“爛尾樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”不收爛尾樓了？SOHO中國董事長(cháng)潘石屹近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“2012年公司將謹慎收縮戰線(xiàn)，并購目標僅針對土地，‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮�！贝搜砸怀�，SOHO中國股價(jià)應聲而落，5個(gè)交易日連續下跌近10%。
本刊統計發(fā)現，“爛尾樓改造工程”并非SOHO中國的“非經(jīng)常性項目”，而是“主營(yíng)業(yè)務(wù)”。若實(shí)施潘石屹所說(shuō)的“不收爛尾樓”政策，SOHO中國的盈利能力將有待觀(guān)察。
新增項目半數來(lái)自爛尾
建外SOHO一炮打響之后，SOHO中國的精力更多轉移到從價(jià)值洼地中挖掘出某個(gè)項目，套上自己的品牌，簡(jiǎn)單包裝一番，借助超強的營(yíng)銷(xiāo)能力，以成倍的價(jià)格賣(mài)出去。從開(kāi)創(chuàng )散售模式到淘金爛尾樓，SOHO中國可謂邁入了更高的段位：由買(mǎi)地賣(mài)房子升級到買(mǎi)房子賣(mài)品牌，利用成功的慣性，做起了“一本萬(wàn)利”的生意。
SOHO中國收購爛尾樓的密集期要從2007年算起。作為SOHO中國上市后的首筆交易，潘石屹一口氣從華遠集團購得兩處爛尾樓——“民源大廈”和“北京公館”，更名為“光華SOHOII”和“SOHO北京公館”。從此，SOHO中國大量收購北京上海兩地的爛尾項目。
SOHO中國2009年至今做過(guò)的18個(gè)項目中，有9個(gè)在接手前是空置、爛尾，占據半壁江山(見(jiàn)表1)。業(yè)內也將“爛尾樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”的稱(chēng)號贈予了SOHO中國。
不過(guò)，2010年5月北京官方出臺禁止物業(yè)散售政策之后，SOHO中國轉戰上海，收購爛尾樓的機會(huì )減少。而樓市調控令SOHO中國的銷(xiāo)售遭遇滑鐵盧，營(yíng)銷(xiāo)體系出現動(dòng)蕩，負債攀升存貨高企，大撿爛尾樓快錢(qián)的模式遭遇挑戰，何去何從關(guān)系到公司未來(lái)的命運。
“二手貨”支撐高利潤
易城中國提供的數據顯示，2011年三季度，北京甲級寫(xiě)字樓平均售價(jià)季度為30620元/平方米，而SOHO中國的寫(xiě)字樓售價(jià)早在2007年上市的時(shí)候就已達35775元/平方米，2010年則達到59824元/平方米，年復合增長(cháng)率近20%，且一直高于周邊住宅價(jià)格。
高售價(jià)使得SOHO中國的凈利率遠超房地產(chǎn)行業(yè)平均13%的水平。在2009年達到45.7%，
2007年和2010年分別達到28.58%和20.71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，“高周轉”和“高利潤率”往往不可兼得。SOHO中國能夠兩者兼備，爛尾樓功不可沒(méi)。
2007年，SOHO中國的存貨周轉率是萬(wàn)科的兩倍多；2010年，SOHO中國的存貨周轉率是萬(wàn)科的3倍。但在經(jīng)濟波動(dòng)期，SOHO中國則不如萬(wàn)科“貨如輪轉”。
SOHO中國收購過(guò)來(lái)的“二手貨”不但創(chuàng )造了高毛利率，還使周轉率又上了一個(gè)臺階。眾所周知，SOHO中國項目數量不多，不以拿地能力見(jiàn)長(cháng)。故“戒掉”爛尾樓，SOHO中國如何保持業(yè)績(jì)令人產(chǎn)生高度懷疑。
以SOHO中山廣場(chǎng)為例。2011年5月6日SOHO以32億元總額收購上海新世紀長(cháng)寧商業(yè)中心的A、B幢辦公樓及地下室，更名為“SOHO中山廣場(chǎng)”，收購均價(jià)2.25萬(wàn)元/平方米。在完成收購3個(gè)月后，即2011年8月14日，SOHO中國正式對外銷(xiāo)售。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，SOHO中山廣場(chǎng)完成合同銷(xiāo)售金額14.33億元，銷(xiāo)售均價(jià)4.88萬(wàn)元/平方米，翻了一倍。
2009年11月收購的北京嘉盛中心項目同樣如此。收購均價(jià)22718元/平方米，兩個(gè)月后啟動(dòng)銷(xiāo)售，平均售價(jià)為43000元/平方米，比收購價(jià)格高出約89%。更為重要的是，有價(jià)又有市，成交火爆。開(kāi)盤(pán)首日就售出47000平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷(xiāo)售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。
周期只有兩個(gè)月？而且價(jià)格翻一倍？還有比這更驚人的周轉速度和毛利率嗎！周轉最快的住宅開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)始銷(xiāo)售也至少需要半年時(shí)間，封頂、售罄能在一年半內完成已經(jīng)很神奇了。
SOHO中國之所以能這樣操作，得益于商業(yè)地產(chǎn)的品牌護城河。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，對品牌和客戶(hù)渠道的依賴(lài)性強。
戒掉爛尾需付出代價(jià)
不過(guò)，當品牌內涵越來(lái)越稀釋的時(shí)候，非理性繁榮只會(huì )產(chǎn)生“溫水煮青蛙”的效果，潘石屹顯然已意識到了危機。
潘石屹認為，1998年-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長(cháng)期是行業(yè)發(fā)展的“上半場(chǎng)”，房地產(chǎn)商注意力基本上都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。如果說(shuō)2011年是“中場(chǎng)休息”的話(huà)，2012年則進(jìn)入“下半場(chǎng)”。
根據潘石屹的觀(guān)點(diǎn)，進(jìn)入下半場(chǎng)后，以前通過(guò)圈地、捂盤(pán)坐等土地溢價(jià)收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤率。屆時(shí)，房地產(chǎn)商將注重產(chǎn)品的設計水準及項目品質(zhì)的提升。因此，SOHO中國從今年起將不再收購“爛尾樓”和在建工程。不過(guò)SOHO中國已深陷爛尾樓中。
熊市中，SOHO中國銷(xiāo)售大幅放緩。根據SOHO中國最新透露的銷(xiāo)售數據顯示，2011年1-11月，SOHO中國共實(shí)現銷(xiāo)售108億元，而2010年同期則為192.9億元。
銷(xiāo)售的放緩引發(fā)了投行對SOHO中國業(yè)績(jì)的擔憂(yōu)，高盛在12月8日發(fā)表研究報告稱(chēng)，SOHO中國從9月份起整體銷(xiāo)售已漸見(jiàn)放緩，并將SOHO中國2011至2012年度每股盈利預測下調52%、17%，以反映對其銷(xiāo)售預期降35%及36%。
高通智庫咨詢(xún)公司總經(jīng)理張宏對SOHO中國的商業(yè)模式定義為：投行+超級銷(xiāo)售員。他解釋說(shuō)，張欣投行出身，收購項目擅長(cháng)，潘石屹是明星式賣(mài)房，兩者構成SOHO獨有的商業(yè)模式。
但去年末的“欠薪門(mén)”事件折射出SOHO中國賴(lài)以生存的超級銷(xiāo)售員體系正在發(fā)生震蕩。
2009年-2010年，SOHO中國董事會(huì )中五位執行董事離職兩位，高級管理層中兩位副總裁離職，公司董秘魏偉峰亦離職。而在2009年底營(yíng)運總裁蘇鑫離開(kāi)8個(gè)月后，SOHO中國銷(xiāo)售人員開(kāi)始減少。SOHO中國財報披露，2009年12月31日，銷(xiāo)售與租務(wù)人員392人；2010年北京和上海的銷(xiāo)售與租務(wù)人員320人；2011年上半年，北京和上海的銷(xiāo)售與租務(wù)人員縮水至164人。
新華聯(lián)地產(chǎn)副總呂行告訴本刊記者，SOHO中國實(shí)質(zhì)上已顛覆了銷(xiāo)售體系。業(yè)績(jì)好的銷(xiāo)售人員在沒(méi)有項目銷(xiāo)售狀態(tài)下，可以選擇離開(kāi)或到租務(wù)中心協(xié)助客戶(hù)出租商鋪，待新項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，銷(xiāo)售人員可選擇重新去賣(mài)樓。
與此同時(shí)，隨著(zhù)前幾年SOHO中國收購速度加快，負債和存貨屢創(chuàng )新高。
2008年之前，SOHO中國每年收購項目的金額控制在20億元以?xún)取?006年、2007年、2008年，SOHO中國的投資現金流凈額分別為0.41億元、1.38億元、21.47億元。2009年和2010年，SOHO中國的投資猛增，分別達到76.21億元、66.76億元。
SOHO中國一直優(yōu)良的負債結構也出現了變化。SOHO中國的流動(dòng)比率在2007年和2009年一直維持在2.7，2010年下降到2.03，2011年上半年下降到1.56。
在SOHO中國的資產(chǎn)負債表中，不斷攀升的負債另一面是不斷堆積的存貨。2011年上半年，SOHO中國存貨達到歷史高點(diǎn)，為228.99億元。
“戒掉”爛尾樓將使公司短期內周轉率下降、ROE變臉，成為SOHO中國難以回避的陣痛。