房?jì)r(jià)堅冰正在消融。國家統計局18日公布的數據顯示，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部止漲。接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在調控依然從嚴的形勢下，樓市“拐點(diǎn)”加速到來(lái)。專(zhuān)家們預計，未來(lái)房?jì)r(jià)回調趨勢仍將持續。
房?jì)r(jià)繼續保持下跌態(tài)勢
統計顯示，1月，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有48個(gè)城市，持平的有22個(gè)城市，上漲的城市為0，價(jià)格下降的城市有所減少，價(jià)格持平的城市有所增加，價(jià)格上漲完全停滯�！�
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比去年12月份下降了0.15%，相比去年12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅有所收窄，價(jià)格跌幅走勢四個(gè)月來(lái)首次出現回升，但并不意味著(zhù)跌幅已經(jīng)觸底，主要原因應該是1月是春節月份，屬傳統淡季，樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)減少。
楊紅旭分析說(shuō)，在中央政策依然從緊，而且蕪湖救市新政被叫停的情況下，接下來(lái)數月，促銷(xiāo)活動(dòng)將會(huì )增加，繼去年10月至11月那次促銷(xiāo)潮后，第二輪促銷(xiāo)活動(dòng)將很快展開(kāi)，預計促銷(xiāo)樓盤(pán)數量將會(huì )大幅增加。2012年上半年，房?jì)r(jià)將繼續保持下跌態(tài)勢，下半年才有可能趨于企穩。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，雖然年初全國平均房?jì)r(jià)環(huán)比指數略有回升，但70個(gè)城市房?jì)r(jià)無(wú)一例外全部停漲，并且漲幅為0的城市從去年12月的16個(gè)增加到1月的22個(gè)。一方面是受到假期和銷(xiāo)售淡季的影響，房企銷(xiāo)售意愿并不強烈，另一方面，去年四季度以來(lái)多個(gè)城市都掀起降價(jià)潮，并且一些項目在去年降價(jià)后可降空間縮小，同時(shí)部分房企正處于政策觀(guān)望期，導致目前很多城市出現房?jì)r(jià)僵持的情況。
庫存高企 業(yè)績(jì)縮水
在房?jì)r(jià)加速松動(dòng)的同時(shí)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒日益加深，成交大幅下滑庫存不斷高企，而房企的業(yè)績(jì)更是出現大幅縮水。
北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示，2012年1月10個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量環(huán)比上月下降5成多，與去年同期相比減少近7成。一線(xiàn)城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬(wàn)平方米，環(huán)比上月減少65%，與去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58萬(wàn)平方米，環(huán)比上月減少44%；廣州成交21.49萬(wàn)平方米，環(huán)比減少42%。
截至1月末，北京、上海、深圳、廣州等10個(gè)典型城市的新建商品住宅庫存總量達到5900萬(wàn)平方米。同比來(lái)看，這一庫存量增長(cháng)了40%，處于高位運行狀態(tài)。存銷(xiāo)比達到了16.0，創(chuàng )下近幾年的新高。
另?yè)性O測數據顯示，2012年1月，主要城市的住宅新增供應出現大幅的萎縮。7個(gè)重點(diǎn)城市新增供應面積合計環(huán)比2011年12月下降79%，同比降幅為64%，并已創(chuàng )2008年以來(lái)的單月供應量的新低。
成交量和供應量的大幅縮減，進(jìn)一步加劇了房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的縮減。近期，上市開(kāi)發(fā)商陸續公布1月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，多家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)出現明顯下滑。據中原監測，十大標桿房企1月合計銷(xiāo)售金額環(huán)比下滑幅度約近六成，并可能達到近兩年來(lái)的歷史低位。在已公布業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商中，除萬(wàn)科1月銷(xiāo)售金額同比有增長(cháng)外，保利、富力和綠城1月的銷(xiāo)售金額同比降幅均在六成以上，較2011年12月的環(huán)比降幅也皆超過(guò)五成。
中原集團研究中心認為，在低迷格局短期內難以改觀(guān)的情況下，進(jìn)一步通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)緩解存貨壓力，將可能是大型開(kāi)發(fā)商近期的第一要務(wù)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，當前房企股權變動(dòng)加劇，賣(mài)不動(dòng)房開(kāi)始賣(mài)股求生。1月份公開(kāi)市場(chǎng)全國樓市成規模(交易額超千萬(wàn))股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規模上漲了120%。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示包括東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，從該領(lǐng)域撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。
張大偉說(shuō)，在目前來(lái)看，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續偏緊已成定局，在大形勢下，預計2012年對大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)依然是嚴冬，出售部分項目或者股權的交易將會(huì )非常普遍，預計規模股權交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
博弈升溫難抑房?jì)r(jià)下行趨勢
受調控政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，購房者購房預期下降，市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈。蕪湖新政剛一出臺即被叫停，反映了中央促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖的決心，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)將繼續調整。
中國指數研究院認為，蕪湖房產(chǎn)新政被叫停，調控不放松的政策預期加強。去年底中央經(jīng)濟會(huì )議明確2012年堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。近期溫家寶總理多次強調房?jì)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖。去年末，佛山、成都放松限購均被叫停。蕪湖是今年首個(gè)出臺房地產(chǎn)新政的城市，盡管是支持合理住房需求，但由于受到社會(huì )強烈關(guān)注，擾亂政策預期，出臺4日即被叫停。目前來(lái)看，中央對地方政府“救市”充滿(mǎn)警惕，這將進(jìn)一步強化房地產(chǎn)調控不放松的預期。
住建部政策研究中心主任秦虹近日也公開(kāi)表示，2012年是地方政府財政壓力相對較大的一年。但是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨勢已經(jīng)十分明確，“無(wú)論長(cháng)期還是短期都沒(méi)有動(dòng)搖的可能�！�
秦虹說(shuō)，2012年地方政府需要在保障房建設上進(jìn)行持續的財政投入，而此前的貸款和融資正在進(jìn)入償還階段。再加上土地收入的縮水，支出增加，收入卻在減少�！霸谶@種情況下，地方政府在政策制定上反而要把握尺度�！�
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)投資縮水、土地出讓收入下滑，自調控政策頒布以來(lái)，個(gè)別地方政府在、執行政策上的博弈心理從未消退。繼蕪湖之后，中山市政府此前頒布的新政也緊急改為“試行”。
自2011年上半年樓市調控執行以來(lái)，已經(jīng)有至少14個(gè)城市出臺了微調措施。其中，不乏因樓市蕭條、土地財政吃緊后，而自主“救市”的城市。中原地產(chǎn)分析稱(chēng)，目前樓市調控的主要壓力是來(lái)自于地方政府因市場(chǎng)蕭條的松綁沖動(dòng)與中央政府嚴格調控之間的博弈，由于蕪湖新政的擱淺，“預計在上半年不太可能再有城市會(huì )明確出臺樓市松動(dòng)的政策”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，蕪湖樓市新政出臺后迅速夭折，除了表明地方政府與中央在樓市調控上的博弈，也再次印證了今年中央將堅定不移地繼續執行樓市調控的決心和信心�！八�，2008年底到2009年初政府救市的那一幕，絕對不會(huì )在今年重演，正在執行的樓市調控政策絕不可能出現調頭�！�
馮聯(lián)聯(lián)認為，在2012年樓市調控效果繼續鞏固、促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸的背景下，降價(jià)趨勢仍會(huì )持續。同時(shí)，1月份全國多個(gè)城市新房市場(chǎng)成交跌入谷底，“為加速銷(xiāo)售回款，將不斷有開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)換量陣營(yíng)，新房?jì)r(jià)格預期會(huì )進(jìn)一步下調。預計2012年降級格局和降價(jià)趨勢都會(huì )進(jìn)一步深化�！�
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量、價(jià)已全面進(jìn)入下行周期，1、2月份新房供應持續低迷，而開(kāi)發(fā)商在資金上的壓力與日俱增，市場(chǎng)頹勢難逆，房企正在艱難過(guò)冬。由于需求貧瘠，開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的唯一方式就是降價(jià)。目前北京3月份有21個(gè)項目計劃入市，過(guò)半婉轉報價(jià)，大幅降價(jià)前兆已經(jīng)顯現，房企的不安、試探心態(tài)是樓市即將出現更大范圍、更深幅度價(jià)格下滑的前兆。