經(jīng)過(guò)一年多的房地產(chǎn)調控，國內樓市投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降，調控效果正在顯現。對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的"前途"，此前業(yè)界對"兩會(huì )"給予厚望，期待會(huì )上能夠給出一個(gè)更加明確的政策預期。不過(guò)，昨日接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家認為，盡管溫總理的政府工作報告及國家發(fā)改委主任張平的答記者問(wèn)中表明了今年要繼續堅持調控政策不動(dòng)搖的決心，但今年的看點(diǎn)仍在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開(kāi)發(fā)商的博弈上。

　　"促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸"首次列入政府工作報告

　　溫總理在政府工作報告中表示：要繼續搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，嚴格執行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調控成果，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。
　　"盡管'促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸'是近幾個(gè)月來(lái)溫總理在多個(gè)不同場(chǎng)合反復強調過(guò)的，但是寫(xiě)在政府工作報告中是第一次。"社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，這也是與歷年政府工作報告中強調重點(diǎn)的不同之處，2005年以來(lái)，政府工作報告中涉及房地產(chǎn)方面更多的是強調要穩定、平穩增長(cháng)。
　　"從近期調控目標來(lái)說(shuō)，我們還是希望房地產(chǎn)的價(jià)格能夠有一個(gè)合理的回歸，這也是總理在政府工作報告中特別強調的。"國家發(fā)改委主任張平在答記者問(wèn)時(shí)強調。
　　北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，調控效果雖已顯現，但距離"房?jì)r(jià)回歸合理"還有比較遠的距離，城市房?jì)r(jià)仍然居高不下，房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比等參考性指標還沒(méi)有接近"合理"的區間，促使房?jì)r(jià)反彈的因素依然存在。
　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭看來(lái)，"房?jì)r(jià)合理回歸"只能說(shuō)是最終結果，能否在今年內實(shí)現很難說(shuō)，因為"合理"原本就很難界定。他認為，房?jì)r(jià)在上半年還會(huì )維持下跌態(tài)勢，三季度筑底，四季度會(huì )小幅上漲。如果房?jì)r(jià)隨著(zhù)二季度成交量的反彈而上漲，則調整時(shí)間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房?jì)r(jià)如果今年一直下跌，則會(huì )產(chǎn)生明顯的負面效果，比如老板跑路、樓盤(pán)爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風(fēng)險上升、經(jīng)濟受拖累等。2008年那輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，70個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下跌了6個(gè)月，這一輪應該保持9～12個(gè)月，才能稱(chēng)得上階段性回歸合理，調控效果顯著(zhù)，短期目標基本完成。

　　產(chǎn)權聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長(cháng)效機制需加快建立

　　溫總理的政府報告中還表示，要加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展。張平也表示，"在堅持現行政策措施的基礎上，我們正在研究建立房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的長(cháng)效機制"。財政部部長(cháng)謝旭人也公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，"現在財政、稅務(wù)部門(mén)已經(jīng)會(huì )同有關(guān)部門(mén)，與上海、重慶兩市人民政府一起總結試點(diǎn)經(jīng)驗，想在此基礎上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當擴大試點(diǎn)范圍"。
　　楊紅旭認為，"住房信息系統"是指所謂的6月底實(shí)現40個(gè)城市住房信息系統聯(lián)網(wǎng)，這將為調控提供重要的數據支撐，而全國聯(lián)網(wǎng)后，調控將更加精準。"改革房地產(chǎn)稅收制度"是指房產(chǎn)稅，盡管單靠房產(chǎn)稅不可能完全抑制投資投機性購房需求，卻是完善調控和稅制的應有之義。房產(chǎn)稅試點(diǎn)今年極有可能增加試點(diǎn)城市。這兩項工作涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展。
　　對于張平提到的"長(cháng)效機制"，楊紅旭認為，現在的限購、限貸等是行政手段，長(cháng)效機制是經(jīng)濟和法律手段。經(jīng)濟手段包括稅收和信貸政策，法律手段包括基本住房保障法等。
　　張大偉也認為，個(gè)人住房信息系統建設將為后續政策出臺奠定基礎。如果全國產(chǎn)權聯(lián)網(wǎng)，將使得樓市數據更加清晰，有利于房產(chǎn)稅等政策加速落地，可以打擊異地炒房等目前難以監控的部分。而房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調控的新方向，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給市場(chǎng)帶來(lái)大量的存量供給，預期后市特別是非普通住宅市場(chǎng)將可能繼續有稅費等調控政策出臺。

　　未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵看兩大博弈

　　張平在答記者問(wèn)時(shí)強調，"中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控的各項政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期健康穩定發(fā)展"。
　　對此，楊紅旭認為，政府工作報告中強調要"進(jìn)一步鞏固調控成果"，那就是繼續保持房?jì)r(jià)下跌或平穩的勢頭，避免年內再度出現顯著(zhù)上漲。如果堅持到第四季度才出現小幅復蘇，并不算是破壞"成果"。從很大程度上可以說(shuō)，"保衛成果"就是2012年房地產(chǎn)政策的指導方針。
　　尹中立則認為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看點(diǎn)還在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開(kāi)發(fā)商的博弈上。首先，當調控影響經(jīng)濟增長(cháng)時(shí)調控政策能否持續？第二，地方政府有多大的承受能力？第三，開(kāi)發(fā)商的財務(wù)資金狀況能維持多久？"未來(lái)如何發(fā)展，取決于這幾方面博弈的情況。"他說(shuō)。