房體制的突破。
中國經(jīng)濟體制改革研究會(huì )特約研究員武建東認為，“這是用一種融合的思路，將農村土地城鎮化�！�
“這樣做，土地余量就大很多，增加了供應的量和速度，而且以前國家政策和地方政策會(huì )有出入，這樣做利益平衡。以往用商品房去做保障房，成本太高�！睖弦晃粐箝_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
武建東的觀(guān)點(diǎn)是，“如果動(dòng)了城市土地，相當于動(dòng)了地方財政土地儲備�！�
房地產(chǎn)業(yè)內人士關(guān)心的是，一線(xiàn)城市一旦擁有這個(gè)機會(huì )，集體用地是否會(huì )大肆興建租賃房？
前述國企開(kāi)發(fā)商提醒，政策太大了，落實(shí)到地方，不會(huì )太清晰。好像“牛鞭效應”，從牛頭傳到牛尾效果就淡了，“而且以前也有過(guò)，只是不成氣候”。
早在2010年11月，陳剛即提到，北京已有5個(gè)集體經(jīng)濟組織申請建設租賃住房10000多套。
在武建東看來(lái)，“（試點(diǎn)）一開(kāi)始只是試量，前期投入的土地量不會(huì )太大�？赡芤婚_(kāi)始的數字要超出預料。但是存在房屋出租的（對象）問(wèn)題，要是租不出去，也不敢多蓋。而且這些土地都在城鄉接合處，并不方便�！�
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，集體土地建設租賃房的地方試點(diǎn)需要解決三個(gè)疑問(wèn)：租賃房的整體規模多大？租賃房的租金回報率多少，是否會(huì )過(guò)度占用財政支出？租賃房配套不齊全、位置太遠，愿不愿意去？
還有一個(gè)問(wèn)題是，接下來(lái)的試點(diǎn)名單上會(huì )有多少城市？
據財新網(wǎng)報道，徐紹史在全國國土資源工作會(huì )議上指出，對于商品住房?jì)r(jià)格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會(huì )城市，由省級政府審核同意并報部批準后，可以開(kāi)展集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
“主要是考慮租賃房的需求，需求比較大的城市，主要是指外來(lái)人口比較多的城市。沒(méi)有大小之別。昆山、東莞、深圳、上海、蘇州、北京，都屬于流動(dòng)性人口比較多的，可以滿(mǎn)足這個(gè)需求�！蔽浣|說(shuō)。
集體用地流轉改革試點(diǎn)
從更為宏觀(guān)的關(guān)注視野出發(fā)，武建東提出：“這種試點(diǎn)是屬于比較畸形的試點(diǎn)，是比較極端化的城市集體土地用活的方案，并不是把集體土地搞活的總體架構和根本途徑。只是局部性的集體土地搞活試點(diǎn)�！�
武建東指出，根本的問(wèn)題是用政府規劃組織的方式，如何將集體土地分期分批進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)？
值得注意的是，此番全國國土資源工作會(huì )議已提出，2012年要部署開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉改革試點(diǎn)，加快推進(jìn)《土地管理法》修改。會(huì )議同時(shí)點(diǎn)名要求，“認真總結重慶地票交易制度和成都統籌城鄉土地管理制度改革經(jīng)驗”。
“地方政府應該制定游戲規則。對現有的集體土地的開(kāi)發(fā)，要盡快出臺地方法規�！蔽浣|介紹，城鄉規劃法是2008年出臺的，2008年之前的集體用地，還要地方政府拿出解決方案。
另外，“學(xué)習像深圳等城市集體贖買(mǎi)的問(wèn)題，把農民整體轉為城市居民，因為變相沒(méi)收他的土地，要有贖買(mǎi)，已有房屋允許他自己建，再給他另加社�！，F有的房屋要保留，還要給他加上社保。集體贖買(mǎi)的方式在上海這么一個(gè)巨大的城市，要慎重�！蔽浣|說(shuō)。
中國區域經(jīng)濟學(xué)會(huì )副理事長(cháng)肖金成認為，城市土地和農村土地應該一體化，租金、價(jià)格同步。