飽受爭議的小產(chǎn)權房終于將在試點(diǎn)地區率先破題。繼有關(guān)主管部門(mén)對清理整頓小產(chǎn)權房再度明確表態(tài)后，有消息曝出，北京國土資源部門(mén)一名干部因查處小產(chǎn)權房不力而被追究刑事責任。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，主管部門(mén)對小產(chǎn)權房整頓清理的決心不同以往，當務(wù)之急是盡快公布清理小產(chǎn)權房的具體方案。小產(chǎn)權房問(wèn)題的背后是現有制度下不同利益主體的多重博弈，不能“一刀切”，一個(gè)可能的政策選擇是將部分符合要求的小產(chǎn)權房吸納進(jìn)保障性住房體系。并預測，北京等一線(xiàn)城市可能會(huì )被納入試點(diǎn)范圍。
試點(diǎn)清理時(shí)間窗口將開(kāi)啟
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，在這樣的時(shí)間節點(diǎn)，曝出北京國土資源部門(mén)干部因查處小產(chǎn)權房不力而被追究刑事責任案例，表明主管部門(mén)對小產(chǎn)權房整頓清理的決心不同以往，通過(guò)反面教材警醒各地其他主管官員，如果查處小產(chǎn)權房不力可能會(huì )被問(wèn)責，甚至會(huì )面臨刑事判罰。
最新消息披露，北京市國土資源局懷柔分局執法監察隊原負責人曹建明，被懷柔法院以犯玩忽職守罪判處拘役6個(gè)月，緩刑6個(gè)月。這是北京市首起因查處小產(chǎn)權房不力追究國土部門(mén)干部刑事責任的案件。
就在此前不久，國土資源部有關(guān)負責人公開(kāi)表示，今年我國將在部分地區進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理小產(chǎn)權房做制度和政策準備。目前，中央要求各地對農村集體土地進(jìn)行確權登記發(fā)證，對小產(chǎn)權房違法用地不予確權登記發(fā)證，所以不受法律保護。
事實(shí)上，我國對小產(chǎn)權房的政策法規一直是明晰的。根據《中華人民共和國土地管理法》，農民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設。建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令限期改正。沒(méi)收違法所得，并處罰款。
也就是說(shuō)，在農村集體土地上擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民是不合法的。相比商品房，小產(chǎn)權房不具備房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權證書(shū)和國有土地使用權證書(shū)，產(chǎn)權不完備。
近年來(lái)，小產(chǎn)權房問(wèn)題引起了社會(huì )廣泛關(guān)注。國土資源部等有關(guān)主管部門(mén)也多次發(fā)布通知，要求停建、停售、停購小產(chǎn)權房，反復強調小產(chǎn)權房交易的風(fēng)險。在2007年，原建設部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買(mǎi)農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。同年，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì )明確要求城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房。國土資源部也于2008年和2009年相繼下發(fā)通知，要求不得為小產(chǎn)權房辦理任何形式的產(chǎn)權證明。堅決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權房。
“小產(chǎn)權可以說(shuō)是破壞現在商品房和保障房游戲規則的產(chǎn)品�！薄”本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。陳國強也表示，小產(chǎn)權對現行制度框架下的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的擾亂不容低估。試點(diǎn)清理小產(chǎn)權房與當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控密不可分，如果能利用當前房地產(chǎn)調控的機會(huì )，將小產(chǎn)權房問(wèn)題解決，不論是對土地市場(chǎng)的規范運行還是對未來(lái)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，都是很有意義的一件事。
多重博弈致小產(chǎn)權房屢禁不止
專(zhuān)家認為，小產(chǎn)權房現象背后更深層次原因是現有制度下不同利益主體的多重博弈。在我國二元城鄉土地制度下，集體經(jīng)濟組織有通過(guò)對集體土地開(kāi)發(fā)獲得可觀(guān)收益的利益訴求，購房者也可以低于市場(chǎng)商品房的價(jià)格購得住宅。而對于地方政府來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房的建設沒(méi)有繳納土地出讓金與各種稅費，還對土地市場(chǎng)造成了沖擊。同時(shí)由于其售價(jià)低對開(kāi)發(fā)商主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系造成沖擊。
近年許多大城市的周邊都出現了小產(chǎn)權房。那么，我國小產(chǎn)權房的建設規模到底有多大呢？全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )一份最新的研究報告披露，1995年至2010年間全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權房竣工規模達到2.83億平方米。而此前曾有估算，目前我國小產(chǎn)權房總量約50億至60億平方米。
“小產(chǎn)權房歷史背景和發(fā)展過(guò)程都很復雜，其形式也是很多元化的，很難做翔實(shí)的統計，但可以肯定的是小產(chǎn)權房的數量非�？捎^(guān)，其在市場(chǎng)中所占比重也是不容忽視的�！标悋鴱娬f(shuō)。
記者了解到，從物業(yè)形態(tài)看，多數小產(chǎn)權房是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅等物業(yè)類(lèi)型。從價(jià)格看，相當一部分小產(chǎn)權房只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的一半左右。名義也多種多樣。有的是借著(zhù)農業(yè)設施、廉租公寓的名義現身市場(chǎng)，有的則是以舊城改造、城中村改造等名義發(fā)展壯大。有的項目甚至打著(zhù)“現代農業(yè)”的旗號，通過(guò)與農村集體簽訂土地租賃協(xié)議，然后承租方在種植大棚旁或大棚內建小產(chǎn)權房。
審視小產(chǎn)權房問(wèn)題出現的原因，專(zhuān)家認為，人們購買(mǎi)小產(chǎn)權房的直接原因是高房?jì)r(jià)，深層次原因則是現有制度下不同利益主體的多重博弈。
“房?jì)r(jià)中土地成本占比逐年上漲，比如北京通州，同樣區域的住宅，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格每平方米才6000元左右，而商品房?jì)r(jià)格則達到了1.2萬(wàn)左右。對于購房者來(lái)說(shuō)，即使是計算居住成本，小產(chǎn)權也是劃算的。所以有了需求，有了需求就有供應�！睆埓髠ソ邮堋督�(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
2009年便在北京市海淀區購買(mǎi)了一套小產(chǎn)權房的徐先生對記者表示，之所以買(mǎi)小產(chǎn)權房就是圖便宜，“即使被收回也不會(huì )有太大的損失，況且全國有這么多的小產(chǎn)權房，不可能全部被查處�！�
這種法不責眾的心理預期也是國家三令五申的政策收效有限的原因之一。一位業(yè)內人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，我國小產(chǎn)權房的購買(mǎi)行為已經(jīng)具有相當的群體性和普遍性，從眾行為和法不責眾的“賭政策”心理使得小產(chǎn)權房愈演愈烈。
記者通過(guò)對一些小產(chǎn)權房業(yè)主采訪(fǎng)了解到，即使買(mǎi)房前明確被告知不會(huì )取得正規商品房所有權證和國家土地使用證，仍會(huì )購買(mǎi)使用。并且相信，即使遇到政府征地也會(huì )得到相應補償。
北京等大城市可能被納入試點(diǎn)
在陳國強看來(lái)，在現有制度框架內，可以考慮探討對農村集體用地進(jìn)行一些合理的流轉，讓農民能夠分享改革發(fā)展的成果，給他們一個(gè)合理的出路。有專(zhuān)家建議，對使用宅基地和建設用地的小產(chǎn)權房應采取適當方式予以合法化。比如，在補交土地價(jià)款和補充相關(guān)手續后使其商品房化，使小產(chǎn)權房轉變?yōu)閾碛型耆a(chǎn)權的商品房。
就在有關(guān)主管部門(mén)明確要求停售停建，并將開(kāi)展試點(diǎn)清理時(shí)，一些地方的小產(chǎn)權房項目隱現漲價(jià)跡象。有媒體披露，在政策高壓之下，北京市部分小產(chǎn)權房仍處于上漲或漲后價(jià)格持平狀態(tài)，其中通州、順義等地的部分小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格甚至有逼近大產(chǎn)權房的趨勢。
“目前如何清理的方案沒(méi)有定，給大家的預期是不明確的，到底試點(diǎn)清理意味著(zhù)對過(guò)去已有小產(chǎn)權房的寬容還是‘一刀切’不清楚，有些人抱著(zhù)僥幸心理，誤以為已有的小產(chǎn)權房身份會(huì )合法化，有些小產(chǎn)權的開(kāi)發(fā)商可能也會(huì )這樣引導市場(chǎng)�！标悋鴱娬J為，在這樣一個(gè)敏感階段，有關(guān)部門(mén)應該盡快公布清理小產(chǎn)權房的原則性意見(jiàn)和具體方案，以便大家形成正確的政策預期，否則會(huì )引起新一輪的市場(chǎng)紊亂，形成更大的供需扭曲。
記者了解到，早在2010年國土資源部相關(guān)負責人就表示，國土資源部等14個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權房整治處理領(lǐng)導小組，并于當年召開(kāi)了第一次領(lǐng)導小組會(huì )議，研究制定小產(chǎn)權房處理相關(guān)政策方案。
陳國強認為，對于長(cháng)期、大量存在的小產(chǎn)權房，有關(guān)主管部門(mén)到底是什么態(tài)度不能再含含糊糊，必須正視目前的狀況，解決小產(chǎn)權房問(wèn)題已不能再向后拖延，現在已經(jīng)到了根治小產(chǎn)權房暴露出種種問(wèn)題的時(shí)候了。
另外，有些小產(chǎn)權房可以疏導到保障房范疇。陳國強認為，政府應該因勢利導，將保障性住房建設與解決小產(chǎn)權房問(wèn)題結合起來(lái)，即將部分符合要求的小產(chǎn)權房吸納進(jìn)保障性住房體系。
在張大偉看來(lái)，執行力度上還要加以區分，要明確對之前小產(chǎn)權的騰退或者補償辦法，對新建項目必須嚴格鏟除。再者是分化購房群體，“小產(chǎn)權購房者主要是兩類(lèi)，一類(lèi)是的確的自住需求，這部分應該有不同類(lèi)型的保障房解決，另外一部分是投資者，這部分應該和樓市調控一樣，嚴格限制�！贝送�，對小產(chǎn)權違法行為的懲罰必須加大力度。
至于接下來(lái)清理試點(diǎn)的選擇，國土資源部有關(guān)負責人說(shuō)，國土資源部將聯(lián)合有關(guān)部門(mén)，選擇部分問(wèn)題相對突出的地區，穩妥有序開(kāi)展試點(diǎn)工作，在此基礎上為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權房做好制度和政策儲備。
陳國強則認為，北京等大城市因其具有風(fēng)向標的作用可能會(huì )被納入試點(diǎn)，此外，其他類(lèi)型的城市也可以選擇若干個(gè)試點(diǎn)，針對具有典型情況拿出有推廣價(jià)值的處理意見(jiàn)，這對下一步系統地處理小產(chǎn)權房問(wèn)題無(wú)疑具有積極意義。