房地產(chǎn)調控使房企融資很有壓力。
按照央行1月30日發(fā)布的數據推算，2011年，全國新增房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸約3972億元，而同期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸減少了約659億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4269億元，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1647億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸總計新增5916億元。2009年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計新增也高達5764億元。
在房地產(chǎn)信貸增量大幅減少的同時(shí)，房地產(chǎn)信托2011年呈爆發(fā)性增長(cháng)。用益信托統計的數據顯示，2011年，全國房地產(chǎn)信托的成立規模高達2670.74億元。專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)風(fēng)險外溢或從信托爆發(fā)。統計顯示，房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，“保兌付”將成為2012年主要課題。
數據 開(kāi)發(fā)貸2011年幾近腰斬
人民銀行30日發(fā)布了《2011年金融機構貸款投向統計》報告。報告稱(chēng)，2011年房地產(chǎn)貸款增速總體回落，其中保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增量占比提高。數據顯示，2011年12月末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬(wàn)億元，同比增長(cháng)13.9%，比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
12月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.72萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.1%，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn)。依此推算，2011年，新增房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸約3972億元，而同期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸減少約659億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸全年總計新增約3313億元。
在這有限的信貸資源中，還有相當大一部分投入到保障房建設。央行的統計顯示，2011年12月末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加達1751億元。
在此前的兩年，房地產(chǎn)信貸大幅增長(cháng)。央行的數據顯示，2010年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬(wàn)億，年末余額同比增長(cháng)27.5%。其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長(cháng)24.7%；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長(cháng)23%；個(gè)人購房貸款新增1.4萬(wàn)億元，年末余額同比增長(cháng)29.4%。2009年全年，全國人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長(cháng)30.7%。2009年個(gè)人消費性住房貸款累計新增1.4萬(wàn)億元；年末余額同比增長(cháng)47.9%。
調控 房貸政策2012難見(jiàn)寬松
房地產(chǎn)貸款的大幅收縮，主要因為地產(chǎn)調控背景下的政策壓力。銀監會(huì )多次強調防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。去年8月，銀監會(huì )在發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)中指出，對于投機性強的住房抵押貸款風(fēng)險權重上調至150%。
尤其“要求對有土地閑置、捂盤(pán)惜售和投機行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行限制�！鄙虾ｃy監局局長(cháng)廖岷公開(kāi)表示。
“盡管新的商業(yè)銀行資本管理辦法并未正式定稿，但監管部門(mén)對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度并顯而易見(jiàn)。因此，銀行對開(kāi)發(fā)貸的放款普遍謹慎。另外，去年，銀行還著(zhù)力對房企客戶(hù)進(jìn)行了整合�！苯ㄐ斜本┓中幸晃婚_(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
正因如此，去年開(kāi)發(fā)貸增量明顯減速。由于開(kāi)發(fā)貸款是中長(cháng)期貸款的主要部分，2011年12月非金融企業(yè)中長(cháng)期貸款新增僅716億元，這一數字已經(jīng)降至2009年以來(lái)的新低。
從2012年的情況來(lái)看，據《經(jīng)濟參考報》記者了解，大部分銀行普遍收縮了房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。工行總行方面明確表示，“該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在額度配置上，會(huì )優(yōu)先支持資產(chǎn)質(zhì)量較好的大型房企”，這意味著(zhù)一般開(kāi)發(fā)商的需求將比較難以滿(mǎn)足。
而且，由于商業(yè)銀行對開(kāi)發(fā)貸款全年額度緊縮，因此，大部分銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率上浮的幅度普遍在30%左右。
此前，銀監會(huì )主席尚福林也再次強調，要強化房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險防控。另外，確保國家已批準開(kāi)工的重點(diǎn)在建續建項目和保障性住房建設等領(lǐng)域的有效信貸需求得到合理滿(mǎn)足，努力避免重點(diǎn)項目出現“半拉子”工程。這些表態(tài)意味著(zhù)，在整體信貸資源難以大幅放開(kāi)的條件下，有限的資金將優(yōu)先流向保障房領(lǐng)域。
農業(yè)銀行董事長(cháng)蔣超良表示，要注重防范系統性風(fēng)險，做到有扶有控。今年農行將優(yōu)先支持國家重點(diǎn)在建續建工程、循環(huán)經(jīng)濟、環(huán)保和低碳產(chǎn)業(yè)等。擇優(yōu)支持戰略性新興產(chǎn)業(yè)和保障性住房項目，同時(shí)進(jìn)一步壓縮“兩高一�！焙头康禺a(chǎn)行業(yè)貸款。
建設銀行董事長(cháng)王洪章日前表示，重點(diǎn)要加大對在建續建國家重點(diǎn)基礎設施、民生領(lǐng)域、服務(wù)業(yè)和節能減排、新型制造業(yè)的投入，控制“兩高一�！焙头康禺a(chǎn)貸款，加強政府融資平臺風(fēng)險管理。
由于中央數次強調，堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖。因此，多位業(yè)內分析人士都認為，2012年房地產(chǎn)調控政策總體調控基調依然是嚴格的，尤其是在銀行信貸政策方面。
在不久前的年度工作會(huì )上，住建部也表示，要配合人民銀行、銀監會(huì )等部門(mén)，合理控制房地產(chǎn)信貸總規模，保持個(gè)人購房貸款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同時(shí)，要支持居民的合理購房需求。
中國銀行國際金融研究所副所長(cháng)宗良表示，今年將加強貨幣政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調。加強對重點(diǎn)在建續建項目和保障性住房建設的信貸支持，對符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)特別是小型微型企業(yè)以及企業(yè)技術(shù)改造的信貸支持。而對具有引發(fā)資產(chǎn)泡沫之憂(yōu)的房地產(chǎn)等行業(yè)，仍將保持趨緊的政策環(huán)境。從而體現“有保有控、定向寬松”的政策方向。
隱憂(yōu) 風(fēng)險外溢或從信托暴露
在銀行信貸大幅收縮的同時(shí)，房地產(chǎn)信托成了開(kāi)發(fā)商的救命稻草。用益信托數據顯示，2011年，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，成立規模占比最高的依然是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托的成立規模為2670.74億元，占比為38%。中金公司統計數據顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計為5000億，占到存量信托的70%。
由于房地產(chǎn)信托兌付資金主要來(lái)源于銷(xiāo)售回款，在一系列房地產(chǎn)調控政策限制下，銷(xiāo)售難，回款慢在拉緊房企資金鏈同時(shí)，也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險。而今年到期的很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是在2010年發(fā)行，由于當時(shí)房?jì)r(jià)高漲，信托收益率一般都在15%以上，房地產(chǎn)商融資成本高無(wú)疑也加劇了自身的資金壓力。
相對銀行而言，信托公司抵御風(fēng)險的能力較弱。目前，有多家機構提示2012年房企資金困局或許會(huì )在房地產(chǎn)信托上顯現�！胺康禺a(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，‘保兌付’將成為今年主要課題。今年總到期規模達到1758億元，需要關(guān)注上半年的時(shí)間點(diǎn)、償付壓力較重的房地產(chǎn)公司，預計二季度將爆發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈的風(fēng)險�！眹┚卜治鰩熇钇房普J為。
中金公司稱(chēng)，按照1.5至2年的發(fā)行期限，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，這些信托將面臨著(zhù)還款風(fēng)險，需要以降價(jià)促銷(xiāo)、“借新還舊”以及項目轉讓等方式來(lái)應對。預計10%至15%的信托項目可能在今年出現違約風(fēng)險，需要信托公司自有資金介入或通過(guò)資產(chǎn)管理公司收購，不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)“借舊還新”將使得風(fēng)險延遲到2013年釋放。
面對集中到期的兌付壓力，一位信托公司項目經(jīng)理坦言：“一旦做折一個(gè)單子，不僅公司信譽(yù)受影響，對整個(gè)行業(yè)都是打擊，今后相關(guān)地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)開(kāi)展會(huì )更難�！�
用益信托分析師岳婷對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，銀行可以通過(guò)展期、追加授信額度或后期處置抵押物等方式應對開(kāi)發(fā)貸的信用風(fēng)險，有一定緩沖期，而房地產(chǎn)信托在時(shí)間上有相對較高的剛性?xún)陡兑�，一般要求按時(shí)兌付。她還表示，目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險主要是流動(dòng)性風(fēng)險，信托公司可以通過(guò)發(fā)新補舊、找第三方接盤(pán)、以自有資金兜底和變賣(mài)抵押資產(chǎn)方式化解兌付風(fēng)險。