2012年初，春節樓市的蕭索冷清尚未褪去，全國多地首套房信貸利率卻悄然出現了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開(kāi)始回歸基準點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動(dòng)了。在中央三令五申堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖的大背景下，首套房信貸的松動(dòng)究竟意味著(zhù)什么？
首套房貸利率現微調
日前，記者走訪(fǎng)了北京、深圳等地的多家銀行，調查發(fā)現，超過(guò)一半以上的銀行明確表示首套房“基準利率可以做”。雖然只有簡(jiǎn)單的七個(gè)字，但對于去年求“貸”若渴的首套房購買(mǎi)者而言，這已經(jīng)是一個(gè)不小的變化了。
在深圳的四大國有銀行中，除了工行表示首套房貸款利率基本要上浮5%，其余均表示可以申請基準利率。深圳的郵政儲蓄銀行甚至對一些優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以提供9.8折貸款優(yōu)惠�！笆滋追康脑�(huà)，只要你過(guò)來(lái)做，我都可以給你爭取到VIP待遇，拿基準利率的。如果你的工作單位很好，還可以打9.8折�！鄙钲卩]儲銀行的一名信貸員告訴記者。
除此之外，股份制銀行也大多可以申請基準利率，但也有一些銀行明確提出了申請基準利率的前提，例如中信銀行，如果貸款人不是公務(wù)員、老師等優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，需要在中信銀行存入貸款金額的12%，方可申請到基準利率。
相比之下，外資銀行的口子就松多了。深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質(zhì)客戶(hù)首套房貸款利率可以打9折。匯豐銀行客戶(hù)經(jīng)理還說(shuō)，“如果貸款人是開(kāi)發(fā)商員工或者匯豐優(yōu)質(zhì)的公司業(yè)務(wù)客戶(hù)的員工，最低可以申請到8.5折�！�
在放貸時(shí)間上，2011年2月份時(shí)，深圳曾出現由于信貸額度緊張，銀行對于簽了貸款合同的客戶(hù)坐地起價(jià)、推遲放貸，引發(fā)了客戶(hù)的集體維權的事件。而目前，各大銀行則均表示，可以按正常流程放貸，不會(huì )出現排隊，或者推后不放的情況。
同樣的情況還出現在了北京的各家商業(yè)銀行當中。記者2月1日走訪(fǎng)北京多家銀行證實(shí)，相比去年年底前的上浮5%到10%，目前京城各家銀行首套房貸已普遍回歸基準利率，占北京房貸市場(chǎng)份額最大的建行北京分行相關(guān)負責人告訴記者，目前建行仍執行原有房貸政策，即首套房貸按基準利率執行，在政策范圍內依據貸款客戶(hù)的不同情況略有差別。
除建行外，記者從工行、農行、中行、交行得到的情況也比較一致，各行目前均以基準利率為執行標準，在政策范圍內執行差別化政策。
值得注意的是，此前上浮利率較多的深圳發(fā)展銀行也開(kāi)始回歸基準利率。該行有關(guān)負責人2月1日向記者表示，自1月31日起，該行首套房貸利率已調整為基準利率。據悉，去年末，由于貸款額度緊張，深圳發(fā)展銀行的首套房貸利率一度上浮20%。
微調背后的“季節性因素”
雖然中央在制定調控房地產(chǎn)的各項政策時(shí)反復的強調了差別化信貸的重要性，但由于去年全年資金面緊張，央行六次上調存準，三次加息，使得各商業(yè)銀行在房貸的發(fā)放問(wèn)題上格外謹慎。
2011年9、10月間，隨著(zhù)貨幣政策步步趨緊，北京、上海、廣東等多地的商業(yè)銀行悄然上調了首套房貸款利率，上調幅度在5%到10%之間，有些商業(yè)銀行甚至大幅上調了20%。與此同時(shí)，貸款按揭的審核發(fā)放也越來(lái)越困難，等待購房的首次置業(yè)者，往往面臨著(zhù)無(wú)錢(qián)可貸的尷尬局面。
進(jìn)入2012年，這種房貸緊張的局面開(kāi)始出現變化，其中一個(gè)最重要的原因就是貨幣政策的整體松動(dòng)。
“去年年底央行三年內首次下調存款準備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復，這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。
事實(shí)上，早在去年年底，首套房貸回歸基準利率就已經(jīng)開(kāi)始出現。雖然年底通常是信貸收緊的時(shí)節，但由于去年年底存準的下調，使得銀行有了放松首套房貸的“本錢(qián)”。隨著(zhù)新一年的開(kāi)始，年初寬松的信貸環(huán)境再次為首套房貸的放松制造了條件。
“應該看到，目前的首套房貸出現微調，有一定的季節性特點(diǎn)�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，每年的年初通常都是信貸集中釋放的時(shí)候，房地產(chǎn)貸款無(wú)疑也會(huì )感受到這種變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，銀根松了，商業(yè)銀行發(fā)放信貸的“活水”也就有了，發(fā)放房貸的動(dòng)力也就有了。
調控基調未改
在嚴厲的房地產(chǎn)調控背景下，首套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對政策“放松”的遐想�！跋拶彙薄跋拶J”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現松動(dòng)呢？
楊紅旭認為，首套房貸利率的變化只能看做是總體調控從緊背景下的一次微調。而這次微調的指向十分明顯，就是對自住需求的“寬松化”政策。說(shuō)到底，調控的基調沒(méi)有變化，只不過(guò)是更加強調了差異化信貸的政策而已。
在陳國強看來(lái)，首套房貸利率的回歸，不僅不能視為政策放松的信號，相反卻是調控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化�！叭ツ陣栏竦姆康禺a(chǎn)信貸政策有效地限制了投資、投機性的需求，但也不可避免的誤傷了許多自住性的購房需求。而現在首套房貸出現了松動(dòng)，體現了差別化信貸的特點(diǎn)，更加符合調控的精神和方向�！�
在調查中記者發(fā)現，雖然首套房貸利率出現了微調，但房地產(chǎn)調控中對于二套住房信貸的限制政策并沒(méi)有出現松動(dòng)。
在二套房貸款利率方面，深圳的銀行普遍執行上浮10%的政策。少部分銀行需要上浮15%或20%。例如：廣發(fā)銀行需要上浮15%，而深發(fā)展、中信銀行、郵政儲蓄銀行則要上浮20%。
中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部相關(guān)負責人表示，通常年初各家銀行貸款額度都會(huì )相對寬松，回歸“基準利率”也是正常的，本著(zhù)“早放貸早收益”的原則，客戶(hù)申請房貸也會(huì )相對容易，如果銀行還對未來(lái)利率存在下調預期，那么適當放松就更正常了，但這不代表房地產(chǎn)調控政策會(huì )有任何變動(dòng)，鼓勵剛性需求和改善性需求本來(lái)就是調控的應有之義。