北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。去年全年已有473家房企在北京注銷(xiāo)。
在部分熱點(diǎn)城市，一些開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是政策調控下的“主動(dòng)抉擇”，還是過(guò)度投機后的“被動(dòng)出局”？如何看待房地產(chǎn)行業(yè)新一輪“洗牌”，這對今年房?jì)r(jià)有何影響？對此，“新華視點(diǎn)”記者追蹤調查。
從“搶灘樓市”到“爭相退出”
在本輪房地產(chǎn)調控之前，“進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)”成為不少企業(yè)掘金的首選，甚至一些制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司也跟風(fēng)加入。但隨著(zhù)樓市調控深入，注銷(xiāo)、轉讓、轉行……不少公司脫離樓市。
2月13日，北京市工商局公布數據顯示，2011年北京新設立外資房地產(chǎn)企業(yè)129家，同比減少55.82%。此前，北京市住建委發(fā)文稱(chēng)，北京東方時(shí)代等473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在有效期屆滿(mǎn)后未依法申請延續，其開(kāi)發(fā)資質(zhì)已注銷(xiāo)。
“這一現象并非北京獨有�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō)，在樓市調控等壓力共同作用下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商退出樓市。
武漢市住房保障和房屋管理局的數據顯示，截至2011年10月，武漢共有在冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1375家，比上年同期減少200余家。
該局有關(guān)負責人解釋說(shuō)，武漢市在冊房企中有項目開(kāi)發(fā)的占一半，另一半開(kāi)發(fā)商“無(wú)事可做”。有的在找項目，有的可能退出市場(chǎng)。
值得關(guān)注的是，在“退市”開(kāi)發(fā)企業(yè)中，不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產(chǎn)公司。去年以來(lái)，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
另?yè)溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部初步統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，比去年增長(cháng)65%�！斑@顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉讓房地產(chǎn)項目�！�
1月16日，以經(jīng)營(yíng)高端房地產(chǎn)為主的廣州星河灣宣布進(jìn)軍白酒行業(yè)。公司負責人表示將盡快完成企業(yè)轉型，把白酒培養成新的增長(cháng)點(diǎn)。這被業(yè)界看成是房企的“主動(dòng)調整”。
開(kāi)發(fā)商將遭遇三大難題
陜西一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理羅某坦言，對不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年將會(huì )遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價(jià)銷(xiāo)售幅度過(guò)大，可能遭受來(lái)自老業(yè)主的壓力�！ 艾F在我們考慮的不是降多降少，而是賠多賠少的問(wèn)題�！绷_某說(shuō)。
萬(wàn)科北京公司高管肖勁認為，因為制度不健全，國內樓市說(shuō)到底仍是“政策市”。隨著(zhù)樓市調控深入，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤將可能越來(lái)越薄。
為應對資金緊張局面，大型開(kāi)發(fā)商悄然拉開(kāi)新一輪融資帷幕。僅今年1月份，萬(wàn)科、華潤置地、金科、凱德置地等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場(chǎng)融資238.5億元。
但與此同時(shí)，房企也將迎來(lái)到期信托支付的壓力。國泰君安數據顯示，今年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。
綜合來(lái)看，今年上市房企籌資現金的低谷將和銷(xiāo)售回籠資金的低谷重合，開(kāi)發(fā)商面臨嚴峻的市場(chǎng)考驗。
在多重壓力不減情況下，開(kāi)發(fā)商要想生存下來(lái)，除了“退市”，只能降價(jià)銷(xiāo)售。不少專(zhuān)家預測，今年房?jì)r(jià)總體將呈現“穩中有降”態(tài)勢，房?jì)r(jià)合理調整的預期目標有望實(shí)現。
“退市”之后存在一些風(fēng)險
但記者在調研中發(fā)現，部分房地產(chǎn)企業(yè)“退市”之后也存在一些風(fēng)險。其一，爛尾工程增多，已經(jīng)繳納購房款的業(yè)主無(wú)法入住。其二，權益糾葛不斷，拖欠農民工工資、工程款和銀行債務(wù)現象多發(fā)。其三，后續質(zhì)量糾紛難以解決。
在武漢的“雅琪公寓”，因開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預售資金，拖欠工程款和相關(guān)稅費，308戶(hù)業(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開(kāi)發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權無(wú)門(mén)。
針對部分中小房企資金鏈斷裂或“退市”引發(fā)的問(wèn)題，武漢億房研究中心主任明晶晶等專(zhuān)家建議，相關(guān)部門(mén)應強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，重點(diǎn)是完善對預售資金的監管�！艾F在全國已有部分地方對預售款實(shí)行第三方監管，但還沒(méi)有全國性的統一規范�！�
一些專(zhuān)家呼吁建立完善的地方產(chǎn)權交易平臺，在中小開(kāi)發(fā)商出現資金斷裂時(shí)，能夠通過(guò)區域產(chǎn)權交易市場(chǎng)規范轉讓項目，避免項目成為“爛尾工程”。