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曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)信托項目，現在成了信托公司不愿提起的“舊事”。
面對《華夏時(shí)報》記者的采訪(fǎng)，中融信托辦公室相關(guān)負責人和市場(chǎng)部互相推諉，新華信托平時(shí)極其熱情的一位信托經(jīng)理，對記者坦言：“還是以后別的話(huà)題再做溝通吧�！�
“大家都在等這樣一個(gè)機會(huì )，有的房地產(chǎn)基金確實(shí)在準備伺機入場(chǎng)接盤(pán)。我們了解到的有些小開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂了。信托行業(yè)也面臨著(zhù)重新洗牌�！币还煞葜沏y行財富管理中心信托項目負責人告訴《華夏時(shí)報》記者。
“現在地產(chǎn)信托最常用的解決辦法是以時(shí)間換空間，發(fā)行新的信托產(chǎn)品兌付原來(lái)到期的產(chǎn)品�！北本┖闾熵敻豢蛻�(hù)經(jīng)理于先生告訴《華夏時(shí)報》記者。其表示，在充足的抵押物和擔保物以及明確的還款來(lái)源前提下，出現兌付難的可能性很小�！暗侨绻麤](méi)有這些前提，則另說(shuō)�！�
花旗銀行（中國）研究與投資分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新聞發(fā)布會(huì )上接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：中國并不缺錢(qián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是沒(méi)有流動(dòng)性，而不是沒(méi)有價(jià)值。一般房地產(chǎn)信托項目抵押率都不會(huì )超過(guò)五成，這樣的項目風(fēng)險尚在可控范圍之內。
大集團公司
資金挪用監管難
“如果信托融資方是一個(gè)大集團，項目又多，通過(guò)信托募集來(lái)的資金真正用到哪里，跟蹤每筆資金的動(dòng)向則確實(shí)是一個(gè)復雜的事情，監管難度自然就加大了�！焙闾熵敻挥谙壬嬖V《華夏時(shí)報》記者。
近日有媒體質(zhì)疑國投信托發(fā)布的洋河股份（002304）股權收益權投資集合資金信托計劃資金或將流向房地產(chǎn)，該信托計劃于2011年12月26日正式成立，募集資金人民幣1.8億元。
國投信托方面對此消息予以了否認，該公司相關(guān)負責人對《華夏時(shí)報》記者表示此乃媒體誤讀。
“公司會(huì )從項目前期的盡職調查，對項目進(jìn)行充分了解和判斷以及充分設置風(fēng)險防范手段，如設置土地、在建工程抵押、股權質(zhì)押、引入第三方擔保機構等措施�！眹缎磐酗L(fēng)控部門(mén)負責人告訴《華夏時(shí)報》記者。
該負責人告訴記者，項目成立后，在確保各項風(fēng)險控制措施全部落實(shí)到位后才能發(fā)放資金。項目運作管理過(guò)程中，業(yè)務(wù)人員定期與融資方溝通情況，了解項目公司財務(wù)、資金狀況，了解項目銷(xiāo)售、資金使用、資金回款等情況。
不過(guò)房地產(chǎn)信托項目不斷聚積的風(fēng)險是監管層和信托出資方以及銀行都意識到的風(fēng)險。銀監會(huì )此前調研發(fā)現，在60家大型房地產(chǎn)集團樣本中，三成企業(yè)負債率超過(guò)70％。
“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險還是要看地產(chǎn)公司每個(gè)項目的具體情況，如果開(kāi)發(fā)商多頭授信、內部關(guān)聯(lián)交易復雜、貸款集中到期等風(fēng)險因素暴露則要當心了�！庇谙壬硎�。
從“收購門(mén)”、“信托門(mén)”、“退市門(mén)”再到“破產(chǎn)門(mén)”，綠城危局成了2011年房地產(chǎn)業(yè)很典型的案例�！暗�，資金鏈斷裂導致的地產(chǎn)信托兌付難，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)損失巨大，愿意接盤(pán)的人也確實(shí)不少。只是開(kāi)發(fā)商的融資成本會(huì )再度增加�！毙磐袠I(yè)內人士張先生告訴記者，“融資成本越高，信托項目的風(fēng)險便越高�！�
“在銀行渠道出售的信托產(chǎn)品安全性還是會(huì )更高一點(diǎn)，雖然說(shuō)純代銷(xiāo)型的產(chǎn)品銀行無(wú)法干涉項目運行，但是銀行在引進(jìn)項目之前會(huì )對項目進(jìn)行評估，若風(fēng)險把控措施做得很好再引入�！鄙鲜龉煞葜沏y行信托項目負責人告訴記者，“但是，所有風(fēng)險還是由客戶(hù)和信托公司承擔�！痹撊耸勘硎�，有些運行時(shí)間長(cháng)的信托項目，銀行會(huì )以財務(wù)顧問(wèn)的角色適當參與，作為托管單位監管資金投向。
“如果融資人挪用資金是可以審計出來(lái)的，且監管部門(mén)對托管的法律也很完善。但是如果挪用單位與被挪用單位串通，且在一個(gè)大集團內，確實(shí)監管難度很大�！鄙鲜龉煞葜沏y行信托項目負責人表示。
一外資銀行財富管理部總監王女士則表示：目前外資銀行因為監管要求，在一些國內的投資理財品種，比如房地產(chǎn)信托外資銀行尚未參與�！安贿^(guò)，銀行在信托合作過(guò)程中，主動(dòng)性比較小，這也是我們比較審慎的原因�！�
而原就職于中融信托的于先生告訴記者，信托公司為了控制風(fēng)險保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用和投資人收益，信托機構會(huì )派專(zhuān)門(mén)風(fēng)控人員監控融資方的相關(guān)財務(wù)章和法人章。
房地產(chǎn)基金
或接盤(pán)地產(chǎn)信托
價(jià)量齊跌或許成為2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)懸念的事情。
來(lái)自瑞銀大中華研討會(huì )發(fā)布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20％~40％左右。瑞銀預測，今年上半年，房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌5％~20％，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢不被看好，今年國內房地產(chǎn)股的估值也許會(huì )再創(chuàng )新低。
一外資銀行投研部門(mén)負責人告訴記者：雖然說(shuō)監管部門(mén)規定信托公司要專(zhuān)款專(zhuān)用，但是在同一公司內部，用發(fā)新信托還舊信托產(chǎn)品的投資收益的情況比比皆是。
“如果信托公司兌付不了，可能會(huì )有一些房地產(chǎn)基金和私募股權基金接盤(pán)。只是這個(gè)過(guò)程中會(huì )淘汰一些中小信托公司�！鼻袼忌f(shuō)道。
一位曾經(jīng)報道過(guò)地產(chǎn)信托兌付難的記者證實(shí)了邱思甥的上述觀(guān)點(diǎn)�！拔业母遄映鰜�(lái)之后，就有金地集團（600383）下面的房地產(chǎn)基金打電話(huà)給我，說(shuō)要收購我文中提到的地產(chǎn)信托項目�！痹撚浾弑硎�，對方還愿意提供一筆極其誘人的“信息費”。
“單個(gè)信托出現兌付不了的情況倒是不會(huì )難倒一個(gè)信托公司的，怕的是系統性風(fēng)險�！币晃恍磐行袠I(yè)業(yè)內人士擔憂(yōu)，“如果一季度資金又是趨緊的話(huà)，1172億的地產(chǎn)信托集中兌付，錢(qián)從哪里來(lái)？”
邱思甥的觀(guān)點(diǎn)則是：2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松的空間不大，未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)跌大于漲，是價(jià)量齊跌的趨勢。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資則要靠保障房來(lái)拉動(dòng)。
不過(guò)記者發(fā)現，優(yōu)利理財網(wǎng)上有一款2011年12月19日推出的“安徽眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款集合資金信托計劃”，擬募資1.5億元，1000萬(wàn)以上預期收益率達到13％。該信托計劃的風(fēng)控措施是安徽眾安房地產(chǎn)將250畝土地使用權抵押，估值4.129億元，合165萬(wàn)元/畝；眾安集團有限公司提供連帶責任保證。
“信托本來(lái)就都是不保本的�！碑斢浾邌�(wèn)到到期兌付會(huì )不會(huì )有保證時(shí)，客服人員這樣回答。不過(guò)天恒理財于先生卻比較樂(lè )觀(guān)：“現在監管那么嚴，能審批通過(guò)銷(xiāo)售的產(chǎn)品投資者就不用太擔心�！�
“不過(guò)我們不感興趣�！彼侥脊蓹嗷鸲驴偨�(jīng)理吳先生告訴記者，現在地產(chǎn)屬于調控階段，存量還沒(méi)消化，不碰為好�！拔覀儸F在更關(guān)注礦業(yè)和環(huán)保類(lèi)的產(chǎn)品�！�
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