創(chuàng )投界的兩極分化正在地產(chǎn)行業(yè)上演。在部分地產(chǎn)PE還在為募資渠道憂(yōu)慮時(shí)，另外一些已經(jīng)開(kāi)始物色抄底。
2月15日，私募股權投資基金安泰盤(pán)實(shí)表示，出于看好地產(chǎn)投資機遇，該基金將在未來(lái)18個(gè)月內完成30億元的人民幣投資，主要投向為中小型開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
持有該觀(guān)點(diǎn)的并非孤例�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的深度調整，會(huì )使今年的地產(chǎn)基金擁有很好的投資機會(huì )。除了拿地利好，部分中小開(kāi)發(fā)商可能因現金流入不敷出，一些優(yōu)質(zhì)項目亦會(huì )被拿出來(lái)做股權或債券融資�！狈�盛投資總經(jīng)理吳濤表示。
更多的PE資金也在擇機進(jìn)入。針對當前熱鬧的地產(chǎn)信托兌付風(fēng)波，一位央企控股的投資公司人士認為，將會(huì )出現新的并購機會(huì )。
機會(huì )匯際
盡管認為2012年的地產(chǎn)私募基金將成為創(chuàng )投界亮點(diǎn)，但出于對2012年LP投資熱情的擔憂(yōu)，清科研究中心研究員傅喆坦言，由于行業(yè)競爭加劇、募資難度抬升，在2011年沒(méi)有完成募資的地產(chǎn)PE，今年將面臨更加困難的糧荒。
安泰盤(pán)實(shí)恰恰屬于糧草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不動(dòng)產(chǎn)投資部大中國區總裁蓬鋼領(lǐng)兵的安泰盤(pán)實(shí)就完成了首期30億元的資金募集。
資料顯示，該基金續存期3年，通過(guò)結構型信托渠道募集。其中，包括恒大地產(chǎn)主席許家印、富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉等10位基礎投資人共同出資的10億元充當劣后級投資者，其余20億元則來(lái)自于優(yōu)先級投資者，預期年回報率在25%左右。
對于25%的投資回報，一位地產(chǎn)PE管理人士表示，在當前環(huán)境下，地產(chǎn)項目由于青黃不接，普遍抵押率、價(jià)格偏低，但卻僅屬于流動(dòng)性風(fēng)險范圍，在好的風(fēng)控操作下，要實(shí)現該收益并不難。
蓬鋼也表示，今年3-5月間，其基金將投出第一批項目的4-5個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項目，分別位于北京、上海、廣州及南京等城市。
除了住宅項目所體現出來(lái)的進(jìn)入機會(huì )，在穩盛投資吳濤看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)也不乏投資價(jià)值。
“今年我們也在看一些商業(yè)地產(chǎn)的項目，如果價(jià)格合適的話(huà)，我們就投資在這個(gè)領(lǐng)域�！眳菨f(shuō)，不排除和一些大型金融機構合作。
除此之外，在2012年樓市銷(xiāo)售依然乏力的預期態(tài)勢下，面對銀行短期信貸與信托融資的兌付倒逼，上述央企控股的投資公司人士認為，這將為行業(yè)內的并購重組提供優(yōu)質(zhì)資源�！拔覀円呀�(jīng)在跟幾個(gè)項目接觸，類(lèi)似于接盤(pán)操作，合作的方式包括股權投資、組合投資。這是一個(gè)低成本擴張的機會(huì )�！�
與此同時(shí)，外資基金也在保持著(zhù)對國內地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情。日前，泰豐資本董事長(cháng)葛涵思在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，房地產(chǎn)周期性很強，泰豐資本依然在尋求時(shí)機進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。
接盤(pán)
在眾多的投資機會(huì )中，地產(chǎn)PE能否成為千億元地產(chǎn)信托兌付的接盤(pán)者，成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
中金公司統計的數據顯示，預計2012
年地產(chǎn)信托需要還本付息約為2500億元�！艾F在地產(chǎn)信托的兌付壓力確實(shí)很大�！庇捎诮栊聝斉f的渠道被銀監會(huì )變相叫停，一位信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人表示，盡管難以確定出現兌付困難的規模，但風(fēng)險的出現仍是概率內的事情�！敖衲�1月中旬，上海銀監局陪同銀監會(huì )人員已經(jīng)逐個(gè)巡視了每家信托公司的地產(chǎn)信托兌付情況，要求信托公司風(fēng)險自負�！�
“再加上銀行信貸到期的債務(wù)倒逼，肯定會(huì )有部分企業(yè)、項目的財務(wù)資金十分緊張，甚至頂不住�！鄙鲜鐾顿Y公司人士直言。
但是，對于該人士認為的機會(huì )，上海的一位信托人士卻不以為然，“肯定不會(huì )所有的資金鏈問(wèn)題都是流動(dòng)性問(wèn)題。再者，假如真的項目十分優(yōu)質(zhì)，那為何信托公司不用自有資金接手，而將利潤外傳或利潤共享？”該信托人士認為所謂的接盤(pán)基金，并不會(huì )成為主流。
并且，對于此時(shí)抄底地產(chǎn)投資的時(shí)機，該信托人士分析，盡管有看法認為以并購機會(huì )為主的接盤(pán)基金可以坐享前期資金投入對項目風(fēng)險的平滑，減少運作周期�！暗�是要看調控政策的未來(lái)走勢，這等于在拿時(shí)間與調控對賭�！�
對于地產(chǎn)PE的風(fēng)控，穩盛則認為，主要表現在兩個(gè)環(huán)節，除了嚴格篩選項目，還要做好資產(chǎn)管理。
“不管是股權投資還是債權投資，都要主動(dòng)管理，爭取每個(gè)項目實(shí)現封閉式運作。除了對項目公司財務(wù)預算和現金支出的審批外，穩盛也會(huì )派駐現場(chǎng)財務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時(shí)監控項目運營(yíng)和資金的調用�！眳菨J為，相對于銀行、信托，私募基金更關(guān)心投資時(shí)機是否正確，投資進(jìn)入的價(jià)格是否合適。