解說(shuō)：居住證滿(mǎn)三年，第二套住房由能買(mǎi)到不能買(mǎi)，上海樓市政策上演一周秀，說(shuō)松就能松，說(shuō)緊也能緊，限購政策為何成了松緊帶？《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀(guān)察》。今天我們一起來(lái)關(guān)注一下房地產(chǎn)的話(huà)題。這幾天，這樣一張小小的上海市的居住證，成為了很多人所關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。因為就在一周前，從上海傳出消息：持有本市居住證的外地人，只要滿(mǎn)上三年，就可以和本地人一樣，在上海購買(mǎi)第二套住房。這被外界解讀為，上海放松了此前嚴格限制外地戶(hù)籍購房的做法。但昨天，上海市發(fā)布了一份文件，卻又否定了這一做法，稱(chēng)要嚴格執行限購政策，持有居住證的外地人只能買(mǎi)一套房。那么一松一緊，上海市關(guān)于限購的政策為何會(huì )發(fā)生如此大的變化？從今年年初開(kāi)始，幾個(gè)城市陸續傳出了要放松限購的消息，這又只是偶然嗎？
    今天我們的評論員是張鴻，還有中國社科院的曹建海教授。我們首先一起來(lái)看一下，在上海，這一周的時(shí)間里，限購令由松到緊的變化。
    解說(shuō)：外地居民持上海居住證滿(mǎn)三年，到底能不能買(mǎi)第二套住房，上海房產(chǎn)政策最近的朝令夕改，引發(fā)廣泛關(guān)注。
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：不可以買(mǎi)第二套了，只能買(mǎi)第一套。
    記者：不是前兩天都說(shuō)可以買(mǎi)的嗎？
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：那是政策剛剛變，就這樣子。
    記者：你這邊是嘉定房地產(chǎn)交易中心吧？
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：對，我們受上海市指導的。
    解說(shuō)：這是這兩天記者采訪(fǎng)上海一家大型中介時(shí)得到的答案。
    中原地產(chǎn)閔行區銷(xiāo)售人員：我們上午接到通知，開(kāi)始說(shuō)是閔行區持上海居住證，不能買(mǎi)第二套，但是下午一點(diǎn)鐘接到通知又說(shuō)，持上海居住證不管是不是滿(mǎn)3年，都不能買(mǎi)第二套房子。
    記者：就是整個(gè)上�，F在滿(mǎn)3年都不能買(mǎi)了？
    中原地產(chǎn)閔行區銷(xiāo)售人員：對。
    解說(shuō)：但就在一周之前，記者在采訪(fǎng)中得到的回答卻完全不一樣。
    上海房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)咨詢(xún)人員：其實(shí)這個(gè)文件去年就開(kāi)始了，只不過(guò)很多人不知道，新聞現在重提一下，你們就都知道了。
    解說(shuō)：居住證滿(mǎn)三年，購買(mǎi)第二套住房，從能到不能，一周的時(shí)間里究竟發(fā)生了什么？
    上周，從上海傳出消息，外地戶(hù)籍居民持上海長(cháng)期居住證滿(mǎn)三年，就可以享受和本地戶(hù)籍居民同等購房資質(zhì)，可以購買(mǎi)第二套住房，而此前，外地人即便符合條件，也只能購買(mǎi)一套住房，這一做法引來(lái)了外界對于上海放松限購政策的懷疑。
    但上海市房管局有關(guān)人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，這一操作辦法，從限購政策實(shí)施之初時(shí)，就已經(jīng)執行，并沒(méi)有發(fā)生改變。
    但短短幾天，局面出現了戲劇性逆轉，27日，一份名為《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策完善本市住房保障體系通知》的文件，又在上海市房管局官網(wǎng)發(fā)布，其中，針對限購政策中，本市戶(hù)籍居民家庭做出了重新定義，本市戶(hù)籍居民家庭，是指具有本市常住戶(hù)口的居民家庭，以及由本市單位職工集體戶(hù)口的居民家庭，外地居民的二套房限購政策，被徹底打回原形。
    蔣慰如（上海市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處副處長(cháng)）：我可以很負責地告訴大家，上海市的住房限售政策沒(méi)有改變，上海市政府也已經(jīng)明確了，本市將繼續全面貫徹國家的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一系列的政策和措施，政策不改變，力度也不放松。
    主持人：我們通過(guò)這樣一個(gè)片子看到的實(shí)際情況是在一周前持有上海市的居住證滿(mǎn)上三年就可以購買(mǎi)二套房和本地戶(hù)籍的居民享受的是同樣的政策，但是一周以后，這個(gè)說(shuō)法已經(jīng)改變了，就是絕對不可以買(mǎi)第二套房。
    但是我們發(fā)現的是上海市的相關(guān)部門(mén)的負責人，他們說(shuō)法好像，其實(shí)我們的政策一直沒(méi)有變化，我們從來(lái)都是一貫的態(tài)度，好像有意地淡化一周前的這樣一個(gè)政策，那么就這樣一個(gè)解讀來(lái)說(shuō)，我們應該怎樣來(lái)看待他們松有沒(méi)有松？有沒(méi)有繼續地貫徹下這個(gè)限購政策？
    曹建海（社科院研究生院教授）：我覺(jué)得他們兩次的發(fā)言，應該都是理直氣壯的，都是我們堅決執行中央的房地產(chǎn)調控政策。
    主持人：我們是一貫的，對，對。
    曹建海：只不過(guò)就是在前面就是一個(gè)對居住證長(cháng)期居住滿(mǎn)三年的，就可以買(mǎi)房，就可以買(mǎi)第二套房，就是等于說(shuō)在本地戶(hù)籍的定義上做了一個(gè)重新定義。
    所以這是一個(gè)應該說(shuō)一般人，就是一般人很難看透的，所以上海人就覺(jué)得，這個(gè)我們可以蒙混過(guò)關(guān)，但是大家識破了，因為這段時(shí)間大家討論最多的是上海的放松，因為上海一旦放松，可以說(shuō)這個(gè)對于全國的房地產(chǎn)調控影響是太大了，因為小城市，過(guò)去的小城市，現在這么大的城市，是第一經(jīng)濟，就城市如果它要放松，應該很多城市都可以學(xué)習，所以說(shuō)，這個(gè)一旦是不管不問(wèn)的話(huà)，我想后果是非常嚴重的。
    張鴻：對。
    曹建海：所以動(dòng)機呢，我想就是很清楚，那就是缺錢(qián)了，上海根據2010年數據，土地出讓金相當于財政收入的60%，如果說(shuō)就是全部把土地出讓金財政收入加起來(lái)，那么上海的土地出讓金也占到政府收入的40%。所以這一筆錢(qián)在調控下肯定是大幅的縮水。
    張鴻（財經(jīng)頻道評論員）：他說(shuō)他們缺錢(qián)了，為了錢(qián)，我相信上海市相關(guān)部門(mén)，包括政府部門(mén)，它絕不會(huì )同意這種說(shuō)法，因為我們一直沒(méi)有放松，因為中央要求調控不能放松。所以你去任何一個(gè)地方政府采訪(fǎng)，他都會(huì )說(shuō)，我們堅決不會(huì )放松。所以這個(gè)時(shí)候我們要學(xué)會(huì )，不光聽(tīng)其言還要觀(guān)其行，就是他這個(gè)行為到底是不是放松了。所以其實(shí)這個(gè)事關(guān)鍵點(diǎn)就在哪呢，就在本市戶(hù)籍居民家庭到底什么意思。
    主持人：是。
    張鴻：如果按照去年1月31號出臺的上海市調控政策的話(huà)，在第七條里邊明確說(shuō)，就是本市戶(hù)籍居民家庭，已經(jīng)有一套的，可以再買(mǎi)一套，然后非本市戶(hù)籍家庭，就只有這兩個(gè)區別。但是在一周前，上海市自己的房管部門(mén)的負責人，開(kāi)始出臺解釋說(shuō)，說(shuō)這個(gè)只要持有居住證三年，也算本市戶(hù)籍家庭，只不過(guò)你們原來(lái)沒(méi)理解透，我們政策沒(méi)變，但是你現在要重新理解。
    主持人：對，所以他有這樣一個(gè)說(shuō)法，他說(shuō)其實(shí)這個(gè)文件去年就開(kāi)始了，只不過(guò)很多人不知道，新聞重啟一下，你們會(huì )發(fā)現我們一貫的政策是這樣。
    張鴻：但是連中介也不知道，連那些拿著(zhù)本市戶(hù)籍居住證三年的這些人也不知道。
    主持人：他們也不知道。
    張鴻：剛剛知道，高興了一個(gè)星期，但現在馬上又告訴你，所以這次出臺的，就是昨天剛剛出的說(shuō)本市戶(hù)籍居民家庭，有一個(gè)明確的定義，是指本市常住戶(hù)口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶(hù)口。
    這個(gè)我們理解沒(méi)錯，就是我們從一開(kāi)始，這政策我們就理解沒(méi)錯，只是他當中松了一個(gè)口子，就像松緊帶一樣，它當中他把它松了，然后呢，現在又給它系緊，最初的時(shí)候也是緊的，但是他告訴你，你質(zhì)疑他的時(shí)候，他告訴你，你看這不就是松緊帶，我們一直說(shuō)的是松緊帶，但是他當中有松有緊，這個(gè)在他手里。
    曹建海：就耍了小聰明，他以為大家沒(méi)看透，或者說(shuō)像蕪湖也許就是采取了就是免稅，然后補貼，然后落戶(hù)，一系列政策，這個(gè)就是像全裸，全裸一出來(lái)，大家看的很清楚，是吧，那么他這個(gè)也許是彩繪，所以他以為給大家，我穿著(zhù)衣服，但是仔細一看，仍然是一種就是明顯的放松。
    主持人：就像剛才兩位所說(shuō)的，其實(shí)上海限購政策的焦點(diǎn)，我們發(fā)現它是集中在了三年居住證，到底三年居住證我們應該怎樣來(lái)理解？是不是和本地戶(hù)籍的居民享有同樣的政策，能不能購買(mǎi)第二套房的這個(gè)問(wèn)題上，那么就這樣一個(gè)問(wèn)題，它對于上海房地產(chǎn)的市場(chǎng)，以及可能對股市和相關(guān)的其他城市的市場(chǎng)會(huì )有哪些影響？我們接下來(lái)一起來(lái)聽(tīng)一下復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院尹伯成教授的說(shuō)法。
    尹伯成（復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：這次這個(gè)叫停，應該說(shuō)影響是很大的，一個(gè)就是可能會(huì )影響到有滿(mǎn)三年居住證的人他們的購房愿望，現在上海有居住證的有60多萬(wàn)個(gè)家庭，如果這60多萬(wàn)個(gè)家庭，都要買(mǎi)第二套房的話(huà)，那對上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)等于這個(gè)調控，限購的政策就等于取消了，這個(gè)影響最主要的體現在對市場(chǎng)預期的影響。
    因為人們從一個(gè)星期前上海市房管局透露這部分家庭可以買(mǎi)第二套房了，市場(chǎng)上馬上就做出了反應，大家認為限購現在要開(kāi)始松綁了，這樣就使得許多有剛性需求的人，他們覺(jué)得市場(chǎng)在限購政策松綁的情況下，可能又要炒起來(lái)了，非�？只�。
    主持人：我們說(shuō)就是本地人和外地人是同樣的標準，使用同樣的標準，這在戶(hù)籍制度上，好像是一種改革，我們也是樂(lè )于看到的。但是對于這個(gè)樓市調控和限購的政策來(lái)說(shuō)，它好像又是一種松懈，這是不是一種矛盾？
    曹建海：我覺(jué)得這不矛盾，戶(hù)籍改革它是一個(gè)長(cháng)期的改革目標，它需要循序漸進(jìn)的，跟這個(gè)戶(hù)口在住房、跟教育，還有就業(yè)在醫療多個(gè)方面進(jìn)行掛鉤，這個(gè)因為涉及到很多利益的再分配，需要逐步的推進(jìn)。在很多領(lǐng)域都可以通過(guò)戶(hù)籍改革，通過(guò)其他方式。
    主持人：還可以從其他方面，民生、福利、教育，就是怎么講，去醫院看病，這些方面可以拉近。
    張鴻：上海在居住證這個(gè)政策上，其實(shí)是想居住證享受著(zhù)很多和戶(hù)籍同樣的待遇，就是已經(jīng)做的很好了。
    但是呢，這個(gè)問(wèn)題恰恰是剛才曹建海說(shuō)的，就是他在房地產(chǎn)這個(gè)調控的領(lǐng)域里邊，我們看到的它不是一個(gè)就是像蕪湖那樣，非常赤裸裸的一個(gè)政策，它恰恰是有一個(gè)戶(hù)籍的一個(gè)放松，然后讓你看到這有彩繪。
    主持人：好像是進(jìn)步。
    張鴻：是有彩繪，所以從根本上，我們覺(jué)得它如果我們和最近國務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)布的《積極穩妥推進(jìn)戶(hù)籍管理制度改革》的通知來(lái)看的話(huà)，肯定是符合戶(hù)籍制度改革的漸進(jìn)式這樣一個(gè)需求的。
    但是在房地產(chǎn)調控，因為房地產(chǎn)調控最初只有兩個(gè)，一個(gè)是調戶(hù)籍，按戶(hù)籍來(lái)調控，當然這個(gè)也引起很大非議說(shuō)戶(hù)籍本身這個(gè)改革的這個(gè)方向的問(wèn)題。
    第二個(gè)就是買(mǎi)多少套的問(wèn)題，就是你一個(gè)人不能買(mǎi)很多套，現在你在這個(gè)戶(hù)籍上你開(kāi)始放口子，你放了一個(gè)，松緊帶開(kāi)始放松了，但是它信號意義非常強，包括我們看到股市上，在這兩次信息發(fā)布的時(shí)候的反應，連上海本地的房產(chǎn)股在上一次上一周放松的時(shí)候連續上漲，然后今天開(kāi)始出來(lái)這個(gè)消息以后，我們看到一開(kāi)盤(pán)就開(kāi)始往下跌，說(shuō)明市場(chǎng)對這個(gè)事的判斷，其實(shí)就是判斷你是不是在對房地產(chǎn)調控放松。
    曹建海：如果一放松，房?jì)r(jià)再漲起來(lái)，就說(shuō)整個(gè)上海人都會(huì )受到，可以說(shuō)絕大多數人受到傷害，而且其他城市都學(xué)他攀比，整個(gè)調控就失敗。
    所以這個(gè)后果非常嚴重，當然好處也有一些，是吧，對于外地人來(lái)講，那么我不僅在可能就業(yè)，在其他方面都獲得受益，而且在住房方面，我也獲得了公平，好象有一點(diǎn)點(diǎn)好處。就說(shuō)得到了一點(diǎn)點(diǎn)好處，但是造成了很大的危害，所以這種改革呢，那這個(gè)方向就有問(wèn)題，所以改革落戶(hù)是個(gè)長(cháng)期的趨勢，但是呢，你一下子就在向住房領(lǐng)域傾斜，這使我們房地產(chǎn)的調控就毀于一旦。
    張鴻：主要信號意義太強了，大家會(huì )覺(jué)得你是在放松。
    主持人：放松一種信號，那么其實(shí)這樣一周時(shí)間以來(lái)，可以說(shuō)是一喜一悲，特別是對于那些持有上海居住證的人來(lái)說(shuō)，他可能覺(jué)得他馬上就可以買(mǎi)第二套房了，現在一周以后，突然就改變了，白高興了一場(chǎng)，那么上海限購政策，它的松和緊其實(shí)關(guān)聯(lián)到的關(guān)系到的不僅僅是這樣一部分人，可能還能擴散到其他的城市，其他的區域和領(lǐng)域，那么稍后回來(lái)，進(jìn)一段廣告，我們馬上回來(lái)繼續聊。
    解說(shuō)：價(jià)格下降成交上升，樓市疑似回暖，調控政策先放再收，各地試探限購松緊度，限購令不能成為松緊帶，《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人：好，我們繼續一起來(lái)關(guān)注限購的話(huà)題，那么這段時(shí)間大家集中在這個(gè)限購政策的松和緊的焦點(diǎn)上面，同時(shí)我們也是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節以后，有了一些新的動(dòng)向，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子來(lái)進(jìn)行了解。
    解說(shuō)：不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大促銷(xiāo)力度，在南京鼓樓區的天璽國際廣場(chǎng)，該樓盤(pán)目前正在銷(xiāo)售二號樓精裝小戶(hù)型，戶(hù)型面積從40平米到70平米不等，近日該樓盤(pán)針對部分房源推出首付一成的活動(dòng)，僅需七萬(wàn)元。
    張敏（江蘇南京天璽國際廣場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理）：可以首付7萬(wàn)，其余的首付款可以幫你延遲一個(gè)月至兩個(gè)月左右再付，7萬(wàn)相當于可能我們首付只有一成左右。
    解說(shuō)：該工作人員表示，其余兩成的購房款需要在2到3個(gè)月內交清。根據相關(guān)規定，購買(mǎi)首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。
    而南京浦口的大華錦繡華城則針對首套房、二套房都推出了首付分期的活動(dòng)。工作人員表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4個(gè)月內付清，二套的話(huà)先付30%，剩余的30%也是4個(gè)月內付清即可。按照大華錦繡華城目前每平米7000元的價(jià)格，80平米的兩室最低首付6萬(wàn)即可買(mǎi)房。
    在深圳市羅湖區東門(mén)附近的一家樓盤(pán)，為了吸引客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商推出了首付一成，開(kāi)發(fā)商贈送一成，實(shí)際打88折的大幅優(yōu)惠。
    開(kāi)發(fā)商：現在均價(jià)整體來(lái)說(shuō)在27000多塊錢(qián)，含3000塊錢(qián)裝修，遠遠低于我們說(shuō)，半年前甚至一年前人們的心理價(jià)位，因為正常價(jià)位的話(huà)大概在35000以上。
    根據北上廣深四地的地方住建部門(mén)網(wǎng)站，房屋網(wǎng)簽數據統計發(fā)現，2月份的第3周2月20日至2月26日，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%。
    上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%，樓市回暖，主要源于剛需發(fā)力和微調釋放的調控松綁信號，搜房控股董事長(cháng)莫天全這樣解讀。
    北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，一般2月份是成交淡季，然而當前市場(chǎng)交易量出現大幅增長(cháng)，很大原因是跟目前金融土地等政策在放松有關(guān)，購買(mǎi)者預期房地產(chǎn)調控會(huì )有變化，開(kāi)始出手。
    雖然春節過(guò)后，一些城市的樓市出現了一波小范圍的回暖潮，然而全國住宅存量依然居高不下，國家統計局數據顯示，2011年年末，全國商品房代售面積27194萬(wàn)平方米，增長(cháng)26.1%，增速比上年加快18個(gè)百分點(diǎn)。
    市場(chǎng)人士預計，更大規模的促銷(xiāo)，將在三月份展開(kāi)，這將是自去年10月底以來(lái)，全國樓市的第二波降價(jià)潮。
    主持人：剛才我們這個(gè)片子用了疑似回暖這樣一個(gè)詞來(lái)形容這段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)從數據上來(lái)看，也是近期各地的房地產(chǎn)成交量比上個(gè)月，比去年同期，都是有上升的勢頭，同時(shí)很多人都有這樣一種心理預判，覺(jué)得可能到年中或者到年底，都有一個(gè)回暖的跡象，只不過(guò)對這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的判斷不一樣，是不是我們說(shuō)，這段時(shí)間樓市真的就有這個(gè)回暖的跡象了呢？
    曹建海：一般說(shuō)是三月份是小陽(yáng)春，那么馬上就要到三月了，是不是就應該回暖了，其實(shí)在限購，就是政策貫徹比較好的時(shí)候，去年就是9月份和10月份的時(shí)候，所謂的“金九銀十”根本沒(méi)有出現，而且像春節，按理說(shuō)是置業(yè)的好機會(huì )。
    所以春節那個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)包括成交量都處在一個(gè)冰點(diǎn)，所以說(shuō)，最近才出現了回暖，這是跟上海，就上周那么提出來(lái)這樣一個(gè)松動(dòng)的一個(gè)變相的政策，但是經(jīng)過(guò)了很長(cháng)的時(shí)間，經(jīng)過(guò)了一個(gè)禮拜才得到了就是制止。
    所以說(shuō)，從佛山的半日，到蕪湖的三日，到今天的六天，所以說(shuō)這六天，在很大程度上改變了一些人的預期。
    主持人：真的和某些地方的松動(dòng)是有關(guān)系嗎？
    曹建海：這個(gè)應該關(guān)系非常大，你像房地產(chǎn)股，那在這短短的這幾天，應該是有的股票翻了一番。
    張鴻：對。
    曹建海：所以真正高興的其實(shí)未必是那些就是擁有長(cháng)期戶(hù)口的三年的人，那這些人，如果預期是回落的，他不會(huì )出現的，真正高興的是開(kāi)發(fā)商，所以我看昨天，我看了很多開(kāi)發(fā)商是一聲嘆息，說(shuō)明他本來(lái)就預期，如果一旦松動(dòng)了，那么上海其實(shí)是遠遠不能解渴，幾十萬(wàn)人到底有多少有能力再買(mǎi)房，有多少已經(jīng)買(mǎi)了一套房了。
    所以真正對上海的解渴，我想是不夠的，關(guān)鍵是影響惡劣，一旦中央不聞不問(wèn)的話(huà)，那么后續采取別的措施，其他地方都會(huì )跟隨，這樣整個(gè)房地產(chǎn)預期就發(fā)生了根本性的變化。
    主持人：張鴻我們怎么看待這樣一個(gè)回暖的跡象？
    張鴻：我原來(lái)一再說(shuō)，這個(gè)回暖看針對誰(shuí)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)，針對開(kāi)發(fā)商的話(huà)，他愿意成交量愿意價(jià)格上去，他叫回暖，但對我們準備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，那叫回冷，那不叫回暖。
    這個(gè)月的情況有點(diǎn)特殊，因為一般來(lái)說(shuō)，雖然春節期間有人置業(yè)，但是一般來(lái)說(shuō)，成交量沒(méi)有那么大，上個(gè)月，我們環(huán)比的話(huà)，比上個(gè)月，上個(gè)月是過(guò)年。
    主持人：對。
    張鴻：同比去年2月份，去年2月份也是過(guò)年，所以你看量會(huì )大一點(diǎn)，但是你要看結構性的話(huà)，其實(shí)這里面包含了大量的經(jīng)濟適用房，就是保障性住房，保障性住房占了很大的比例，如果剔除這些的話(huà)，其實(shí)成交量還在很低的水平上。
    但是問(wèn)題就是剛才曹建海也說(shuō)了，就是心理預期，心理預期很可怕，根本性長(cháng)期性的房?jì)r(jià)上漲，心理預期被改變了嗎，沒(méi)有，今天我看微博上有人列出單子說(shuō)，說(shuō)對于房?jì)r(jià)未來(lái)上的是不是抄底的機會(huì )，有幾種看法，一種看法現在就是抄底的機會(huì )，還有一種看法就是年中，就是五六月份是抄底的機會(huì )，還有一種看法是年底四季度是抄底的機會(huì )。
    也就是說(shuō)，大家現在判斷是不是跌下來(lái)，是短暫的，它都是短暫的，就是長(cháng)期上，很多人還在，這個(gè)預期沒(méi)有改變。
    主持人：對。
    張鴻：為什么沒(méi)有改變，就是像多米諾骨牌一樣，這個(gè)城市試探一下，那個(gè)城市試探一下，這個(gè)城市又來(lái)試探一下，好像約好了一樣，看誰(shuí)能頂的時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)，然后說(shuō)不定就過(guò)去了，那對于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)或者對整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們預期也要看一看。
    主持人：等待著(zhù)呢。
    張鴻：也要看看地方政府，說(shuō)不定就突破了，說(shuō)不定救市政策微調就調上來(lái)了，比如說(shuō)現在一些銀行，一些地方上的銀行已經(jīng)開(kāi)始放松了，這個(gè)首套房的貸款利率，原來(lái)都是上浮的，現在開(kāi)始基準利率，甚至有些地方開(kāi)始下浮。
    所以你看到我們就很多人就在猜，說(shuō)什么時(shí)候能徹底的有一些放松，那個(gè)時(shí)候，就是開(kāi)始又開(kāi)始上漲，因為現在你還是在靠壓，這個(gè)手一松開(kāi)，又瘋漲了。
    所以這個(gè)根本預期沒(méi)有改變的話(huà)，我想可能調控還是非常非常難。
    曹建海：關(guān)鍵還是我們2003年以來(lái)，就是多次調控，但是呢。
    張鴻：效果不明顯。
    曹建海：效果不好，越調越漲，所以說(shuō)，多次調控，等于說(shuō)沒(méi)有兌現。所以說(shuō)大家預期就是為了保經(jīng)濟增長(cháng)，有可能還會(huì )犧牲，犧牲就是住房?jì)r(jià)格，所以說(shuō)，居于這樣一個(gè)就是事實(shí)吧，所以很多人，因為事實(shí)勝于雄辯，房?jì)r(jià)基本上一直在漲的，幾次調控最后都不了了之了，所以這次有可能重復歷史，所以這是他們就是在短期內，上海這六天，用了六天時(shí)間，很多人就沉不氣了，所以可能再次在一線(xiàn)城市出現了就是排隊買(mǎi)房的現象。
    所以特別是地產(chǎn)股的大漲，當然這次上海一旦叫停，今天的地產(chǎn)股確實(shí)有的翻了一番，短短的時(shí)間翻了一番，剩下的時(shí)間我想就是往下落的，空間是很大的。
    主持人：其實(shí)我們說(shuō)，關(guān)于限購政策，中央并沒(méi)有就是全國性的新政策出臺和出現，但是很多地方都是在悄悄地試探限購政策的松緊的程度，那么就這樣一個(gè)話(huà)題，我們一起來(lái)聽(tīng)一下，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)，陳國強先生的分析。
    陳國強（中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)）：對地方來(lái)說(shuō)樓市低迷會(huì )帶來(lái)土地收益的下降，稅收收入的下降，包括地方經(jīng)濟活力的下降。
    那么另外也有財政壓力的上升，以及經(jīng)濟增速放緩的壓力的上升，就業(yè)壓力的上升等等，隨著(zhù)調控時(shí)間的延長(cháng)，調控步入深水區之后，不少地方出臺一些松動(dòng)的措施、微調的措施，實(shí)際上是表現了這個(gè)中央和地方在樓市調控當中的不同心態(tài)，不同政策訴求這樣的一些情況，從中央的角度來(lái)看，樓市調控的基調，依然是很清楚的，但是我們也的確要正視地方繼續樓市調控之后，它感受到的這種壓力。
    主持人：兩位覺(jué)得除了像我們前面說(shuō)的佛山、蕪湖、上海他們都是悄悄地在試探，看一下這個(gè)政策的松緊程度，就是能不能外界所接受，那其他國內的其他城市，是不是也有這種苗頭？
    張鴻：上�？隙ú粫�(huì )是最后一個(gè)，因為我們分析表明，就是很多地方政府都有這樣的沖動(dòng)，而且最近一段時(shí)間，你看到有新聞?wù)f(shuō)，很多地方的小的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始跑路了，就逃掉消失了，上證報已經(jīng)做了一些報道。
    所以地方政府會(huì )把這些都當做自己的壓力，說(shuō)我們地方政府的債務(wù)等等等等，所以這個(gè)時(shí)候，我們說(shuō)，房地產(chǎn)調控其實(shí)是一個(gè)利益的一個(gè)重組，那你地方政府其實(shí)也是利益的一方，這個(gè)時(shí)候你就不要把它放在桌面上，然后表面上說(shuō)我是擁護調控的，堅決不動(dòng)搖，但是私下里一些別的辦法，還不如把所有的利益放到桌面上，我的土地財政不夠支出了，我的開(kāi)發(fā)商資金鏈要斷了，我地方政府債務(wù)受不了，OK，所有地方政府都把這個(gè)放到桌面來(lái)談，也許我們能找到一個(gè)房地產(chǎn)調控微調的一個(gè)統一的辦法或者更好的辦法，而不是這樣，今天你試探，明天他試探，到最后弄的大家信心都不足。
    主持人：明明白白一點(diǎn)。
    張鴻：對。
    曹建海：政府現在本身就是微調，但是對微調影響非常壞，如果后續實(shí)施了微調，那他們就達到目的了，他們現在就是把這個(gè)，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商跑路，包括有的是就是反悔了，要退房，砸樓盤(pán)，社會(huì )不穩定，那也就說(shuō)你現在調控的不僅影響了土地財政經(jīng)濟增長(cháng)，而且造成社會(huì )不穩定了。
    所以說(shuō)，你是希望降房?jì)r(jià)穩定社會(huì )，現在造成新的不穩定了，你是得不償失的，他們希望在這方面，中央就是后悔，中央就改變這樣的政策。
    所以關(guān)鍵我認為就說(shuō)地方政府……