當前，保障房建設日益成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)。而按照國家的規劃，“十二五”時(shí)期的保障性住房將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。這似乎意味著(zhù)公共租賃住房在我國公共住房體系的發(fā)展戰略中開(kāi)始占據中心地位。
所謂公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。其住房并不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承擔者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租出售，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體等。
中國當前大規模推行的“公租房”和1998年市場(chǎng)化房改之前的福利公房，都是標準的公共住房。很多人由此擔心，相對于資金回籠快、不會(huì )讓政府和財政背上長(cháng)遠包袱的出售型保障房而言，長(cháng)期租賃的公租房，會(huì )不會(huì )重蹈當年福利公房的悲劇。
筆者認為，這首先就需要我們認識清楚舊式福利公房不可維系、必須改革的真正根源何在。事實(shí)上，無(wú)論國內，還是國際經(jīng)驗上來(lái)看，作為一種特殊的商品，住房是政府或公共組織還是市場(chǎng)來(lái)提供，并沒(méi)有效率高下之分。尤其是在一國或地區達成社會(huì )共識，把住房的民生屬性置于其經(jīng)濟屬性之上、并有條件有能力放棄住房的經(jīng)濟杠桿作用的時(shí)候，更是如此。舉例來(lái)說(shuō)，像新加坡實(shí)施組屋制度，80%住房由政府提供，同樣獲得了成功。
由此可見(jiàn)，我國舊式福利公房之所以維持不下去、不得不改革，最重要的原因有三條：
首先，經(jīng)濟上不可持續。福利公房租金接近為零，完全不能補償簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。這既給財政，也給所有納稅人或企業(yè)帶來(lái)嚴重負擔，并且還嚴重扭曲了人們的住房消費行為。
其次，覆蓋面過(guò)大。福利公房將所有政府、事業(yè)單位與國有企業(yè)職工都納入進(jìn)去，既讓社會(huì )包袱沉重，也扼殺了市場(chǎng)成長(cháng)空間。而只有市場(chǎng)才能滿(mǎn)足人們對住房多層次、多樣性的需求。
最后，非開(kāi)放性�；趩挝坏母＠矿w制下，個(gè)體勞動(dòng)力對單位形成了人身依附，嚴重妨礙了勞動(dòng)力的市場(chǎng)化，也窒息了城市化，而后兩者都是市場(chǎng)經(jīng)濟的必要條件。
綜上所述，新時(shí)期條件下發(fā)展起來(lái)的公租房，只要堅持成本補償原則、與市場(chǎng)匹配的適度發(fā)展原則和公共開(kāi)放原則，是可以避免重蹈福利公房的悲劇，實(shí)現具有公益性的公共服務(wù)的可持續發(fā)展。
筆者的觀(guān)點(diǎn)是，對中國公租房要有耐心。比如上海首批推出的兩個(gè)公租房項目，租金都不菲，每月每平方米租金達到45元左右，價(jià)格都不低于周邊的市場(chǎng)租金。
社會(huì )上對此有不少非議。然而，必須指出，要給公租房時(shí)間。就筆者了解，上海首批兩個(gè)公租房投資成本都很高，達到每平方米9700元。但隨著(zhù)時(shí)間推移，公租房的優(yōu)勢會(huì )逐步凸顯出來(lái)，因為逐利原則驅動(dòng)的私人租房會(huì )按照機會(huì )成本定租金，但非營(yíng)利性的公租房則按照成本原則定租，所以大力發(fā)展公租房在長(cháng)期內一定能起到穩定市場(chǎng)租金的作用。
但這里的前提是公租房整體上應該長(cháng)期堅持運營(yíng)，至少20年或25年才能充分發(fā)揮非營(yíng)利性公租房的成本優(yōu)勢，過(guò)早地先租后售一部分公租房可能破壞這種成本優(yōu)勢。